2024타경62394
유찰 7회지분매각| 소재지 | 전남광주통합특별시 여수시 덕충2길 68-5 (덕충동, 공동주택) [도로명] 전라남도 여수시 덕충2길 68-5 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 지분매각. 특별매각조건 있음(공유자 우선매수권행사는 1회로 제한함) 1. 지분매각 2. 특별매각조건 있음(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권 행사불가) 3. 단지내 차량 출입 불가능 |
| 토지면적 | 601㎡ (181.8평) | 건물면적 | 52.26㎡ (15.8평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 14,000,000원 | 최저가격 | (15%)2,055,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)321,100원 | 청구금액 | 7,471,904원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 7회 | 2026.04.20 | (23%)3,211,000원 | 매각 |
| 8회 | 2026.07.20 | (23%)3,211,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.08.31 | (18%)2,569,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.10.26 | (15%)2,055,000원 | 진행 |
물건 사진 (13장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 여수시 덕충2길 68-5 (덕충동, 공동주택) | 대 (제2종일반주거지역) | 601㎡ (181.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 386,200원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 여수시 덕충2길 68-5 (덕충동, 공동주택) (전라남도 여수시 덕충2길 68-5) | 벽돌조 · 지상2층 | 52.26㎡ (15.8평) | 토지·건물 일괄평가 | 지분매각. 특별매각조건 있음(공유자 우선매수권행사는 1회로 제한함) 1. 지분매각 2. 특별매각조건 있음(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권 행사불가) 3. 단지내 차량 출입 불가능 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 601㎡ (181.8평) 건물: 52.26㎡ (15.8평) | 14,000,000원 | |||
벽돌조 슬래브지붕 2층 연립주택 내 1층 에이-102호로서, 1동건물 외벽은 페인팅, 내부는 벽지 마감, 창호는 샷시임. 연립주택입니다. 급, 배수설비, 난방설비 등 구비하였습니다. 대지권의 목적인 토지는 부정형 완경사 지대이고, 연립주택 부지입니다. 소폭의 포장 도로에 접하나 차량 출입불가합니다. 대지권의 목적인 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(여수중앙여자중고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-01-06) 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다. - 임대내역 미상이고, 노후 건물로 제반설비 상태 미상입니다.
전라남도 여수시 덕충동 소재 덕충주공 사거리 북측 인근에 위치하고 주위는 단독주택 지대입니다. 간선도로 접근성 대중교통 등 도로교통사정 양호하나 차량 출입 불가합니다. 시멘트
지분매각. 특별매각조건 있음(공유자 우선매수권행사는 1회로 제한함) 1. 지분매각 2. 특별매각조건 있음(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권 행사불가) 3. 단지내 차량 출입 불가능
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2010-03-31 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 서OO 대항력 있음 | 주거 | 전입: 2010-03-31 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-09-09 | 소유권 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-09-09 | 소유권 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2024-11-25 | 강제경매 | 신OO | - | 소멸기준 | - |
주의사항 및 매각조건
지분매각. 특별매각조건 있음(공유자 우선매수권행사는 1회로 제한함) 1. 지분매각 2. 특별매각조건 있음(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권 행사불가) 3. 단지내 차량 출입 불가능
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 여수시 덕충2길 68-5 (덕충동, 공동주택) | 대지면적 | 601㎡ (181.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 52.26㎡ (15.8평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 8.7% |
| 주용도 | 연립주택,다세대,빌라 | 주구조 / 층수 | 벽돌조 · 지상 2층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 여수시 관할 등기소 (순천지원) | 순천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 여수시세무서 | 여수시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 덕충2길 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 여수시 덕충2길 68-5 (덕충동, 공동주택) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1,400만원 | 1,148만원 | 82% | 6.2명 | 1,148만원 |
| 최근 3개월 | 1,400만원 | 1,134만원 | 81% | 5.8명 | 1,134만원 |
| 최근 6개월 | 1,400만원 | 1,120만원 | 80% | 5.4명 | 1,120만원 |
| 최근 12개월 | 1,400만원 | 1,106만원 | 79% | 5.1명 | 1,106만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 85.3%입니다.
유찰 횟수가 7회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 102만원
- 필요 현금(실투자)
- 905만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 133만원
- 필요 현금(실투자)
- 891만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 154만원
- 필요 현금(실투자)
- 886만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 13장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 85.3% 하락, 유찰 7회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 85.3%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 7회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (17건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경51197 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 여수시 덕충6길 25 (덕충동) | 2026.05.04 | 1억 3,232만원 | 5,511만원 | 41.6% | 매각 |
| 2024타경52519 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 여수시 동령현3길 16 (연등동) | 2026.11.16 | 3,100만원 | 712만원 | 23% | 진행중 |
| 2024타경58487 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 여수시 박람회길 84-16 (덕충동) | 2026.05.26 | 11억 3,170만원 | 5억 2,122만원 | 46.1% | 매각 |
| 2025타경50299 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 여수시 군자길 57-47 (군자동) | 2026.08.03 | 3,470만원 | 666만원 | 19.2% | 매각 |
| 2025타경457 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 여수시 공화남1길 20-4 (공화동) | 2026.06.08 | 9,960만원 | 4,550만원 | 45.7% | 매각 |
| 2026타경50267 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 여수시 관문4길 3 (관문동) | 2026.09.28 | 2억 2,199만원 | 1억 3,090만원 | 59% | 매각 |
| 2025타경51123 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 여수시 고소1길 37 (고소동) | 2026.04.27 | 1억 6,530만원 | 6,234만원 | 37.7% | 매각 |
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