2024타경148731
유찰 8회지분매각| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산로 337 (독산동, 명도힐스티지) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 749.4㎡ (226.7평) | 건물면적 | 29.63㎡ (9.0평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 281,000,000원 | 최저가격 | (13%)37,715,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)3,771,500원 | 청구금액 | 280,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 7회 | 2026.08.07 | (26%)73,662,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.09.08 | (21%)58,930,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.10.16 | (17%)47,144,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.11.17 | (13%)37,715,000원 | 진행 |
물건 사진 (14장)
사진 01
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 금천구 독산로 337 (독산동, 명도힐스티지) | 대 (준주거지역) | 749.4㎡ (226.7평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 6,510,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 금천구 독산로 337 (독산동, 명도힐스티지) | 철근콘크리트구조 · (공동주택) | 29.63㎡ (9.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 749.4㎡ (226.7평) 건물: 29.63㎡ (9.0평) | 281,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근) 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 8층 801호로서, ("집합건축물대장상"의 사용승인일은 2019.04.22.) 외벽 : 석재붙임 등 마감. 내벽 : - 창호 : 샷시 창호 임. 대상물건은 아파트로 이용중임. 대상물건은 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있음 대상건물의 토지는 세장형으로서, 공동주택(아파트), 업무시설 등의 건부지로 이용중임. 대상건물의 동측으로 독산로 아스팔트포장 도로에 접함. 대상물건의 토지는 "토지이용계획확인서" 상에 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계획과), 도로(접합) 가축사
대상물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산3동주민센터" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임. 대상물건은 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통상항은 보통임. 대상물건은
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2019-07-19 확정: 2019-06-26 배당: 2025-03-21 | 보: 2억 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주택도시보증공사(김OO 승계) 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2019-07-19 확정: 2019-06-26 배당: 2025-03-21 | 보: 2억 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2019-07-19 확정: 2019-06-26 배당: 2023-08-31 | 보: 2억 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2019-07-19 확정: 2019-06-26 배당: - | 보: 2억 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인5 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 25억 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (5건) | - | 보: 37억 1,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2019-09-05 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-12-06 | 약정/금지사항/환매특약 | - | - | 인수 | - |
| 0 | 2023-08-31 | 주택임차권 | 김OO | 290,000,000원 | 범위:건물전부, 보:금290,000,000원(2021년6월19일자로 금10,000,000원 증액), 확:(1)2019년6월26일(금280,000,000원),(2)2021년6월21일(증액한 금10,000,000원) 2023카임13552 전입:2019.07.19 확정:2019.06.26 | 2023.08.31 을(3) 주택임차권 김OO 290,000,000 범위:건물전부, 보:금290,000,000원(2021년6월19일자로 금10,000,000원 증액), 확:(1)2019년6월26일(금280,000,0 |
| 3 | 2023-08-31 | 임차권설정 | 김OO | 290,000,000원 | 인수 | - |
| 1 | 2023-11-14 | 가압류 | 주택도시보증공사 | 1,028,000,000원 | 말소기준등기 2023카단106878 | 2023.11.14 갑(3) 가압류 주택도시보증공사 1,028,000,000 말소기준등기 2023카단106878 소멸 |
| 4 | 2023-11-14 | 가압류 | 주OO | 1,028,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 2 | 2024-12-20 | 강제경매 | 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 2024타경148731 | 2024.12.20 갑(4) 강제경매 주택도시보증공사 청구금액 280,000,000 2024타경148731 소멸 |
| 5 | 2024-12-20 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — (독산동, 명도힐스티지)
| 단지명 | (독산동, 명도힐스티지) | 총 세대수 | 46세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 15층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 금천구 독산로 337 (독산동, 명도힐스티지) | 대지면적 | 749.4㎡ (226.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 29.63㎡ (9.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 4.0% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2019-04-22 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 금천구 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 금천구세무서 | 금천구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 독산로 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 금천구 독산로 337 (독산동, 명도힐스티지) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 8,100만원 | 2억 3,042만원 | 82% | 6.2명 | 2억 3,042만원 |
| 최근 3개월 | 2억 8,100만원 | 2억 2,761만원 | 81% | 5.8명 | 2억 2,761만원 |
| 최근 6개월 | 2억 8,100만원 | 2억 2,480만원 | 80% | 5.4명 | 2억 2,480만원 |
| 최근 12개월 | 2억 8,100만원 | 2억 2,199만원 | 79% | 5.1명 | 2억 2,199만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 81점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 86.6%입니다.
유찰 횟수가 8회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,885만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,727만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,443만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,474만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2,843만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,379만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 5건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 15장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 86.6% 하락, 유찰 8회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 86.6%입니다.
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