2025타경578
유찰 2회| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 북면 854-1 [도로명] [토지 전 658㎡] | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 현황 '휴경지', 덩쿨에 덮힌 감나무 수주 존재하나 경제적 가치가 희박하여 토지에 포함하여 평가함. 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 현황 '휴경지' 태, 덩쿨에 덮힌 감나무 수주 존재하나 경제적 가치가 희박하여 토지에 포함하여 평가함. |
| 토지면적 | 426㎡ (128.9평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 161,868,000원 | 최저가격 | (17%)27,204,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)2,720,400원 | 청구금액 | 77,295,663원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.08.13 | (49%)79,314,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.09.10 | (34%)55,519,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.29 | (24%)38,863,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.12.10 | (17%)27,204,000원 | 진행 |
물건 사진 (22장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 창원시 의창구 북면 854-1 | 대 (계획관리지역) | 426㎡ (128.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 189,300원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 창원시 의창구 북면 854-1 ([토지 전 658㎡]) | 벽돌구조 · (단독주택) | - | 토지·건물 일괄평가 | 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 현황 '휴경지', 덩쿨에 덮힌 감나무 수주 존재하나 경제적 가치가 희박하여 토지에 포함하여 평가함. 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 현황 '휴경지' 태, 덩쿨에 덮힌 감나무 수주 존재하나 경제적 가치가 희박하여 토지에 포함하여 평가함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 426㎡ (128.9평) 건물: - | 161,868,000원 | |||
본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 상천리 소재 '소라마을' 서측 인근에 위치하며 부근은 농경지,임야 및 농가주택 등으로 형성되어 있음. 본건 인근까지 차량접근 가능하며 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할 때 일반적인 교통사정은보 통시됨. 기호(1)부정형의 완경사지로서 '휴경지'상태임. 기호(1)남서측으로 왕복2차선 포장도로와 접함. 생산관리지역가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>법>,공장설립승인지역(1호)<수도,가축사육제한구역(그외법지역 300m제한 조례 참조)<가축분뇨의 관리및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전>임. 기호1) 지상에는 덩쿨에 덮힌 감나무 수주가 소재하나 경제적가치가 희박함. 1)임대관계:미상임. 2)기 타:
농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 현황 '휴경지', 덩쿨에 덮힌 감나무 수주 존재하나 경제적 가치가 희박하여 토지에 포함하여 평가함. 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 현황 '휴경지' 태, 덩쿨에 덮힌 감나무 수주 존재하나 경제적 가치가 희박하여 토지에 포함하여 평가함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2014-11-13 | 소유권이전 | 이OO | 99,500,000원 | 매매 거래가액:99,500,000원 | 2014.11.13 갑(2) 소유권이전 이OO 매매 거래가액:99,500,000원 |
| 0 | 2014-11-13 | 소유권이전 | 이OO | 99,500,000원 | 매매 거래가액:99,500,000원 | 2014.11.13 갑(2) 소유권이전 이OO 매매 거래가액:99,500,000원 |
| 1 | 2018-01-15 | 근저당권설정 | 진OO | 117,000,000원 | 말소기준등기 | 2018.01.15 을(5) 근저당권설정 진해신협 117,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 1 | 2018-01-15 | 근저당권설정 | 진OO | 117,000,000원 | 말소기준등기 | 2018.01.15 을(5) 근저당권설정 진해신협 117,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 2 | 2025-07-07 | 임의경매 | 진OO | 77,295,663원 | 2025타경578 | 2025.07.07 갑(5) 임의경매 진해신협 청구금액 77,295,663 2025타경578 소멸 |
| 2 | 2025-07-07 | 임의경매 | 진OO | 77,295,663원 | 2025타경578 | 2025.07.07 갑(5) 임의경매 진해신협 청구금액 77,295,663 2025타경578 소멸 |
주의사항 및 매각조건
농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 현황 '휴경지', 덩쿨에 덮힌 감나무 수주 존재하나 경제적 가치가 희박하여 토지에 포함하여 평가함. 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 현황 '휴경지' 태, 덩쿨에 덮힌 감나무 수주 존재하나 경제적 가치가 희박하여 토지에 포함하여 평가함.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 창원시 의창구 북면 854-1 | 대지면적 | 426㎡ (128.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 82.35㎡ (24.9평) | 건축면적 | 82.35㎡ (24.9평) | 건폐율 / 용적률 | 19.3% / 19.3% |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 벽돌구조 | 사용승인일자 | 1995-08-12 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 창원시 관할 등기소 (창원지방법원 밀양지원) | 경상남도 밀양시 밀양대로 2049 (상남면 예림리) 등기국(과) | 055-350-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 창원시세무서 | 창원시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 의창구 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 창원시 의창구 북면 854-1 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 6,186만원 | 1억 3,273만원 | 82% | 6.2명 | 1억 3,273만원 |
| 최근 3개월 | 1억 6,186만원 | 1억 3,111만원 | 81% | 5.8명 | 1억 3,111만원 |
| 최근 6개월 | 1억 6,186만원 | 1억 2,949만원 | 80% | 5.4명 | 1억 2,949만원 |
| 최근 12개월 | 1억 6,186만원 | 1억 2,787만원 | 79% | 5.1명 | 1억 2,787만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 22점 / 100점
수집 데이터 기준 중대한 자동 위험 신호는 적습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,360만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,190만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,762만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,007만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2,051만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,939만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 33장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 검토 가능
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경71 | 토지·임야 | 경상남도 창원시 의창구 북면 온천로643번길 23-30 | 2026.10.06 | 1억 4,510만원 | 3,300만원 | 22.7% | 매각 |
| 2024타경107876 | 토지·임야 | 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 산270 | 2026.07.22 | 13억 461만원 | 1억 568만원 | 8.1% | 매각 |
| 2025타경11424 | 토지·임야 | 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 산199-4 | 2026.06.04 | 2억 2,212만원 | 5,650만원 | 25.4% | 매각 |
| 2025타경879 | 토지·임야 | 경상남도 창원시 의창구 북면 하천리 산126-11 | 2026.08.26 | 2억 4,150만원 | 1억 2,011만원 | 49.7% | 매각 |
| 2024타경114867 | 토지·임야 | 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 805 | 2026.07.08 | 5,759만원 | 811만원 | 14.1% | 매각 |
| 2024타경6485 | 토지·임야 | 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 404-5 | 2026.05.12 | 3억 3,501만원 | 1억 1,000만원 | 32.8% | 매각 |
| 2024타경6584 | 토지·임야 | 경상남도 창원시 의창구 북면 하천리 129-1 | 2026.05.19 | 9억 2,520만원 | 1억 1,610만원 | 12.5% | 매각 |
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