2025타경51694
유찰 4회제시외건물포함지분매각| 소재지 | 충청남도 당진시 석문면 산58-29 [도로명] [토지 임야 6187㎡ 문희숙 지분 27분의 3 전부] | 경매구분 | 매각물건 토지만매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 목록1~3,5,6 일괄매각. 지분매각. 공유자우선매수청구권행사 1회로 제한. 감정평가서상 제시외 관정(㉠,㉡) 각 매각제외. 목록1 지상에 타인소유 제시외 건물이 소재함. 육안으로는 분묘소재확인이 곤란하여 분묘소재여부 불확실하나 별도 확인되지 않은 분묘가 소재할 수 있음. |
| 토지면적 | 1,582.56㎡ (478.7평) | 건물면적 | 0 (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 143,466,900원 | 최저가격 | (12%)16,877,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)1,687,700원 | 청구금액 | 38,128,954원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.28 | (34%)49,208,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.01 | (24%)34,445,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.06 | (17%)24,111,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.10 | (12%)16,877,000원 | 진행 |
물건 사진 (38장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청남도 당진시 석문면 산58-29 | 대 | 1,582.56㎡ (478.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청남도 당진시 석문면 산58-29 ([토지 임야 6187㎡ 문희숙 지분 27분의 3 전부]) | 임야 | - | 토지·건물 일괄평가 | 목록1~3,5,6 일괄매각. 지분매각. 공유자우선매수청구권행사 1회로 제한. 감정평가서상 제시외 관정(㉠,㉡) 각 매각제외. 목록1 지상에 타인소유 제시외 건물이 소재함. 육안으로는 분묘소재확인이 곤란하여 분묘소재여부 불확실하나 별도 확인되지 않은 분묘가 소재할 수 있음. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,582.56㎡ (478.7평) 건물: - | 143,466,900원 | |||
본건은 충청남도 당진시 석문면 삼화리 “삼화3리마을회관” 남측 인근에 위치하고, 주위는 농경지 및 자연림, 단독주택 등으로 형성되어 있음. 본건 및 인근까지 차량접근 가능하고, 버스정류장 등으로의 접근성 등 제반 교통상황은 보통임. 일련번호(1~3) : 부정형의 토지로서, 현황 '자연림 및 휴경지 등' 상태임. 일련번호(4) : 사다리형의 토지로서 현황 '묘지' 상태임. 일련번호(5) : 부정형의 토지로서, 현황 '자연림' 상태임. 일련번호(6) : 사다리형의 토지로서 현황 '자연림' 상태임. 일련번호(7,8,9) : 부정형의 토지로서 현황 '도로 등' 상태임. 일련번호(1) : 남측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로가 소재함. 일련번호(2,3,6) : 지적도상 맹지이며, 인접 토지를 통해 접근 가능함. 일련번호(4) : 북서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로가 소재함. 일련번호(5) : 서측
목록1~3,5,6 일괄매각. 지분매각. 공유자우선매수청구권행사 1회로 제한. 감정평가서상 제시외 관정(㉠,㉡) 각 매각제외. 목록1 지상에 타인소유 제시외 건물이 소재함. 육안으로는 분묘소재확인이 곤란하여 분묘소재여부 불확실하나 별도 확인되지 않은 분묘가 소재할 수 있음.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 | 2004-03-03 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2004-03-03 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2009-01-06 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2009-01-06 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2009-01-06 | 소유권 | 문OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-06-10 | 소유권 | 우OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-09-02 | 강제경매 | 민OO | - | 소멸기준 | - |
주의사항 및 매각조건
목록1~3,5,6 일괄매각. 지분매각. 공유자우선매수청구권행사 1회로 제한. 감정평가서상 제시외 관정(㉠,㉡) 각 매각제외. 목록1 지상에 타인소유 제시외 건물이 소재함. 육안으로는 분묘소재확인이 곤란하여 분묘소재여부 불확실하나 별도 확인되지 않은 분묘가 소재할 수 있음.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청남도 당진시 석문면 산58-29 | 대지면적 | 1,582.56㎡ (478.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 임야 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 당진시 관할 등기소 (서산지원) | 서산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청남도 관할 지방국세청 | 충청남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 당진시세무서 | 당진시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 석문면 행정복지센터(주민센터) | 충청남도 당진시 석문면 산58-29 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 4,346만원 | 1억 1,764만원 | 82% | 6.2명 | 1억 1,764만원 |
| 최근 3개월 | 1억 4,346만원 | 1억 1,620만원 | 81% | 5.8명 | 1억 1,620만원 |
| 최근 6개월 | 1억 4,346만원 | 1억 1,477만원 | 80% | 5.4명 | 1억 1,477만원 |
| 최근 12개월 | 1억 4,346만원 | 1억 1,333만원 | 79% | 5.1명 | 1억 1,333만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 18점 / 100점
수집 데이터 기준 중대한 자동 위험 신호는 적습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 843만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,662만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,093만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,549만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,272만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,506만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 7건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 51장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 검토 가능
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
- 2
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (18건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경51694 | 토지·임야 | 충청남도 당진시 석문면 삼화리 산77-1 | 2026.06.23 | 2,600만원 | 1,288만원 | 49.6% | 매각 |
| 2025타경51694 | 토지·임야 | 충청남도 당진시 석문면 삼화리 192-27 | 2026.05.19 | 141만원 | 129만원 | 91.5% | 매각 |
| 2025타경51211 | 토지·임야 | 충청남도 당진시 석문면 삼화리 988-1 | 2026.07.29 | 3억 2,073만원 | 1억 2,001만원 | 37.4% | 매각 |
| 2024타경4495 | 토지·임야 | 충청남도 당진시 석문면 삼화리 389 | 2026.05.13 | 4억 4,068만원 | 1억 100만원 | 22.9% | 매각 |
| 2024타경50245 | 토지·임야 | 충청남도 당진시 석문면 삼화리 664-1 | 2026.06.17 | 4억 2,681만원 | 9,881만원 | 23.2% | 매각 |
| 2024타경50245 | 토지·임야 | 충청남도 당진시 석문면 삼화리 709-2 | 2026.06.17 | 1억 5,161만원 | 3,681만원 | 24.3% | 매각 |
| 2025타경51329 | 토지·임야 | 충청남도 당진시 송산면 당산리 산13-1 | 2026.09.01 | 4억 6,425만원 | 1억 5,500만원 | 33.4% | 매각 |
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