2025타경4357
유찰 8회지분매각2026.11.04 (제112호 법정)||
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| 소재지 | 서울특별시 강서구 곰달래로19나길 15-19 (화곡동, 정감타운) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 다락층(약 34.5㎡)이 소재함. |
| 토지면적 | 318.3㎡ (96.3평) | 건물면적 | 31.09㎡ (9.4평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 307,000,000원 | 최저가격 | (17%)51,506,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)5,150,600원 | 청구금액 | 243,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.07.23 | (33%)100,598,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.08.26 | (26%)80,478,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.10.01 | (21%)64,382,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.11.04 | (17%)51,506,000원 | 진행 |
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물건 사진 (3장)
사진 01
사진 02
사진 03| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 강서구 곰달래로19나길 15-19 (화곡동, 정감타운) | 대 (제2종일반주거지역) | 318.3㎡ (96.3평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,625,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 강서구 곰달래로19나길 15-19 (화곡동, 정감타운) | 철근콘크리트구조 · (공동주택) | 31.09㎡ (9.4평) | 토지·건물 일괄평가 | 다락층(약 34.5㎡)이 소재함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 318.3㎡ (96.3평) 건물: 31.09㎡ (9.4평) | 307,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 6층 건물 내 제6층 제602호로서, (사용승인일: 2015.09.03( 외벽: 석재붙임, 치장벽돌쌓기 등 마감, 내벽: 벽지도매, 일부타일붙임 등 마감, 창호: 샷시창 등임. 다락층(약 34.5㎡)이 소재함. 다세대주택으로 이용중임. 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, CCTV 및 보안도어설비 등을 갖추고 있음. 완경사지대에 위치하는 2필지 일단의 정방형 토지로서, 다세대주택의 부지로 이용중임. 동측으로 폭 4미터 내외의 포장도로에 접함. 대지권 목적인 토지 2필지 모두 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보
[현황 · 위치 및 주변환경]
대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임. 대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선,2호선 "까치산역"이 소재하여 대중교통여건은 보통임.
[참고사항]
다락층(약 34.5㎡)이 소재함.
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2020-04-08|배당요구종기일 : 2025.04.15
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2016-11-28 확정: 2016-11-28 배당: 2025-02-13 | 보: 2억 4,300만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2016-11-28 확정: 2016-11-28 배당: 2024-10-02 | 보: 2억 4,300만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 있음 | 건물전부 | 전입: 2016-11-28 확정: 2016-11-28 배당: - | 보: 2억 4,300만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 있음 | 602호 | 전입: 2016-11-28 확정: 2016-11-28 배당: 2025-02-13 | 보: 2억 4,300만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인5 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 24억 8,600만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (5건) | - | 보: 34억 5,800만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2020.04.08.압류|청구/채권금액 : 243,000,000원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2016-11-28 | 소유권 | 진OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2020-04-08 | 압류 | 강OO | - | 소멸기준 | - |
| 3 | 2020-09-09 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 4 | 2020-11-02 | 가압류 | 주OO | 8,085,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2021-02-02 | 압류 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2022-03-08 | 압류 | 광OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2022-05-11 | 압류 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2024-10-02 | 임차권설정 | 이OO | 243,000,000원 | 소멸 | - |
| 9 | 2025-01-14 | 강제경매 | 이OO | - | 소멸 | - |
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주의사항 및 매각조건
다락층(약 34.5㎡)이 소재함.
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
[N단지] 네이버부동산 단지 바로가기 ↗단지 정보 — (화곡동, 정감타운)
| 단지명 | (화곡동, 정감타운) | 총 세대수 | 17세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 6층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 강서구 곰달래로19나길 15-19 (화곡동, 정감타운) | 대지면적 | 318.3㎡ (96.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 31.09㎡ (9.4평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 9.8% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2015-09-03 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강서구 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강서구세무서 | 강서구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 곰달래로19나길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 강서구 곰달래로19나길 15-19 (화곡동, 정감타운) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 700만원 | 2억 5,174만원 | 82% | 6.2명 | 2억 5,174만원 |
| 최근 3개월 | 3억 700만원 | 2억 4,867만원 | 81% | 5.8명 | 2억 4,867만원 |
| 최근 6개월 | 3억 700만원 | 2억 4,560만원 | 80% | 5.4명 | 2억 4,560만원 |
| 최근 12개월 | 3억 700만원 | 2억 4,253만원 | 79% | 5.1명 | 2억 4,253만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
1억 2,694만원
최저매각가 대비 +120만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
101.0%
연립/다세대/빌라 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수42.6점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수75점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수62.86점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R4전문가 검토 권장
위험도 점수: 81점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 8회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
5,150만원
- 예상 대출액
- 2,575만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,431만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
5,562만원
- 예상 대출액
- 3,337만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,086만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
5,974만원
- 예상 대출액
- 3,883만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,956만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 9건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 5건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 3장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 8회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 65.15%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경146223 | 단독·다가구 | 서울특별시 강서구 강서로7길 73 (화곡동, 양지샤인빌) | 2026.10.13 | 1억 5,400만원 | 7,365만원 | 47.8% | 변경 |
| 2025타경11536 | 단독·다가구 | 서울특별시 강서구 강서로17나길 23 (화곡동, 근화아이리스) | 2026.11.05 | 2억 9,400만원 | 1억 5,500만원 | 52.7% | ?? |
| 2025타경11537 | 단독·다가구 | 서울특별시 강서구 강서로17길 103 (화곡동) | 2026.07.29 | 24억 154만원 | 15억 4,690만원 | 64.4% | 매각 |
| 2024타경100920 | 단독·다가구 | 서울특별시 강서구 곰달래로27길 77 (화곡동) | 2026.07.09 | 21억 39만원 | 15억원 | 71.4% | 매각 |
| 2025타경9496 | 단독·다가구 | 서울특별시 강서구 월정로32길 79 (화곡동, 경민아트빌) | 2026.07.28 | 2억 4,800만원 | 1억 6,679만원 | 67.3% | 매각 |
| 2025타경10866 | 단독·다가구 | 서울특별시 강서구 가로공원로76길 30 (화곡동, 신영베르디움A) | 2026.05.07 | 2억 6,000만원 | 1억 6,740만원 | 64.4% | 매각 |
| 2025타경11122 | 단독·다가구 | 서울특별시 강서구 초록마을로34길 55 (화곡동, 더숨153) | 2026.05.07 | 2억 6,200만원 | 1억 6,869만원 | 64.4% | 매각 |
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