2024타경3125
유찰 5회유치권신고| 소재지 | 서울특별시 광진구 아차산로55길 72 (구의동) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대(빌라) | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 일괄매각 - 낙찰자가 토지소유자와 협의하여 대지권을 취득해야 하는 건물로 건물만의 매각임 - 감정평가시점 건축법상 승인받지 않은 건물로 건축물대장 미존재 - 감정평가액은 등기사항증명서 표제부(전유부분 건물의 표시)의 면적을 기준으로 건물만 평가한 금액임 - 감정평가시점 유치권 및 점유보호권 권리행사 중 현수막 부착되어 있음 - 법정지상권 성립여부 불분명 -2026.7.16.자 301호 점유 중인 문세창으로부터 공사대금 390,000,000원 |
| 토지면적 | 31,370㎡ (9489.4평) | 건물면적 | 59.87㎡ (18.1평) | 소유자 | 주OO |
| 감정가격 | 1,588,200,000원 | 최저가격 | (51%)813,158,000원 | 채무자 | 주OO |
| 입찰보증금 | (10%)81,315,800원 | 청구금액 | 1,800,000,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.03.30 | (100%)1,588,200,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.05.11 | (80%)1,270,560,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.07.06 | (64%)1,016,448,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.02 | (51%)813,158,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 광진구 아차산로55길 72 (구의동) | 대 (제2종일반주거지역) | 31,370㎡ (9489.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 5,457,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 광진구 아차산로55길 72 (구의동) | 철근콘크리트구조 · 지상6층 | 59.87㎡ (18.1평) | 토지·건물 일괄평가 | - 일괄매각 - 낙찰자가 토지소유자와 협의하여 대지권을 취득해야 하는 건물로 건물만의 매각임 - 감정평가시점 건축법상 승인받지 않은 건물로 건축물대장 미존재 - 감정평가액은 등기사항증명서 표제부(전유부분 건물의 표시)의 면적을 기준으로 건물만 평가한 금액임 - 감정평가시점 유치권 및 점유보호권 권리행사 중 현수막 부착되어 있음 - 법정지상권 성립여부 불분명 -2026.7.16.자 301호 점유 중인 문세창으로부터 공사대금 390,000,000원 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 31,370㎡ (9489.4평) 건물: 59.87㎡ (18.1평) | 1,588,200,000원 | |||
철근콘크리트구조 6층 건물 중 제2층 201호 외 9개호로서, 외벽: 석재 붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 마감 등임. 다세대주택으로 이용중임. (후면"내부구조도"참조) 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기, 필로티 주차장 등이 되어 있으며 현재 승강기는 작동하지 않는 상태임. 본건은 인접토지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임. 본건 서측으로 노폭 약 6미터, 남측, 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상
본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 '동국대학교 사범대학부속가람중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 본건까지 차량의 진입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선(구의역)이 소재 하여 전반적인 교통상황은 양호함. 본건은
- 일괄매각 - 낙찰자가 토지소유자와 협의하여 대지권을 취득해야 하는 건물로 건물만의 매각임 - 감정평가시점 건축법상 승인받지 않은 건물로 건축물대장 미존재 - 감정평가액은 등기사항증명서 표제부(전유부분 건물의 표시)의 면적을 기준으로 건물만 평가한 금액임 - 감정평가시점 유치권 및 점유보호권 권리행사 중 현수막 부착되어 있음 - 법정지상권 성립여부 불분명 -2026.7.16.자 301호 점유 중인 문세창으로부터 공사대금 390,000,000원
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-12-30 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 1,800,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
- 일괄매각 - 낙찰자가 토지소유자와 협의하여 대지권을 취득해야 하는 건물로 건물만의 매각임 - 감정평가시점 건축법상 승인받지 않은 건물로 건축물대장 미존재 - 감정평가액은 등기사항증명서 표제부(전유부분 건물의 표시)의 면적을 기준으로 건물만 평가한 금액임 - 감정평가시점 유치권 및 점유보호권 권리행사 중 현수막 부착되어 있음 - 법정지상권 성립여부 불분명 -2026.7.16.자 301호 점유 중인 문세창으로부터 공사대금 390,000,000원
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 주OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 주OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 광진구 아차산로55길 72 (구의동) | 대지면적 | 31,370㎡ (9489.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 59.87㎡ (18.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.2% |
| 주용도 | 다세대(빌라) | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 광진구 관할 등기소 (서울동부지방법원) | 서울특별시 송파구 법원로 101 (문정동) 등기국(과) | 02-2204-2114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 광진구세무서 | 광진구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 아차산로55길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 광진구 아차산로55길 72 (구의동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 15억 8,820만원 | 13억 232만원 | 82% | 6.2명 | 13억 232만원 |
| 최근 3개월 | 15억 8,820만원 | 12억 8,644만원 | 81% | 5.8명 | 12억 8,644만원 |
| 최근 6개월 | 15억 8,820만원 | 12억 7,056만원 | 80% | 5.4명 | 12억 7,056만원 |
| 최근 12개월 | 15억 8,820만원 | 12억 5,467만원 | 79% | 5.1명 | 12억 5,467만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 80점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 48.8%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4억 657만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 2,352만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 5억 2,692만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 6,894만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 6억 1,312만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 4,851만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 48.8% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 48.8%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (13건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경58545 | 다세대·연립 | 서울특별시 광진구 아차산로49길 41-11 (구의동) | 2026.09.28 | 56억 1,848만원 | 25억 100만원 | 44.5% | 매각 |
| 2025타경51886 | 다세대·연립 | 서울특별시 광진구 자양로28가길 22-3 (구의동, 더프라임) | 2026.07.27 | 4억 6,100만원 | 4억 3,051만원 | 93.4% | 매각 |
| 2025타경51221 | 다세대·연립 | 서울특별시 광진구 자양로21길 30 (자양동, 진주타운) | 2026.06.08 | 2억 6,700만원 | 2억 6,010만원 | 97.4% | 매각 |
| 2023타경61964 | 다세대·연립 | 서울특별시 광진구 구의로16길 79 (구의동, 다솜빌) | 2026.01.26 | 1억 5,000만원 | 5,010만원 | 33.4% | 매각 |
| 2024타경63998 | 다세대·연립 | 서울특별시 광진구 구의로16길 79 (구의동, 다솜빌) | 2026.09.07 | 1억 6,000만원 | 8,192만원 | 51.2% | 매각 |
| 2025타경51813 | 다세대·연립 | 서울특별시 광진구 뚝섬로66길 7 (구의동, 힐하우스) | 2026.10.26 | 1억 7,400만원 | 1억 3,500만원 | 77.6% | 매각 |
| 2024타경64878 | 다세대·연립 | 서울특별시 광진구 자양로42길 42-11 (구의동, 삼성그린빌) | 2026.10.19 | 4억 600만원 | 1억 1,000만원 | 27.1% | 매각 |
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