2025타경72196
유찰 6회지분매각| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 214-76 혜성루첸리 [도로명] 경기도 의정부시 호국로 1311 (의정부동,혜성루첸리) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 주택도시보증공사 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서 제출. |
| 토지면적 | 523.9㎡ (158.5평) | 건물면적 | 36.85㎡ (11.1평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 256,000,000원 | 최저가격 | (49%)125,440,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)12,544,000원 | 청구금액 | 317,151,052원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.08.11 | (17%)43,026,000원 | 변경 |
| 7회 | 2026.09.15 | (100%)256,000,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.10.20 | (70%)179,200,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.11.24 | (49%)125,440,000원 | 진행 |
물건 사진 (27장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 의정부시 의정부동 214-76 혜성루첸리 | 대 (일반상업지역) | 523.9㎡ (158.5평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,123,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 의정부시 의정부동 214-76 혜성루첸리 (경기도 의정부시 호국로 1311 (의정부동,혜성루첸리)) | 철근콘크리트구조 | 36.85㎡ (11.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 주택도시보증공사 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서 제출. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 523.9㎡ (158.5평) 건물: 36.85㎡ (11.1평) | 256,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층건 내 혜성루첸리 제11층 제1104호로서, 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 등 마감, 창호 : 샷시 창호임. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임. 위생시설, 급배수 시설, 도시가스 난방 설비, 승강기 등을 갖추고 있음. 3필 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임. 본건 남측으로 노폭 약 30m 포장도로에 접함. 의정부동 214-76 :일반상업지역(일반상업지역), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,
본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부중앙초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 주택 등이 혼재하는 지역임. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에는 다수의 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 종합적인 교통상황은 대체로 양호한 편임.
주택도시보증공사 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서 제출.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-05-20 확정: 2022-05-02 배당: 2024-05-24 | 보: 3억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 있음 | 1104호전부 | 전입: 2022-05-20 확정: 2022-05-02 배당: - | 보: 3억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-05-20 확정: 2022-05-02 배당: 2024-05-24 | 보: 3억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 9억원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-05-27 | 소유권 | 홍OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-05-27 | 약정/금지사항/환매특약 | - | - | 인수 | - |
| 3 | 2024-05-24 | 임차권설정 | 정OO | 300,000,000원 | 인수 | - |
| 4 | 2025-04-29 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸기준 | - |
주의사항 및 매각조건
주택도시보증공사 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서 제출.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 의정부시 의정부동 214-76 혜성루첸리 | 대지면적 | 523.9㎡ (158.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 36.85㎡ (11.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 7.0% |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 의정부시 관할 등기소 (의정부지방법원) | 경기도 의정부시 녹양로34번길 23 (가능동) 등기국(과) | 031-828-0114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 의정부시세무서 | 의정부시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 의정부동 행정복지센터(주민센터) | 경기도 의정부시 의정부동 214-76 혜성루첸리 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 5,600만원 | 2억 992만원 | 82% | 6.2명 | 2억 992만원 |
| 최근 3개월 | 2억 5,600만원 | 2억 736만원 | 81% | 5.8명 | 2억 736만원 |
| 최근 6개월 | 2억 5,600만원 | 2억 480만원 | 80% | 5.4명 | 2억 480만원 |
| 최근 12개월 | 2억 5,600만원 | 2억 224만원 | 79% | 5.1명 | 2억 224만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 6,272만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,209만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 8,128만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,368만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 9,458만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,052만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 54장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경71835 | 오피스텔 | 경기도 의정부시 의정부동 214-76 혜성루첸리 6층 602호 | 2026.09.15 | 1억 4,000만원 | 7,200만원 | 51.4% | 매각 |
| 2025타경72035 | 오피스텔 | 경기도 의정부시 평화로568번길 45 (의정부동, 대상센트럴) | 2026.09.23 | 2억 7,900만원 | 2,297만원 | 8.2% | 매각 |
| 2025타경71925 | 오피스텔 | 경기도 의정부시 의정부동 187-8 밀레니움 7층 702호 | 2026.04.22 | 1억 9,200만원 | 1억 3,189만원 | 68.7% | 매각 |
| 2024타경70612 | 오피스텔 | 경기도 의정부시 의정부동 187-8 밀레니움 | 2026.06.02 | 1억 9,600만원 | 310만원 | 1.6% | 유찰 |
| 2024타경89593 | 오피스텔 | 경기도 의정부시 호국로1331번길 39 (의정부동) | 2026.09.30 | 2억 6,400만원 | 1억 6,399만원 | 62.1% | 매각 |
| 2025타경73368 | 오피스텔 | 경기도 의정부시 의정부동 201-9 자하시티빌딩 11층 1102호 | 2026.08.19 | 2억 4,200만원 | 1억 3,169만원 | 54.4% | 매각 |
| 2025타경3251 | 오피스텔 | 경기도 의정부시 평화로562번길 5 (의정부동) | 2026.07.28 | 2억 3,100만원 | 1억 1,319만원 | 49% | 매각 |
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