2025타경722
유찰 4회제시외건물포함| 소재지 | 충청남도 당진시 송악읍 302-2 [도로명] 충청남도 당진시 상록수길 38 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 일괄매각 - 목록 1,7,8. 농지취득자격증명원 제출요함(미제출시 매수보증금 미반환), 원상회복명령 발하여질 가능성 있음 - 제시외 건물 등(감정평가서상 ㉠, ㉢, ㉣, ㉤, ㉥, ㉦)은 매각에서 제외함 - 제시외 보일러실(감정평가서상 ㉡)은 매각에 포함 - 목록 4,7,8은 지목은 "임야" 및 "전"이나 현황은 제시외 건물 건부지 등으로 이용중 - 목록 3. 등기사항전부증명서상 302-8, 302-18, 302-19 의 지상에 소재하는 것 |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 107.78㎡ (32.6평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 566,526,160원 | 최저가격 | (34%)194,317,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)19,431,700원 | 청구금액 | 334,845,564원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.03.31 | (100%)566,526,160원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.05.12 | (70%)396,568,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.08.25 | (34%)194,317,000원 | 진행 |
물건 사진 (71장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청남도 당진시 송악읍 302-2 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청남도 당진시 송악읍 302-2 (충청남도 당진시 상록수길 38) | 조적조 · 지상1층 | 107.78㎡ (32.6평) | 토지·건물 일괄평가 | - 일괄매각 - 목록 1,7,8. 농지취득자격증명원 제출요함(미제출시 매수보증금 미반환), 원상회복명령 발하여질 가능성 있음 - 제시외 건물 등(감정평가서상 ㉠, ㉢, ㉣, ㉤, ㉥, ㉦)은 매각에서 제외함 - 제시외 보일러실(감정평가서상 ㉡)은 매각에 포함 - 목록 4,7,8은 지목은 "임야" 및 "전"이나 현황은 제시외 건물 건부지 등으로 이용중 - 목록 3. 등기사항전부증명서상 302-8, 302-18, 302-19 의 지상에 소재하는 것 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: 107.78㎡ (32.6평) | 566,526,160원 | |||
본건은 충청남도 당진시 송악읍 부곡리 소재 ‘상록초등학교’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 농가주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임. 본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통임. 일련번호(1): 부정형 평지로 농경지로 이용중임. 일련번호(2~8) : 대체로 사다리형 평지로 주거용 건부지 및 부속토지로 이용중임. 본건 남동측으로 노폭 약 6m, 북서측으로 노폭 약 3m 포장도로에 접함. 일련번호(1) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-10)(송악02 산업형), 성장관리계획구역(2024-08-19)(송악02 산업형), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(2) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-10)(송악02 산업형), 성장관리계획구역(2024-08-19)(송악02 산업형),
- 일괄매각 - 목록 1,7,8. 농지취득자격증명원 제출요함(미제출시 매수보증금 미반환), 원상회복명령 발하여질 가능성 있음 - 제시외 건물 등(감정평가서상 ㉠, ㉢, ㉣, ㉤, ㉥, ㉦)은 매각에서 제외함 - 제시외 보일러실(감정평가서상 ㉡)은 매각에 포함 - 목록 4,7,8은 지목은 "임야" 및 "전"이나 현황은 제시외 건물 건부지 등으로 이용중 - 목록 3. 등기사항전부증명서상 302-8, 302-18, 302-19 의 지상에 소재하는 것
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤OO 대항력 있음 | 주거 | 전입: 2024-11-11 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 윤OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-11-11 확정: 2024-11-11 배당: 2024-11-11 | 보: 2,024만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 2,024만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2024-06-19 | 소유권이전 | 김OO | 202,406,192원 | 대물변제 | 2024.06.19 갑(2) 소유권이전 김OO 대물변제 |
| 1 | 2024-06-19 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-06-19 | 지상권 | 향OO | - | 인수 | - |
| 1 | 2024-12-23 | 근저당권설정 | 케이씨유엔피엘대부(주) | 396,000,000원 | 말소기준등기 확정채권양도전:향수신협 | 2024.12.23 을(6) 근저당권설정 케이씨유엔피엘대부(주) 396,000,000 말소기준등기 확정채권양도전:향수신협 소멸 |
| 1 | 2024-12-23 | 근저당권설정 | 케이씨유엔피엘대부(주) | 396,000,000원 | 말소기준등기 확정채권양도전:향수신협 | 2024.12.23 을(6) 근저당권설정 케이씨유엔피엘대부(주) 396,000,000 말소기준등기 확정채권양도전:향수신협 소멸 |
| 3 | 2024-12-23 | 근저당권 | 향OO | 396,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 2 | 2025-07-22 | 임의경매 | 케이씨유엔피엘대부(주) | 334,845,564원 | 2025타경722 | 2025.07.22 갑(3) 임의경매 케이씨유엔피엘대부(주) 청구금액 334,845,564 2025타경722 소멸 |
| 2 | 2025-07-22 | 임의경매 | 케이씨유엔피엘대부(주) | 334,845,564원 | 2025타경722 | 2025.07.22 갑(3) 임의경매 케이씨유엔피엘대부(주) 청구금액 334,845,564 2025타경722 소멸 |
| 4 | 2025-07-22 | 임의경매 | 향OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
- 일괄매각 - 목록 1,7,8. 농지취득자격증명원 제출요함(미제출시 매수보증금 미반환), 원상회복명령 발하여질 가능성 있음 - 제시외 건물 등(감정평가서상 ㉠, ㉢, ㉣, ㉤, ㉥, ㉦)은 매각에서 제외함 - 제시외 보일러실(감정평가서상 ㉡)은 매각에 포함 - 목록 4,7,8은 지목은 "임야" 및 "전"이나 현황은 제시외 건물 건부지 등으로 이용중 - 목록 3. 등기사항전부증명서상 302-8, 302-18, 302-19 의 지상에 소재하는 것
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청남도 당진시 송악읍 302-2 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 107.78㎡ (32.6평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 기타 | 주구조 / 층수 | 조적조 · 지상 1층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 당진시 관할 등기소 (서산지원) | 서산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청남도 관할 지방국세청 | 충청남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 당진시세무서 | 당진시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 송악읍 행정복지센터(주민센터) | 충청남도 당진시 송악읍 302-2 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5억 6,652만원 | 4억 6,455만원 | 82% | 6.2명 | 4억 6,455만원 |
| 최근 3개월 | 5억 6,652만원 | 4억 5,888만원 | 81% | 5.8명 | 4억 5,888만원 |
| 최근 6개월 | 5억 6,652만원 | 4억 5,322만원 | 80% | 5.4명 | 4억 5,322만원 |
| 최근 12개월 | 5억 6,652만원 | 4억 4,755만원 | 79% | 5.1명 | 4억 4,755만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 81점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 9,715만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 729만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 2,591만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,425만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 4,651만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,937만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 9건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 71장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
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