2024타경64764
유찰 8회지분매각| 소재지 | 서울특별시 마포구 대흥로4길 70 (토정동, 모던클래식하우스) [도로명] (토정동,모던클래식하우스) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 본건은 공부상 "제2종근린생활시설(사무소)"이나 외부관찰, 탐문조사 등 현장조사 결과 "다세대주택"으로 이용중일 것으로 추정됨(감정평가서 참조). |
| 토지면적 | 437.4㎡ (132.3평) | 건물면적 | 34.68㎡ (10.5평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 342,000,000원 | 최저가격 | (21%)71,722,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)7,172,200원 | 청구금액 | 275,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 7회 | 2026.09.01 | (26%)89,653,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.10.06 | (21%)71,722,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.11.10 | (21%)71,722,000원 | 01 |
| 9회 | 2026.11.10 | (17%)57,378,000원 | 진행 |
물건 사진 (10장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 마포구 대흥로4길 70 (토정동, 모던클래식하우스) | 대 (제2종일반주거지역) | 437.4㎡ (132.3평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 7,351,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 마포구 대흥로4길 70 (토정동, 모던클래식하우스) ((토정동,모던클래식하우스)) | 철근콘크리트조 | 34.68㎡ (10.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 본건은 공부상 "제2종근린생활시설(사무소)"이나 외부관찰, 탐문조사 등 현장조사 결과 "다세대주택"으로 이용중일 것으로 추정됨(감정평가서 참조). |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 437.4㎡ (132.3평) 건물: 34.68㎡ (10.5평) | 342,000,000원 | |||
철근콘크리트조 평지붕 6층 건물내 제2층 제201호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감, 창호 : 샤시창호임. 본건은 외부관찰, 탐문조사 등 현장조사 결과 "다세대주택"으로 이용중일 것으로 추정됨. 위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추었음. 인접토지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, "공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설" 건부지로 이용중임. 본건 소재 토지 북동측 및 남동측으로 포장도로에 접해있음. 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
본건은 서울특별시 마포구 용강동 소재 "용강동 주민센터" 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통임. 본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 "마포역" 및 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.
본건은 공부상 "제2종근린생활시설(사무소)"이나 외부관찰, 탐문조사 등 현장조사 결과 "다세대주택"으로 이용중일 것으로 추정됨(감정평가서 참조).
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박OO 대항력 없음 | 201호 | 전입: 2019-02-01 확정: 2019-01-31 배당: 2025-01-07 | 보: 2억 7,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 / 201호 | 전입: 2019-02-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 2억 7,500만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2019-01-31 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2019-01-31 | 전세권 | 박OO | 275,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2020-11-03 | 가압류 | 주OO | 3,046,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2023-04-05 | 임차권설정 | 박OO | 275,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-10-07 | 압류 | 마OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2024-12-17 | 강제경매 | 박OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
본건은 공부상 "제2종근린생활시설(사무소)"이나 외부관찰, 탐문조사 등 현장조사 결과 "다세대주택"으로 이용중일 것으로 추정됨(감정평가서 참조).
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — (토정동, 모던클래식하우스)
| 단지명 | (토정동, 모던클래식하우스) | 총 세대수 | 16세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 6층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 마포구 대흥로4길 70 (토정동, 모던클래식하우스) | 대지면적 | 437.4㎡ (132.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 34.68㎡ (10.5평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 7.9% |
| 주용도 | 다세대 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 | 사용승인일자 | 2018-05-11 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 마포구 관할 등기소 (서울서부지방법원) | 서울특별시 마포구 마포대로 174 (공덕동) 등기국(과) | 02-3271-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 마포구세무서 | 마포구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 대흥로4길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 마포구 대흥로4길 70 (토정동, 모던클래식하우스) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 4,200만원 | 2억 8,044만원 | 82% | 6.2명 | 2억 8,044만원 |
| 최근 3개월 | 3억 4,200만원 | 2억 7,702만원 | 81% | 5.8명 | 2억 7,702만원 |
| 최근 6개월 | 3억 4,200만원 | 2억 7,360만원 | 80% | 5.4명 | 2억 7,360만원 |
| 최근 12개월 | 3억 4,200만원 | 2억 7,018만원 | 79% | 5.1명 | 2억 7,018만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 79.0%입니다.
유찰 횟수가 8회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,586만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,464만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4,647만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,983만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5,407만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,803만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 10장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 79.0% 하락, 유찰 8회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 79.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 8회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경132 | 다세대·연립 | 서울특별시 마포구 대흥로14길 22-6 (대흥동) | 2026.05.19 | 2억 3,500만원 | 2억 1,651만원 | 92.1% | 매각 |
| 2025타경52011 | 다세대·연립 | 서울특별시 마포구 도화4길 100 (도화동, Terra stay) | 2026.09.29 | 4억 6,000만원 | 3억 6,294만원 | 78.9% | 매각 |
| 2025타경51947 | 다세대·연립 | 서울특별시 마포구 토정로9길 14 (상수동, 그레이 25) | 2026.07.21 | 2억 1,500만원 | 1억 8,330만원 | 85.3% | 매각 |
| 2025타경51214 | 다세대·연립 | 서울특별시 마포구 홍익로2길 29 (서교동) | 2026.05.26 | 6억 1,700만원 | 5억 5,050만원 | 89.2% | 매각 |
| 2025타경51438 | 다세대·연립 | 서울특별시 서대문구 신촌로3가길 12 (창천동, LK타운) | 2026.09.01 | 3억 3,300만원 | 2억 9,660만원 | 89.1% | 매각 |
| 2025타경51632 | 다세대·연립 | 서울특별시 서대문구 신촌로3가길 12 (창천동, LK타운) | 2026.07.21 | 2억 8,000만원 | 2억 8,128만원 | 100.5% | 매각 |
| 2025타경51795 | 다세대·연립 | 서울특별시 용산구 백범로79나길 18 (원효로1가) | 2026.05.12 | 10억 3,000만원 | 10억 5,670만원 | 102.6% | 매각 |
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