2025타경448
유찰 4회| 소재지 | 전라남도 영암군 시종면 만수리 745-2 | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수신청보증금 미반환) 특별매각조건 있음(농지취득자격증명 필요, 매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환) |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 13,356,000원 | 최저가격 | (23%)3,063,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)306,300원 | 청구금액 | 21,115,068원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.06.15 | (45%)5,983,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.07.27 | (36%)4,786,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.14 | (29%)3,829,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.02 | (23%)3,063,000원 | 진행 |
물건 사진 (16장)
사진 01
사진 02
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사진 04
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 영암군 시종면 만수리 745-2 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 영암군 시종면 만수리 745-2 | 전답 | - | 토지·건물 일괄평가 | 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수신청보증금 미반환) 특별매각조건 있음(농지취득자격증명 필요, 매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: - | 13,356,000원 | |||
본건은 영암군 시종면 월롱리 소재 월롱저수지 남서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지 및 경지정리된 답으로 형성된 순수농경지대임. 본건까지 소형차량 접근 가능하며, 순수농경지대에 소재하여 일반적인 교통상황은 보통정도임. 유사 장방형으로 자체 지반은 평탄하나 남측 인접지와는 약간의 고저차 있으며 인접지(745-1번지)와 경계구분없이 일단의 경지정리된 답으로 이용중임. 서측으로 소폭의 구거 건너 폭 약3m정도의 콘크리트포장농로와 접하며 일단으로 이용중인 인접지를 통하여 출입함. 농림지역, 가축사육제한구역(1,000m제한구역(닭,오리,메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>. 없 음. 없 음. 임대관계는 미상임.
농지취득자격증명 필요(미제출시 매수신청보증금 미반환) 특별매각조건 있음(농지취득자격증명 필요, 매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 1991-04-26 | 소유권 | 최OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 1991-04-26 | 근저당권 | 농OO | 12,100,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2003-04-17 | 가압류 | 시OO | 113,573,140원 | 소멸 | - |
| 4 | 2003-08-06 | 가압류 | 시OO | 7,469,490원 | 소멸 | - |
| 5 | 2003-08-28 | 가압류 | 농OO | 10,157,315원 | 소멸 | - |
| 6 | 2003-09-08 | 가압류 | 농OO | 103,291,910원 | 소멸 | - |
| 7 | 2003-09-08 | 가압류 | 시OO | 25,957,823원 | 소멸 | - |
| 8 | 2022-02-17 | 압류 | 영OO | - | 소멸 | - |
| 9 | 2025-07-15 | 강제경매 | 오OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
농지취득자격증명 필요(미제출시 매수신청보증금 미반환) 특별매각조건 있음(농지취득자격증명 필요, 매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환)
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 영암군 시종면 만수리 745-2 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 전답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 영암군 관할 등기소 (목포지원) | 목포지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 영암군세무서 | 영암군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 시종면 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 영암군 시종면 만수리 745-2 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1,335만원 | 1,095만원 | 82% | 6.2명 | 1,095만원 |
| 최근 3개월 | 1,335만원 | 1,081만원 | 81% | 5.8명 | 1,081만원 |
| 최근 6개월 | 1,335만원 | 1,068만원 | 80% | 5.4명 | 1,068만원 |
| 최근 12개월 | 1,335만원 | 1,055만원 | 79% | 5.1명 | 1,055만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 33점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 77.1%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 153만원
- 필요 현금(실투자)
- 956만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 198만원
- 필요 현금(실투자)
- 935만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 230만원
- 필요 현금(실투자)
- 928만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 9건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 16장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 77.1% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 77.1%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (15건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경51346 | 토지·임야 | 전라남도 영암군 시종면 1213-9 | 2026.06.01 | 9,520만원 | 1억 30만원 | 105.4% | 예정물건 |
| 2025타경51346 | 토지·임야 | 전라남도 영암군 시종면 1213-10 | 2026.06.01 | 9,520만원 | 1억 30만원 | 105.4% | 예정물건 |
| 2025타경51346 | 토지·임야 | 전라남도 영암군 시종면 1213-11 | 2026.06.01 | 9,520만원 | 1억 30만원 | 105.4% | 진행중 |
| 2025타경51346 | 토지·임야 | 전라남도 영암군 시종면 258-1 | 2026.06.01 | 2,312만원 | 2,400만원 | 103.8% | 예정물건 |
| 2025타경51346 | 토지·임야 | 전라남도 영암군 시종면 2196-10 | 2026.06.01 | 1억 4,090만원 | 1억 5,100만원 | 107.2% | 진행중 |
| 2025타경51346 | 토지·임야 | 전라남도 영암군 시종면 2196-11 | 2026.06.01 | 1억 4,090만원 | 1억 5,100만원 | 107.2% | 진행중 |
| 2025타경51346 | 토지·임야 | 전라남도 영암군 시종면 2196-12 | 2026.06.01 | 1억 4,090만원 | 1억 5,100만원 | 107.2% | 진행중 |
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