2025타경594
유찰 5회제시외건물포함| 소재지 | 전라남도 여수시 공화북3길 8 (공화동) [도로명] 전라남도 여수시 공화북3길 8(공화동) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 숙박시설 | 접수/개시결정 | 2025.09.15 | 매각물건 | 일괄매각, 제시외 건물 포함, 건축물대장상 불법 증축 및 무단용도변경으로 인한 위반건축물 표시됨 1.일괄매각, 제시외 건물 포함 2.건축물대장상 불법 증축 및 무단용도변경으로 인한 위반건축물 표시되어 있고, 여수시 건축과 사실조회 회신서에 따르면, 위반사항은 1). 건물 후면 회부 1층 숙박시설(여관-숙소) 13.6㎡/시멘트블럭[무허가증축] 2). 건물 후면 외부 1층 창고 5.75㎡/시멘트블럭[무허가증축] 3). 건물 후면 외부 2층 보일러실 |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 123.58㎡ (37.4평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 강OO |
| 감정가격 | 487,287,000원 | 최저가격 | (29%)139,715,000원 | 채무자 | 김OO |
| 입찰보증금 | (10%)13,971,500원 | 청구금액 | 379,801,358원 | 채권자 | 여OOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.02.09 | (100%)487,287,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.03.30 | (70%)341,101,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.05.11 | (56%)272,881,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.06.22 | (45%)218,305,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.11.16 | (29%)139,715,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 여수시 공화북3길 8 (공화동) | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 여수시 공화북3길 8 (공화동) (전라남도 여수시 공화북3길 8(공화동)) | 벽돌구조 | 123.58㎡ (37.4평) | 일괄평가 (대장연면적 243.64㎡) | 일괄매각, 제시외 건물 포함, 건축물대장상 불법 증축 및 무단용도변경으로 인한 위반건축물 표시됨 1.일괄매각, 제시외 건물 포함 2.건축물대장상 불법 증축 및 무단용도변경으로 인한 위반건축물 표시되어 있고, 여수시 건축과 사실조회 회신서에 따르면, 위반사항은 1). 건물 후면 회부 1층 숙박시설(여관-숙소) 13.6㎡/시멘트블럭[무허가증축] 2). 건물 후면 외부 1층 창고 5.75㎡/시멘트블럭[무허가증축] 3). 건물 후면 외부 2층 보일러실 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: 123.58㎡ (37.4평) | 487,287,000원 | |||
시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 여관, 점포로서, 외벽 : 적벽돌 노출쌓기, 몰탈위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지도배 등 마감, 창호 : 새시창임. 여관, 점포(기준시점
본건은 전라남도 여수시 공화동 소재 "여수중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재하는 후면 상가지대임. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고, 간선도로가 통과 하는 등 전반적인 교통 사정은 보통인 편임. 사다리형의 토지로서, 상업용으로 이용중임. 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있음. 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(여수고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임. 지적 및 건물개황도 참조. 임대관계는 미상임.
일괄매각, 제시외 건물 포함, 건축물대장상 불법 증축 및 무단용도변경으로 인한 위반건축물 표시됨 1.일괄매각, 제시외 건물 포함 2.건축물대장상 불법 증축 및 무단용도변경으로 인한 위반건축물 표시되어 있고, 여수시 건축과 사실조회 회신서에 따르면, 위반사항은 1). 건물 후면 회부 1층 숙박시설(여관-숙소) 13.6㎡/시멘트블럭[무허가증축] 2). 건물 후면 외부 1층 창고 5.75㎡/시멘트블럭[무허가증축] 3). 건물 후면 외부 2층 보일러실
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-07-21 | 근저당 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-09-15 | 경매개시결정(신청채권) | 여OOOOOOO | 379,801,358원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각, 제시외 건물 포함, 건축물대장상 불법 증축 및 무단용도변경으로 인한 위반건축물 표시됨 1.일괄매각, 제시외 건물 포함 2.건축물대장상 불법 증축 및 무단용도변경으로 인한 위반건축물 표시되어 있고, 여수시 건축과 사실조회 회신서에 따르면, 위반사항은 1). 건물 후면 회부 1층 숙박시설(여관-숙소) 13.6㎡/시멘트블럭[무허가증축] 2). 건물 후면 외부 1층 창고 5.75㎡/시멘트블럭[무허가증축] 3). 건물 후면 외부 2층 보일러실
당사자 내역
| 채권자 | 여OOOOOOO | 채무자 | 김OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 강OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 여수시 공화북3길 8 (공화동) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 243.64㎡ (73.7평) | 건축면적 | 123.58㎡ (37.4평) | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 숙박시설 | 주구조 / 층수 | 벽돌구조 | 사용승인일자 | 1975-11-08 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 여수시 관할 등기소 (순천지원) | 순천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 여수시세무서 | 여수시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 공화북3길 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 여수시 공화북3길 8 (공화동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4억 8,728만원 | 3억 9,957만원 | 82% | 6.2명 | 3억 9,957만원 |
| 최근 3개월 | 4억 8,728만원 | 3억 9,470만원 | 81% | 5.8명 | 3억 9,470만원 |
| 최근 6개월 | 4억 8,728만원 | 3억 8,982만원 | 80% | 5.4명 | 3억 8,982만원 |
| 최근 12개월 | 4억 8,728만원 | 3억 8,495만원 | 79% | 5.1명 | 3억 8,495만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 6,985만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,939만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 9,053만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,001만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 534만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,650만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 71.3% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (12건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경51744 | 근린상가 | 전라남도 여수시 박람회길 36 (덕충동) | 2026.05.11 | 3억 8,300만원 | 1억 3,800만원 | 36% | 매각 |
| 2025타경323 | 근린상가 | 전라남도 여수시 여수시민로 1 (종화동) | 2026.06.01 | 7억 3,100만원 | 3억 6,550만원 | 50% | 매각 |
| 2025타경625 | 근린상가 | 전라남도 여수시 충무1길 10-7 (충무동) | 2026.08.18 | 7억 8,106만원 | 4억 3,650만원 | 55.9% | 매각 |
| 2025타경625 | 근린상가 | 전라남도 여수시 충무1길 10-1 (충무동) | 2026.08.18 | 12억 2,532만원 | 5억 4,900만원 | 44.8% | 매각 |
| 2024타경52359 | 근린상가 | 전라남도 여수시 국동남6길 49-10 (국동) | 2026.06.15 | 1억 4,400만원 | 4,177만원 | 29% | 매각 |
| 2024타경52359 | 근린상가 | 전라남도 여수시 국동남6길 49-10 (국동) | 2025.12.15 | 1억 4,400만원 | 5,162만원 | 35.8% | 매각 |
| 2024타경62790 | 근린상가 | 전라남도 여수시 돌산읍 강남해안로 81 | 2026.11.16 | 2억 3,500만원 | 6,830만원 | 29.1% | 매각 |
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