2024타경119439
유찰 14회지분매각2026.11.24 (제101호 입찰법정)||
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| 소재지 | 서울특별시 강북구 노해로13길 37-9 (수유동, 예움하우스) [도로명] 서울특별시 강북구 노해로13길 37-9 (수유동,예움하우스) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | ["선순위임차인", "대항력"] |
| 토지면적 | 245㎡ (74.1평) | 건물면적 | 29.79㎡ (9.0평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 210,000,000원 | 최저가격 | (4%)7,389,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)738,900원 | 청구금액 | 182,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 13회 | 2026.08.11 | (7%)14,431,000원 | 유찰 |
| 14회 | 2026.09.08 | (5%)11,545,000원 | 유찰 |
| 15회 | 2026.10.20 | (4%)9,236,000원 | 유찰 |
| 16회 | 2026.11.24 | (4%)7,389,000원 | 진행 |
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물건 사진 (37장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 강북구 노해로13길 37-9 (수유동, 예움하우스) | 대 (제2종일반주거지역) | 245㎡ (74.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,778,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 강북구 노해로13길 37-9 (수유동, 예움하우스) (서울특별시 강북구 노해로13길 37-9 (수유동,예움하우스)) | 철근콘크리트구조 | 29.79㎡ (9.0평) | 토지·건물 일괄평가 | ["선순위임차인", "대항력"] |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 245㎡ (74.1평) 건물: 29.79㎡ (9.0평) | 210,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층 203호로서 외벽:석재마감 등. 내벽:벽지마감 등. 창호:샷시창호임. 2020.01.17일자로 사용승인되고, 방,주방,거실,욕실,보일러실,현관 등으로 이용중임. 기본적인 위생설비,급배수설비,난방설비,승강기설비,주차장 등을 갖추었음. 2필 일단의 대체로 장방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임. 본건 서측으로 노폭 약 3미터 도로와 접함. <강북구 수유동 29-69소재> 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "수유중앙시장" 남서측 인근에 위치함. 주위는 다세대주택,단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역으로서 제반주위환경은 보통임. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 도보 약 10분거리에 지하철역(우이신설선:가오리역 및 4호선:수유역)이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.
[참고사항]
["선순위임차인", "대항력"]
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2020-05-19|배당요구종기일 : 2025.01.14
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임OO 대항력 없음 | 기타 / 203호 | 전입: 2020-03-13 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임OO 대항력 있음 | 203호전부 | 전입: 2020-03-13 확정: 2020-03-16 배당: 2024-10-23 | 보: 1억 8,200만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 1억 8,200만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2020.05.19. 근저당권|청구/채권금액 : 182,000,000원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-03-20 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2020-05-19 | 근저당권 | 이OO | 120,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2020-05-20 | 가압류 | 재OO | 18,087,740원 | 소멸 | - |
| 4 | 2020-05-25 | 가등기 | 유OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2022-04-20 | 압류 | 강OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2024-10-31 | 강제경매 | 임OO | - | 소멸 | - |
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주의사항 및 매각조건
["선순위임차인", "대항력"]
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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[N단지] 네이버부동산 단지 바로가기 ↗단지 정보 — (수유동, 예움하우스)
| 단지명 | (수유동, 예움하우스) | 총 세대수 | 14세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 5층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 강북구 노해로13길 37-9 (수유동, 예움하우스) | 대지면적 | 245㎡ (74.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 29.79㎡ (9.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 12.2% |
| 주용도 | 다세대 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2020-01-17 |
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관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강북구 관할 등기소 (서울북부지방법원) | 서울특별시 도봉구 마들로 749 (도봉동) 등기국(과) | 02-910-3114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강북구세무서 | 강북구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 노해로13길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 강북구 노해로13길 37-9 (수유동, 예움하우스) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
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법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 1,000만원 | 1억 7,220만원 | 82% | 6.2명 | 1억 7,220만원 |
| 최근 3개월 | 2억 1,000만원 | 1억 7,010만원 | 81% | 5.8명 | 1억 7,010만원 |
| 최근 6개월 | 2억 1,000만원 | 1억 6,800만원 | 80% | 5.4명 | 1억 6,800만원 |
| 최근 12개월 | 2억 1,000만원 | 1억 6,590만원 | 79% | 5.1명 | 1억 6,590만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
2,845만원
최저매각가 대비 +26만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
101.0%
연립/다세대/빌라 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수61.1점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수66점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수61.741점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 48점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
감정평가서 확인 필요확인
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 96.5%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 14회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
738만원
- 예상 대출액
- 369만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,177만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
798만원
- 예상 대출액
- 478만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,127만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
857만원
- 예상 대출액
- 557만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,109만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문확인 필요
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 54장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 96.5% 하락, 유찰 14회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 96.5%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 14회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 61.21%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경113769 | 다세대·연립 | 서울특별시 강북구 노해로13길 37-9 (수유동, 예움하우스) | 2026.10.27 | 2억 100만원 | 1억 3,211만원 | 65.7% | 진행중 |
| 2025타경12052 | 다세대·연립 | 서울특별시 강북구 노해로13길 37-9 (수유동, 예움하우스) | 2026.08.19 | 1억 9,300만원 | 1억 5,538만원 | 80.5% | 매각 |
| 2025타경12074 | 다세대·연립 | 서울특별시 강북구 노해로9길 42-5 (수유동, 예움하우스) | 2026.07.21 | 1억 7,200만원 | 1억 5,688만원 | 91.2% | 매각 |
| 2025타경12844 | 다세대·연립 | 서울특별시 강북구 노해로9길 65 (수유동, 정원베스트빌) | 2026.06.23 | 2억 2,300만원 | 1억 6,281만원 | 73% | 매각 |
| 2024타경119941 | 다세대·연립 | 서울특별시 강북구 도봉로71가길 45 (수유동, 씨엘블루) | 2026.09.29 | 2억 9,800만원 | 1억 9,490만원 | 65.4% | 매각 |
| 2025타경12621 | 다세대·연립 | 서울특별시 강북구 인수봉로52길 50 (수유동, 로민하우스) | 2026.07.14 | 3억 2,800만원 | 2억 7,183만원 | 82.9% | 매각 |
| 2025타경11972 | 다세대·연립 | 서울특별시 강북구 삼양로80가길 56 (수유동, 빌드아르떼) | 2026.06.23 | 2억 7,500만원 | 1억 8,888만원 | 68.7% | 매각 |
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