2025타경502767
유찰 5회지분매각| 소재지 | 세종특별자치시 보듬3로 8-13 (도담동) [도로명] 세종특별자치시 보듬3로 8-13 (도담동,황금빌딩) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린상가 | 접수/개시결정 | 2025.06.20 | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 989㎡ (299.2평) | 건물면적 | 131.35㎡ (39.7평) | 소유자 | 이OO |
| 감정가격 | 616,000,000원 | 최저가격 | (17%)103,531,000원 | 채무자 | 이OO |
| 입찰보증금 | (10%)10,353,100원 | 청구금액 | 464,400,000원 | 채권자 | 세OOOOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.05.26 | (100%)616,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.06.30 | (70%)431,200,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.11.24 | (17%)103,531,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 세종특별자치시 보듬3로 8-13 (도담동) | 대 (일반상업지역) | 989㎡ (299.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,960,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 세종특별자치시 보듬3로 8-13 (도담동) (세종특별자치시 보듬3로 8-13 (도담동,황금빌딩)) | 철근콘크리트구조 | 131.35㎡ (39.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 989㎡ (299.2평) 건물: 131.35㎡ (39.7평) | 616,000,000원 | |||
대상물건은 세종특별자치시 도담동 소재 도램마을8단지아파트 북측 인근에 위치하는 황금빌딩 제1동 제2층 제204호로서, 부근은 근린상가, 사무실, 아파트, 오피스텔, 도시형생활주택, 학교, 공공의 청사, 근린공원 및 하천 등이 산재하는 지역임. 본건 단지까지 차량진입 가능하며, 노선버스 정류장 및 제반 편익시설 등으로의 거리 및 접근성 등으로 보아 대중교통사정은 보통임. ■ 철근 콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 중 2층 204호로서, 외벽 : 복합판넬, 치장벽돌 및 기타 마감재 등, 내벽 : 콘크리트 등 마감, 창호 : 샷시 창호임. 공부상 일반음식점 용도로서, 공실상태임. 공동의 급.배수설비, 위생설비, 전기설비, 소방설비, 승강기설비, 지하 주차장 등이 설비되어 있음. 정방형에 가까운 평탄한 토지이며, 상업용 건부지로 이용중임. 동측으로 중로2류(폭 15m), 북측으로 보행자도로인 소로1류(폭 10m)에 양면이 접함. 일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2014-01-10 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-06-20 | 경매개시결정(신청채권) | 세OOOOOOOOO | 464,400,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 세OOOOOOOOO | 채무자 | 이OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 이OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 세종특별자치시 보듬3로 8-13 (도담동) | 대지면적 | 989㎡ (299.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 131.35㎡ (39.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 13.3% |
| 주용도 | 근린상가 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 보듬3로 관할 등기소 (대전지방법원) | 대전지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 세종특별자치시 관할 지방국세청 | 세종특별자치시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 보듬3로세무서 | 보듬3로 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 8-13 행정복지센터(주민센터) | 세종특별자치시 보듬3로 8-13 (도담동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 6억 1,600만원 | 5억 512만원 | 82% | 6.2명 | 5억 512만원 |
| 최근 3개월 | 6억 1,600만원 | 4억 9,896만원 | 81% | 5.8명 | 4억 9,896만원 |
| 최근 6개월 | 6억 1,600만원 | 4억 9,280만원 | 80% | 5.4명 | 4억 9,280만원 |
| 최근 12개월 | 6억 1,600만원 | 4억 8,664만원 | 79% | 5.1명 | 4억 8,664만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 5,176만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,090만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 6,708만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,395만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 7,806만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,135만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (18건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경502673 | 근린상가 | 세종특별자치시 한누리대로 589 (도담동) | 2026.07.02 | 4억 2,400만원 | 1억 6,250만원 | 38.3% | 매각 |
| 2025타경3863 | 근린상가 | 세종특별자치시 보듬4로 55 (도담동, 도램마을16단지) | 2026.06.11 | 2억 8,500만원 | 1억 335만원 | 36.3% | 매각 |
| 2025타경503383 | 근린상가 | 세종특별자치시 아름서1길 23 (아름동) | 2026.08.20 | 5억 2,600만원 | 1억 9,000만원 | 36.1% | 매각 |
| 2025타경502867 | 근린상가 | 세종특별자치시 세종로 1234-16 (아름동) | 2026.08.20 | 4억 3,100만원 | 4,310만원 | 10% | 매각 |
| 2025타경502867 | 근린상가 | 세종특별자치시 세종로 1234-16 (아름동) | 2026.07.16 | 4억 3,100만원 | 5,599만원 | 13% | 매각 |
| 2025타경502867 | 근린상가 | 세종특별자치시 세종로 1234-16 (아름동) | 2026.06.11 | 7억 8,400만원 | 1억 4,036만원 | 17.9% | 매각 |
| 2025타경502867 | 근린상가 | 세종특별자치시 아름동 1309 동행주차타워주건축물제1동 | 2026.05.07 | 5억 600만원 | 1억 2,450만원 | 24.6% | 매각 |
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