2025타경52349
유찰 3회대지권미등기| 소재지 | 전남광주통합특별시 광양시 광양읍 무선2길 15 (세미존 서희스타힐스) [도로명] 전라남도 광양시 무선2길 15 (세미존서희스타힐스301동근린생활시설1) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린상가 | 접수/개시결정 | 2025.12.02 | 매각물건 | 대지권 미등기, 최저매각가격에 대지권 가격 포함됨 1. 대지권 미등기이나, 대지권까지 포함하여 분양됨 2. 부동산거래계약 신고필증상 대지권 비율은 57934분의 106.0514이며, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됨 |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 50.79㎡ (15.4평) | 소유자 | 이OO |
| 감정가격 | 246,000,000원 | 최저가격 | (45%)110,208,000원 | 채무자 | 이OO |
| 입찰보증금 | (10%)11,020,800원 | 청구금액 | 183,635,957원 | 채권자 | 순OOOOOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.08 | (100%)246,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.27 | (70%)172,200,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.11.02 | (45%)110,208,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 광양시 광양읍 무선2길 15 (세미존 서희스타힐스) | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 광양시 광양읍 무선2길 15 (세미존 서희스타힐스) (전라남도 광양시 무선2길 15 (세미존서희스타힐스301동근린생활시설1)) | 철근콘크리트구조 · 지상2층 | 50.79㎡ (15.4평) | 토지·건물 일괄평가 | 대지권 미등기, 최저매각가격에 대지권 가격 포함됨 1. 대지권 미등기이나, 대지권까지 포함하여 분양됨 2. 부동산거래계약 신고필증상 대지권 비율은 57934분의 106.0514이며, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됨 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: 50.79㎡ (15.4평) | 246,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 104호로서, 외벽 : 미장돌치장 등, 내벽 : 몰탈위페인트 등, 창호 : 샷시창임. 근린생활시설임. 위생설비 등. 부정형 평지의 근린생활시설부지임. 포장된 소로임. 제2종일반주거지역 외. 본건은 공부상 지2층이나, 도로에서 보면 현황 1층임. 임대관계는 미상임.
본건은 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 소재 세미존서희스타힐스301동 근린생활시설 지2층 104호로서, 부근은 아파트단지및 상가로 형성되었음. 본건까지 차량출입 가능하고, 대중교통사정 보통임.
대지권 미등기, 최저매각가격에 대지권 가격 포함됨 1. 대지권 미등기이나, 대지권까지 포함하여 분양됨 2. 부동산거래계약 신고필증상 대지권 비율은 57934분의 106.0514이며, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됨
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-06-28 | 근저당 | 윤OO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-12-02 | 경매개시결정(신청채권) | 순OOOOOOOOOO | 183,635,957원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
대지권 미등기, 최저매각가격에 대지권 가격 포함됨 1. 대지권 미등기이나, 대지권까지 포함하여 분양됨 2. 부동산거래계약 신고필증상 대지권 비율은 57934분의 106.0514이며, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됨
당사자 내역
| 채권자 | 순OOOOOOOOOO | 채무자 | 이OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 이OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 광양시 광양읍 무선2길 15 (세미존 서희스타힐스) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 50.79㎡ (15.4평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 근린상가 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 2층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 광양시 관할 등기소 (순천지원) | 순천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 광양시세무서 | 광양시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 광양읍 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 광양시 광양읍 무선2길 15 (세미존 서희스타힐스) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 4,600만원 | 2억 172만원 | 82% | 6.2명 | 2억 172만원 |
| 최근 3개월 | 2억 4,600만원 | 1억 9,926만원 | 81% | 5.8명 | 1억 9,926만원 |
| 최근 6개월 | 2억 4,600만원 | 1억 9,680만원 | 80% | 5.4명 | 1억 9,680만원 |
| 최근 12개월 | 2억 4,600만원 | 1억 9,434만원 | 79% | 5.1명 | 1억 9,434만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 55.2%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 5,510만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,431만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 7,141만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,691만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 8,309만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,415만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 55.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 55.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (2건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경52191 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 순천시 해룡면 기적의도서관길 90 (부영3차아파트) | 2026.08.31 | 5,300만원 | 3,359만원 | 63.4% | 매각 |
| 2025타경51757 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 순천시 장선배기2길 9-11 (조례동) | 2026.09.07 | 12억 3,260만원 | 4억 7,820만원 | 38.8% | 매각 |
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