2025타경101453
유찰 2회2026.06.16 (101호경매법정)||
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| 소재지 | 부산광역시 서구 송도해변로 185 (암남동) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | ["위반건축물", "대항력"] |
| 토지면적 | 503㎡ (152.2평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 6,202,474,500원 | 최저가격 | (49%)3,039,212,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)303,921,200원 | 청구금액 | 5,160,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
유찰입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.07 | (100%)6,202,474,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.05.12 | (70%)4,341,732,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.06.16 | (49%)3,039,212,000원 | 변경 |
| 4회 | 2026.09.29 | (49%)3,039,212,000원 | 변경 |
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물건 사진 (29장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 부산광역시 서구 송도해변로 185 (암남동) | 대 (일반상업지역) | 503㎡ (152.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,701,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 부산광역시 서구 송도해변로 185 (암남동) | 철근콘크리트구조 · (사무소) | - | 토지·건물 일괄평가 | ["위반건축물", "대항력"] |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 503㎡ (152.2평) 건물: - | 6,202,474,500원 | |||
[참고사항]
["위반건축물", "대항력"]
■
임차인 현황
말소기준일(소액) : 2018-07-13|배당요구종기일 : 2025.08.07
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
■
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2018-07-13|청구/채권금액 : 5,160,000,000원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2018-07-13 | 소유권 | 정OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2018-07-13 | 근저당권 | (OOOOOO | 5,160,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2018-08-01 | 근저당권 | 웰OO | 240,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2018-08-03 | 근저당권 | 김OO | 200,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2021-12-23 | 압류 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2022-05-25 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 7 | 2022-12-07 | 압류 | 부OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2022-12-13 | 가압류 | 부OO | 40,000,000원 | 소멸 | - |
| 9 | 2023-01-04 | 가압류 | 서OO | 17,041,350원 | 소멸 | - |
| 10 | 2023-01-12 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 11 | 2023-01-26 | 가압류 | (OOOOOOO | 7,886,061원 | 소멸 | - |
| 12 | 2024-06-07 | 압류 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 13 | 2025-02-26 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 14 | 2025-05-16 | 임의경매 | 대OO | - | 소멸 | - |
| 15 | 2025-05-23 | 압류 | 영OO | - | 소멸 | - |
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주의사항 및 매각조건
["위반건축물", "대항력"]
■
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 부산광역시 서구 송도해변로 185 (암남동) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 1,722.98㎡ (521.2평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 사무소 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2004-04-27 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서구 관할 등기소 (부산서부지원) | 부산서부지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 부산광역시 관할 지방국세청 | 부산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서구세무서 | 서구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 송도해변로 행정복지센터(주민센터) | 부산광역시 서구 송도해변로 185 (암남동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 62억 247만원 | 50억 8,602만원 | 82% | 6.2명 | 50억 8,602만원 |
| 최근 3개월 | 62억 247만원 | 50억 2,400만원 | 81% | 5.8명 | 50억 2,400만원 |
| 최근 6개월 | 62억 247만원 | 49억 6,197만원 | 80% | 5.4명 | 49억 6,197만원 |
| 최근 12개월 | 62억 247만원 | 48억 9,995만원 | 79% | 5.1명 | 48억 9,995만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (64%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
45억 286만원
최저매각가 대비 +1억 6,113만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
103.7%
상업/업무시설 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수26.52점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수54.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수46.35점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 25점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 15건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
30억 3,921만원
- 예상 대출액
- 15억 1,960만원
- 필요 현금(실투자)
- 15억 6,103만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
32억 8,234만원
- 예상 대출액
- 19억 6,940만원
- 필요 현금(실투자)
- 13억 5,704만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
35억 2,548만원
- 예상 대출액
- 22억 9,156만원
- 필요 현금(실투자)
- 12억 8,070만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 15건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유준비 완료
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 58장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 15건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 58.19%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (8건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경22061 | 오피스텔 | 부산광역시 영도구 절영로43번길 16 (남항동1가) | 2026.09.30 | 1억 200만원 | 1억 104만원 | 99.1% | 매각 |
| 2025타경21951 | 오피스텔 | 부산광역시 영도구 태종로65번길 8 (대교동1가) | 2026.09.01 | 2억 4,100만원 | 1억 7,356만원 | 72% | 매각 |
| 2025타경102318 | 오피스텔 | 부산광역시 서구 구덕로 164-12 (토성동3가) | 2026.08.04 | 9,000만원 | 4,899만원 | 54.4% | 매각 |
| 2024타경63382 | 오피스텔 | 부산광역시 중구 해관로 23 (중앙동1가) | 2026.05.13 | 1억 3,700만원 | 8,781만원 | 64.1% | 매각 |
| 2025타경22093 | 오피스텔 | 부산광역시 중구 해관로 23 (중앙동1가) | 2026.07.24 | 1억 4,000만원 | 8,650만원 | 61.8% | 매각 |
| 2025타경2278 | 오피스텔 | 부산광역시 중구 대청로 91-6 (대청동2가, 그린시티) | 2026.09.30 | 8,000만원 | 2,744만원 | 34.3% | 매각 |
| 2024타경54470 | 오피스텔 | 부산광역시 중구 보수대로124번길 65 (보수동2가) | 2026.07.28 | 1억 1,800만원 | 4,841만원 | 41% | 매각 |
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