2024타경86390
유찰 2회지분매각| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 산2-9 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 일괄매각 2. 목록1,2,6,7번은 지분매각임 3. 목록1,2,7번은 공부상 지목과 달리 현황 '도로'로 이용중임 4. 목록 3,4,5번은 허가득하여 토목공사 진행 중 중단된 대부분 토지임야 상태이고, 목록4번의 일부는 허가 제외지로서 자연림상태임 |
| 토지면적 | 11,446.77㎡ (3462.6평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 10,419,761,370원 | 최저가격 | (49%)5,105,683,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)729,383,300원 | 낙찰가격 | 5,111,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.10 | (100%)10,419,761,370원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.15 | (70%)7,293,833,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.08.19 | (49%)5,105,683,000원 | 매각 |
| 4회 | 2026.11.04 | (49%)5,105,683,000원 | 진행 |
물건 사진 (20장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 산2-9 | 대 | 11,446.77㎡ (3462.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 산2-9 | 임야 | - | 토지·건물 일괄평가 | 1. 일괄매각 2. 목록1,2,6,7번은 지분매각임 3. 목록1,2,7번은 공부상 지목과 달리 현황 '도로'로 이용중임 4. 목록 3,4,5번은 허가득하여 토목공사 진행 중 중단된 대부분 토지임야 상태이고, 목록4번의 일부는 허가 제외지로서 자연림상태임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 11,446.77㎡ (3462.6평) 건물: - | 10,419,761,370원 | |||
일련번호(1) :도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(일반형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 철도보호지구<철도안전법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 일련번호(2) :도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(일반형, 도시개발과 문의), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-
1. 일괄매각 2. 목록1,2,6,7번은 지분매각임 3. 목록1,2,7번은 공부상 지목과 달리 현황 '도로'로 이용중임 4. 목록 3,4,5번은 허가득하여 토목공사 진행 중 중단된 대부분 토지임야 상태이고, 목록4번의 일부는 허가 제외지로서 자연림상태임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2019-06-04 | 근저당권(목록 | 주OOOOOOOO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2021-03-30 | 근저당권 (목록 | 주OOOOOOOO | - | 말소 | 말소기준 후보 권리 |
| 3 | 2020-06-30 | 근저당권(목록 | 주OOOOOOOO | - | 말소 | 말소기준 후보 권리 |
| 4 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 250,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
1. 일괄매각 2. 목록1,2,6,7번은 지분매각임 3. 목록1,2,7번은 공부상 지목과 달리 현황 '도로'로 이용중임 4. 목록 3,4,5번은 허가득하여 토목공사 진행 중 중단된 대부분 토지임야 상태이고, 목록4번의 일부는 허가 제외지로서 자연림상태임
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 산2-9 | 대지면적 | 11,446.77㎡ (3462.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 임야 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남양주시 관할 등기소 (남양주지원) | 남양주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남양주시세무서 | 남양주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 화도읍 행정복지센터(주민센터) | 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 산2-9 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 104억 1,976만원 | 85억 4,420만원 | 82% | 6.2명 | 85억 4,420만원 |
| 최근 3개월 | 104억 1,976만원 | 84억 4,000만원 | 81% | 5.8명 | 84억 4,000만원 |
| 최근 6개월 | 104억 1,976만원 | 83억 3,580만원 | 80% | 5.4명 | 83억 3,580만원 |
| 최근 12개월 | 104억 1,976만원 | 82억 3,161만원 | 79% | 5.1명 | 82억 3,161만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 42점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 25억 5,284만원
- 필요 현금(실투자)
- 26억 1,700만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 33억 848만원
- 필요 현금(실투자)
- 22억 7,431만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 38억 4,968만원
- 필요 현금(실투자)
- 21억 4,605만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 20장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (8건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경84899 | 토지·임야 | 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 81-4 | 2026.11.12 | 15억 8,427만원 | 8억 5,000만원 | 53.7% | 진행중 |
| 2025타경71893 | 토지·임야 | 경기도 남양주시 화도읍 차산리 103 | 2026.07.15 | 1억 1,177만원 | 5,600만원 | 50.1% | 매각 |
| 2024타경5384 | 토지·임야 | 경기도 남양주시 화도읍 비룡로116번길 35-166 | 2026.06.23 | 17억 8,171만원 | 9억 4,000만원 | 52.8% | 매각 |
| 2025타경447 | 토지·임야 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 565-2 | 2026.10.14 | 7억 7,631만원 | 1억 1,501만원 | 14.8% | 매각 |
| 2024타경6448 | 토지·임야 | 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 227 | 2026.09.02 | 10억 1,361만원 | 2억 4,400만원 | 24.1% | 매각 |
| 2024타경86130 | 토지·임야 | 경기도 남양주시 화도읍 경춘로 2205 | 2026.05.12 | 56억 754만원 | 56억 1,000만원 | 100% | 매각 |
| 2024타경3821 | 토지·임야 | 경기도 남양주시 화도읍 월산리 387-1 | 2026.05.12 | 74억 8,694만원 | 56억 5,600만원 | 75.5% | 매각 |
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