2025타경878
유찰 1회제시외건물포함✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증
2026.11.05 (제101호 경매법정)||
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| 소재지 | 부산광역시 강서구 신호동 214-3 | 경매구분 | 매각물건 토지만 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 대지 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -지상에 제시외 컨테이너 7동, 기타 적재물 다수 등이 소재. 매각에서 제외 -본건 토지는 지적경계가 불분명 하므로 정확한 지적경계는 응찰시 재확인하기 바람 |
| 토지면적 | 630.1㎡ (190.6평) | 건물면적 | 0 (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 2,249,457,000원 | 최저가격 | (49%)1,102,234,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)110,223,400원 | 청구금액 | 1,736,733,203원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.18 | (100%)2,249,457,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.23 | (70%)1,574,620,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.08.27 | (49%)1,102,234,000원 | 변경 |
| 4회 | 2026.11.05 | (49%)1,102,234,000원 | 진행 |
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물건 사진 (17장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 부산광역시 강서구 신호동 214-3 | 대 (일반상업지역) | 630.1㎡ (190.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,847,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 부산광역시 강서구 신호동 214-3 | 대지 | - | 토지·건물 일괄평가 | -지상에 제시외 컨테이너 7동, 기타 적재물 다수 등이 소재. 매각에서 제외 -본건 토지는 지적경계가 불분명 하므로 정확한 지적경계는 응찰시 재확인하기 바람 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 630.1㎡ (190.6평) 건물: - | 2,249,457,000원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 부산광역시 강서구 신호동 소재 '송정초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며, 제반 주위환경은 보통임. 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 제반 교통상황은 보통임. 인접지와 등고평탄한 세장형 평지의 토지로, 현황 상업나지로 이용중임. 본건 북측으로 노폭 약 18m 내외의 도로와 접함 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>, 지방산업단지(신호지방산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률> - 본건 기호1 지상에 지적도 및 사진용지와 같이 소유자 확인 필요 ‘컨테이너 7동(제시외 물건 ㉠~㉦)’, ‘호로 1기(제시외 물건 ㉧)’ 및 ‘기타 적재물 다수’ 등이 소재하나, 지상에 고정되어 있지 않아 철거가 용이하는 등 본건
[참고사항]
-지상에 제시외 컨테이너 7동, 기타 적재물 다수 등이 소재. 매각에서 제외 -본건 토지는 지적경계가 불분명 하므로 정확한 지적경계는 응찰시 재확인하기 바람
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2024-01-11|배당요구종기일 : 2025.06.09
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2024.01.11. 근저당권|청구/채권금액 : 1,736,733,203원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2017-02-09 | 소유권이전 | 황OO | 1,140,000,000원 | 매매 거래가액:1,140,000,000원 | 2017.02.09 갑(3) 소유권이전 황OO 매매 거래가액:1,140,000,000원 |
| 0 | 2017-02-09 | 소유권이전 | 황OO | 1,140,000,000원 | 매매 거래가액:1,140,000,000원 | 2017.02.09 갑(3) 소유권이전 황OO 매매 거래가액:1,140,000,000원 |
| 1 | 2024-01-11 | 근저당권설정 | 농협자산관리회사 (영남권역관리센터) | 2,040,000,000원 | 말소기준등기 확정채권양도전:금정농협 | 2024.01.11 을(17) 근저당권설정 농협자산관리회사 (영남권역관리센터) 2,040,000,000 말소기준등기 확정채권양도전:금정농협 소멸 |
| 1 | 2024-01-11 | 근저당권설정 | 농협자산관리회사 (영남권역관리센터) | 2,040,000,000원 | 말소기준등기 확정채권양도전:금정농협 | 2024.01.11 을(17) 근저당권설정 농협자산관리회사 (영남권역관리센터) 2,040,000,000 말소기준등기 확정채권양도전:금정농협 소멸 |
| 2 | 2024-08-09 | 가압류 | 장OO | 500,000,000원 | 2024카단1064 | 2024.08.09 갑(4) 가압류 장유농협 500,000,000 2024카단1064 소멸 |
| 2 | 2024-08-09 | 가압류 | 장OO | 500,000,000원 | 2024카단1064 | 2024.08.09 갑(4) 가압류 장유농협 500,000,000 2024카단1064 소멸 |
| 3 | 2024-12-06 | 압류 | 부산진구(부산광역시) | 202,412,065원 | 말소 | 2024.12.06 갑(5) 압류 부산진구(부산광역시) 소멸 |
| 4 | 2024-12-16 | 압류 | 부산진구(부산광역시) | 202,412,166원 | 말소 | 2024.12.16 갑(6) 압류 부산진구(부산광역시) 소멸 |
| 5 | 2025-02-07 | 가압류 | 하나은행 | 210,706,137원 | 2025카단802291 | 2025.02.07 갑(7) 가압류 하나은행 210,706,137 2025카단802291 소멸 |
| 5 | 2025-02-07 | 가압류 | 하나은행 | 210,706,137원 | 2025카단802291 | 2025.02.07 갑(7) 가압류 하나은행 210,706,137 2025카단802291 소멸 |
| 6 | 2025-03-18 | 임의경매 | 농협자산관리회사 | 1,736,733,203원 | 2025타경878 | 2025.03.18 갑(8) 임의경매 농협자산관리회사 청구금액 1,736,733,203 2025타경878 소멸 |
| 6 | 2025-03-18 | 임의경매 | 농협자산관리회사 | 1,736,733,203원 | 2025타경878 | 2025.03.18 갑(8) 임의경매 농협자산관리회사 청구금액 1,736,733,203 2025타경878 소멸 |
| 7 | 2025-04-23 | 압류 | 수영세무서장 | 202,504,239원 | 말소 | 2025.04.23 갑(9) 압류 수영세무서장 소멸 |
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주의사항 및 매각조건
-지상에 제시외 컨테이너 7동, 기타 적재물 다수 등이 소재. 매각에서 제외 -본건 토지는 지적경계가 불분명 하므로 정확한 지적경계는 응찰시 재확인하기 바람
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 부산광역시 강서구 신호동 214-3 | 대지면적 | 630.1㎡ (190.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 대지 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강서구 관할 등기소 (부산서부지원) | 부산서부지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 부산광역시 관할 지방국세청 | 부산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강서구세무서 | 강서구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 신호동 행정복지센터(주민센터) | 부산광역시 강서구 신호동 214-3 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 22억 4,945만원 | 18억 4,455만원 | 82% | 6.2명 | 18억 4,455만원 |
| 최근 3개월 | 22억 4,945만원 | 18억 2,206만원 | 81% | 5.8명 | 18억 2,206만원 |
| 최근 6개월 | 22억 4,945만원 | 17억 9,956만원 | 80% | 5.4명 | 17억 9,956만원 |
| 최근 12개월 | 22억 4,945만원 | 17억 7,707만원 | 79% | 5.1명 | 17억 7,707만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 높음 (안정)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
25억 4,958만원
최저매각가 대비 +3억 12만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
113.3%
토지 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수16.2점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수45점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수43.7점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 37점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 13건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
감정평가서 확인 필요확인
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
11억 223만원
- 예상 대출액
- 5억 5,111만원
- 필요 현금(실투자)
- 5억 7,124만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
11억 9,041만원
- 예상 대출액
- 7억 1,424만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 9,725만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
12억 7,859만원
- 예상 대출액
- 8억 3,108만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 6,957만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 13건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유준비 완료
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문확인 필요
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 16장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 1회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 13건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 42.17%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (10건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경3061 | 토지·임야 | 부산광역시 강서구 신호동 214-10 | 2026.06.18 | 18억 1,684만원 | 7억 5,000만원 | 41.3% | 매각 |
| 2024타경4934 | 토지·임야 | 부산광역시 강서구 화전동 561-10 | 2026.06.25 | 15억 1,111만원 | 5억 3,370만원 | 35.3% | 매각 |
| 2025타경101308 | 토지·임야 | 부산광역시 강서구 화전동 560-10 | 2026.10.08 | 16억 8,571만원 | 5억 630만원 | 30% | 매각 |
| 2025타경101306 | 토지·임야 | 부산광역시 강서구 화전동 560-8 | 2026.08.25 | 16억 8,471만원 | 5억 878만원 | 30.2% | 매각 |
| 2025타경101307 | 토지·임야 | 부산광역시 강서구 화전동 560-4 | 2026.10.01 | 19억 1,320만원 | 6억 6,120만원 | 34.6% | 매각 |
| 2025타경102329 | 토지·임야 | 부산광역시 강서구 송정동 183 | 2026.08.04 | 3억 1,465만원 | 1억 9,400만원 | 61.7% | 매각 |
| 2025타경1871 | 토지·임야 | 부산광역시 강서구 송정동 1019 | 2026.08.25 | 3,726만원 | 1,319만원 | 35.4% | 매각 |
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