2025타경31493
유찰 2회✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증
2026.11.16 (제101호 법정)||
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| 소재지 | 경상남도 남해군 설천면 진목리 1565 | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전답 | 접수/개시결정 | 2025.12.12 | 매각물건 | -농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수). |
| 토지면적 | 985㎡ (298.0평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 49,250,000원 | 최저가격 | (17%)8,278,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)827,800원 | 청구금액 | 21,177,451원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.20 | (49%)24,133,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.31 | (34%)16,893,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.12 | (24%)11,825,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.16 | (17%)8,278,000원 | 진행 |
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물건 사진 (14장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 남해군 설천면 진목리 1565 | 대 | 985㎡ (298.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 남해군 설천면 진목리 1565 | 전답 | - | 토지·건물 일괄평가 | -농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수). |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 985㎡ (298.0평) 건물: - | 49,250,000원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
경상남도 남해군 설천면 진목리에 위치하며 주위는 농경지 및 임야, 주택 등으로 형성되어 있음. 본건이 소재하는 지역내 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨. 부정형, 완경사 토지로 답으로 이용중임. 지적도상 맹지이며 동측으로 폭 약 2~3미터 내외의 농로가 소재함. 계획관리지역, 생산관리지역, 자연취락지구, 소하천(저촉), 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,마을경관관리지역<남해군 경관 조례>,소하천구역(진목천)<소하천정비법>,소하천예정지(진목천)<소하천정비법> ,하수처리구역(진목)<하수도법> -. -. 1)임대관계: 미상임. 2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견을 참조하시기 바람.
[참고사항]
-농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2019-05-09|배당요구종기일 : 2026.03.03
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2019.5.9.[근저당권]|청구/채권금액 : 21,177,451원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2008-11-21 | 소유권 | 곽OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2019-05-09 | 근저당권 | 진OO | 24,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2019-05-09 | 지상권 | 진OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2025-12-15 | 임의경매 | 진OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
-농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 남해군 설천면 진목리 1565 | 대지면적 | 985㎡ (298.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 전답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남해군 관할 등기소 (진주지원) | 진주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남해군세무서 | 남해군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 설천면 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 남해군 설천면 진목리 1565 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4,925만원 | 4,038만원 | 82% | 6.2명 | 4,038만원 |
| 최근 3개월 | 4,925만원 | 3,989만원 | 81% | 5.8명 | 3,989만원 |
| 최근 6개월 | 4,925만원 | 3,940만원 | 80% | 5.4명 | 3,940만원 |
| 최근 12개월 | 4,925만원 | 3,890만원 | 79% | 5.1명 | 3,890만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
5,582만원
최저매각가 대비 +657만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
113.3%
토지 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수29.46점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수51.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수53.375점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R1기본 검토 가능
위험도 점수: 10점 / 100점
수집 데이터 기준 중대한 자동 위험 신호는 적습니다.
핵심 주의 요인 (1건)
입찰 전 우선 소명 대상큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
827만원
- 예상 대출액
- 413만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,223만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
894만원
- 예상 대출액
- 536만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,167만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
960만원
- 예상 대출액
- 624만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,146만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유준비 완료
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 21장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 검토 가능
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (2개)
전문가 검토 권장- 1
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 2
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 34.11%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (7건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경6617 | 토지·임야 | 경상남도 남해군 설천면 진목리 770 | 2026.07.27 | 1억 2,100만원 | 3,510만원 | 29% | 매각 |
| 2023타경33896 | 토지·임야 | 경상남도 남해군 설천면 비란리 100 | 2026.06.08 | 1억 3,775만원 | 2,501만원 | 18.2% | 매각 |
| 2023타경33896 | 토지·임야 | 경상남도 남해군 설천면 비란리 100 | 2025.10.27 | 1억 3,775만원 | 7,500만원 | 54.4% | 매각 |
| 2025타경564 | 토지·임야 | 경상남도 남해군 고현면 도마리 1700-2 | 2026.08.24 | 4,651만원 | 1,121만원 | 24.1% | 매각 |
| 2024타경37543 | 토지·임야 | 경상남도 남해군 고현면 남해대로3204번길 19 | 2026.05.04 | 3,640만원 | 920만원 | 25.3% | 매각 |
| 2026타경40 | 토지·임야 | 경상남도 남해군 고현면 대곡리 523 | 2026.08.31 | 1억 1,497만원 | 6,111만원 | 53.2% | 매각 |
| 2026타경40 | 토지·임야 | 경상남도 남해군 고현면 대곡리 56-1 | 2026.10.12 | 6,109만원 | 2,115만원 | 34.6% | 매각 |
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