2025타경34571
유찰 2회제시외건물포함| 소재지 | 경기도 김포시 대곶면 율마로 113-2 [도로명] 경기도 김포시 율마로 113-2 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 공장 | 접수/개시결정 | 2025.09.30 | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물 포함 일괄매각. 제시외 건물 포함 본건 건물은 공부상 2층이며, 중간층(중2층 및 다락방)이 소재하고 본 건물에 포함하여 평가함 본건 토지상의 바닥(콘크리트 등), 옹벽 담장, 관상수(소나무 등), 조경석 등은 토지가격에 포함하여 평가함 |
| 토지면적 | 1,301㎡ (393.6평) | 건물면적 | 247㎡ (74.7평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,379,498,000원 | 최저가격 | (49%)675,954,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)96,564,900원 | 청구금액 | 1,255,777,192원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.02 | (100%)1,379,498,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.07 | (70%)965,649,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.08.06 | (49%)675,954,000원 | 변경 |
| 4회 | 2026.10.22 | (49%)675,954,000원 | 진행 |
물건 사진 (17장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 김포시 대곶면 율마로 113-2 | 대 (자연녹지지역) | 1,301㎡ (393.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 484,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 김포시 대곶면 율마로 113-2 (경기도 김포시 율마로 113-2) | 일반철골구조 · (제2종근린생활시설) | 247㎡ (74.7평) | 일괄평가 (대장연면적 494㎡) | 일괄매각. 제시외 건물 포함 일괄매각. 제시외 건물 포함 본건 건물은 공부상 2층이며, 중간층(중2층 및 다락방)이 소재하고 본 건물에 포함하여 평가함 본건 토지상의 바닥(콘크리트 등), 옹벽 담장, 관상수(소나무 등), 조경석 등은 토지가격에 포함하여 평가함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,301㎡ (393.6평) 건물: 247㎡ (74.7평) | 1,379,498,000원 | |||
본건은 경기도 김포시 대곶면 초원지리 소재 "초원2리마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장 및 농경지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 여건은 보통임. 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임. 기호(1) : 부정형의 평지로서, 공업용의 건부지로 이용중임. 기호(3) : 도로임. 본건 서측으로 로폭 약 5미터의 포장도로에 접함. 기호(1) : 초원지리 282-3 도시지역, 자연녹지지역, 개발행위허가제한지역(김포 환경재생 혁신복합단지 조성사업 예정지(미래도시과 문의)), 성장관리계획구역(산업형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(대곶처리분구) <하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립 다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의), <추가기재사항> 본증명은간혹전산 오류로인하여사
일괄매각. 제시외 건물 포함 일괄매각. 제시외 건물 포함 본건 건물은 공부상 2층이며, 중간층(중2층 및 다락방)이 소재하고 본 건물에 포함하여 평가함 본건 토지상의 바닥(콘크리트 등), 옹벽 담장, 관상수(소나무 등), 조경석 등은 토지가격에 포함하여 평가함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| YOOO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-03-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| YOON CHARLES 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2025-03-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2016-03-11 | 근저당 목록 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2018-05-02 | 근저당 목록 | 권리자 | - | 말소 | 말소기준 후보 권리 |
| 3 | 2022-07-26 | 근저당 | 권리자 | - | 말소 | 말소기준 후보 권리 |
| 4 | 2025-09-30 | 경매개시결정(신청채권) | 중OOOOO | 1,255,777,192원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물 포함 일괄매각. 제시외 건물 포함 본건 건물은 공부상 2층이며, 중간층(중2층 및 다락방)이 소재하고 본 건물에 포함하여 평가함 본건 토지상의 바닥(콘크리트 등), 옹벽 담장, 관상수(소나무 등), 조경석 등은 토지가격에 포함하여 평가함
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 김포시 대곶면 율마로 113-2 | 대지면적 | 1,271㎡ (384.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 494㎡ (149.4평) | 건축면적 | 247㎡ (74.7평) | 건폐율 / 용적률 | 19.4% / 38.9% |
| 주용도 | 제2종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 일반철골구조 | 사용승인일자 | 2018-04-13 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 김포시 관할 등기소 (부천지원) | 부천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 김포시세무서 | 김포시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 대곶면 행정복지센터(주민센터) | 경기도 김포시 대곶면 율마로 113-2 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 13억 7,949만원 | 11억 3,118만원 | 82% | 6.2명 | 11억 3,118만원 |
| 최근 3개월 | 13억 7,949만원 | 11억 1,739만원 | 81% | 5.8명 | 11억 1,739만원 |
| 최근 6개월 | 13억 7,949만원 | 11억 359만원 | 80% | 5.4명 | 11억 359만원 |
| 최근 12개월 | 13억 7,949만원 | 10억 8,980만원 | 79% | 5.1명 | 10억 8,980만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 60점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3억 3,797만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 5,341만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4억 3,801만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 804만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5억 966만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 9,106만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 17장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경46185 | 공장·창고 | 경기도 김포시 통진읍 가현로4번길 29-17 | 2026.06.04 | 30억 937만원 | 24억 700만원 | 80% | 매각 |
| 2025타경34349 | 공장·창고 | 경기도 김포시 통진읍 가현리 762 | 2026.08.06 | 49억 5,458만원 | 26억 9,000만원 | 54.3% | 매각 |
| 2025타경2311 | 공장·창고 | 경기도 김포시 대곶면 종생로 78-7 | 2026.08.27 | 9억 8,682만원 | 4억 6,887만원 | 47.5% | 매각 |
| 2025타경1264 | 공장·창고 | 경기도 김포시 대곶면 송마로52번길 61-66 | 2026.06.04 | 28억 3,353만원 | 15억 8,889만원 | 56.1% | 매각 |
| 2024타경52180 | 공장·창고 | 경기도 김포시 대곶면 송마로 129-57 | 2026.04.21 | 33억 9,887만원 | 20억원 | 58.8% | 매각 |
| 2025타경33476 | 공장·창고 | 경기도 김포시 대곶면 석정리 119-33 | 2026.09.10 | 10억 1,571만원 | 6억 4,000만원 | 63% | 매각 |
| 2025타경33362 | 공장·창고 | 경기도 김포시 대곶면 학의동로34번길 130 | 2026.08.25 | 16억 4,941만원 | 8억 3,000만원 | 50.3% | 변경 |
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