2022타경522149
유찰 3회지분매각| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 수봉로45번길 41 (숭의동) [도로명] 인천광역시 미추홀구 수봉로45번길 41 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대주택 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 통칭 "휴인빌" 2. 본건은 공부(건축물대장상 건축물현황도 501호)와 현황(실제 현관문표시 502호)이 불일치한 상태임. 감정평가는 건축물현황도를 기준으로 평가하였고, 501호와 502호는 면적 및 평가금액이 동일한 것으로 판단됨(감정평가서 참조) 3. 인천 미추홀구 건축과의 2024.9.27. 사실조회 회신서에 의하면, 건물의 등기기록상 최종 소유자가 건축물표시변경신청으로 오류를 시정할 수 있다고 함. 따라서 공부와 현황을 일치시키기 |
| 토지면적 | 251㎡ (75.9평) | 건물면적 | 63.24㎡ (19.1평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 220,000,000원 | 최저가격 | (34%)75,460,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)7,546,000원 | 청구금액 | 103,236,220원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.10.27 | (34%)75,460,000원 | 유찰 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 인천광역시 미추홀구 수봉로45번길 41 (숭의동) | 대 (준주거지역) | 251㎡ (75.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,617,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 인천광역시 미추홀구 수봉로45번길 41 (숭의동) (인천광역시 미추홀구 수봉로45번길 41) | 철근콘크리트구조 · (공동주택) | 63.24㎡ (19.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 1. 통칭 "휴인빌" 2. 본건은 공부(건축물대장상 건축물현황도 501호)와 현황(실제 현관문표시 502호)이 불일치한 상태임. 감정평가는 건축물현황도를 기준으로 평가하였고, 501호와 502호는 면적 및 평가금액이 동일한 것으로 판단됨(감정평가서 참조) 3. 인천 미추홀구 건축과의 2024.9.27. 사실조회 회신서에 의하면, 건물의 등기기록상 최종 소유자가 건축물표시변경신청으로 오류를 시정할 수 있다고 함. 따라서 공부와 현황을 일치시키기 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 251㎡ (75.9평) 건물: 63.24㎡ (19.1평) | 220,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층중 5층 501호로서 외벽 : 드라이비트 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 샷시 이중창 등임. 다세대주택임. 위생설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음. 세장형의 다세대주택 건물부지로 인접도로와 대체로 등고함. 본건 토지의 남측 및 서측으로 포장도로와 접함. 준주거지역, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임. 건축물현황도와 출입문표시 호수가 상이하여 건축물현황도를 기준으로 평가함. 임대관계 미상임.
본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "제물포역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통임. 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통시 됨.
1. 통칭 "휴인빌" 2. 본건은 공부(건축물대장상 건축물현황도 501호)와 현황(실제 현관문표시 502호)이 불일치한 상태임. 감정평가는 건축물현황도를 기준으로 평가하였고, 501호와 502호는 면적 및 평가금액이 동일한 것으로 판단됨(감정평가서 참조) 3. 인천 미추홀구 건축과의 2024.9.27. 사실조회 회신서에 의하면, 건물의 등기기록상 최종 소유자가 건축물표시변경신청으로 오류를 시정할 수 있다고 함. 따라서 공부와 현황을 일치시키기
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2016-07-12 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 103,236,220원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
1. 통칭 "휴인빌" 2. 본건은 공부(건축물대장상 건축물현황도 501호)와 현황(실제 현관문표시 502호)이 불일치한 상태임. 감정평가는 건축물현황도를 기준으로 평가하였고, 501호와 502호는 면적 및 평가금액이 동일한 것으로 판단됨(감정평가서 참조) 3. 인천 미추홀구 건축과의 2024.9.27. 사실조회 회신서에 의하면, 건물의 등기기록상 최종 소유자가 건축물표시변경신청으로 오류를 시정할 수 있다고 함. 따라서 공부와 현황을 일치시키기
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 41 (숭의동)
| 단지명 | 41 (숭의동) | 총 세대수 | 8세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 6층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 인천광역시 미추홀구 수봉로45번길 41 (숭의동) | 대지면적 | 251㎡ (75.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 63.24㎡ (19.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 25.2% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2013-04-19 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 미추홀구 관할 등기소 (인천지방법원) | 인천광역시 미추홀구 소성로 163 (학익동) 등기국(과) | 032-860-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 인천광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 미추홀구세무서 | 미추홀구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 수봉로45번길 행정복지센터(주민센터) | 인천광역시 미추홀구 수봉로45번길 41 (숭의동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 2,000만원 | 1억 8,040만원 | 82% | 6.2명 | 1억 8,040만원 |
| 최근 3개월 | 2억 2,000만원 | 1억 7,820만원 | 81% | 5.8명 | 1억 7,820만원 |
| 최근 6개월 | 2억 2,000만원 | 1억 7,600만원 | 80% | 5.4명 | 1억 7,600만원 |
| 최근 12개월 | 2억 2,000만원 | 1억 7,380만원 | 79% | 5.1명 | 1억 7,380만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 53점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,773만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,656만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4,889만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,149만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5,689만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,959만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (16건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경533792 | 단독·다가구 | 인천광역시 미추홀구 독정이로45번길 39 (숭의동) | 2026.08.11 | 4억 6,196만원 | 3,050만원 | 6.6% | 매각 |
| 2024타경557163 | 단독·다가구 | 인천광역시 미추홀구 인주대로145번길 34-1 (용현동) | 2026.05.07 | 3,953만원 | 717만원 | 18.2% | 매각 |
| 2023타경515582 | 단독·다가구 | 인천광역시 미추홀구 경인로 155 (도화동, 행복타운) | 2026.07.02 | 1억 6,000만원 | 1억 1,666만원 | 72.9% | 매각 |
| 2025타경508438 | 단독·다가구 | 인천광역시 미추홀구 한나루로527번길 84 (주안동) | 2026.07.21 | 4억 2,782만원 | 1억 7,600만원 | 41.1% | 매각 |
| 2025타경510963 | 단독·다가구 | 인천광역시 미추홀구 석정로64번길 13 (숭의동, S갤러리) | 2026.05.18 | 7,800만원 | 5,001만원 | 64.1% | 매각 |
| 2024타경585137 | 단독·다가구 | 인천광역시 미추홀구 경인로7번길 34-13 (숭의동) | 2026.07.27 | 3억 7,471만원 | 9,410만원 | 25.1% | 매각 |
| 2025타경510709 | 단독·다가구 | 인천광역시 미추홀구 석정로347번길 30 (주안동, 수도빌라) | 2026.10.28 | 5,600만원 | 2,980만원 | 53.2% | 매각 |
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