2025타경11994
유찰 4회지분매각| 소재지 | 울산광역시 북구 신답로 40 (상안동) [도로명] 울산광역시 북구 신답로 40 (상안동,지팝프라자) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | 2025.06.16 | 매각물건 | 현황은 공실임 |
| 토지면적 | 2,597㎡ (785.6평) | 건물면적 | 178.56㎡ (54.0평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 310,000,000원 | 최저가격 | (12%)36,471,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)3,647,100원 | 청구금액 | 235,862,259원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.23 | (34%)106,330,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.26 | (24%)74,431,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.30 | (17%)52,102,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.05 | (12%)36,471,000원 | 진행 |
물건 사진 (23장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 울산광역시 북구 신답로 40 (상안동) | 대 (일반상업지역) | 2,597㎡ (785.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,374,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 울산광역시 북구 신답로 40 (상안동) (울산광역시 북구 신답로 40 (상안동,지팝프라자)) | 일반철골구조 · (제2종근린생활시설) | 178.56㎡ (54.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 현황은 공실임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 2,597㎡ (785.6평) 건물: 178.56㎡ (54.0평) | 310,000,000원 | |||
일반철골구조(철근)콘크리트지붕 4층건으로 외벽은 복합판넬 마감 등이며 내벽은 인테리어,. 일부는 타일 붙임 등 창호는 샷사창 등 입니다 점포이나 현황은 공실입니다. 위생급배수설비,승강기, 옥내소화전, 화재탐지기 등의 설비되어 있습니다. 인접도로 등과 등고 평탄한 세장형의; 토지로서 상가건물 부지입니다. 본건 가로망 상태는 대로와 소로에 접하여 대체로 양호한 편입니다. 도시지역 , 일반상업지역 , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 없습니다 임대관계는 미상이며 기타사항은 없습니다.
본건은 울산광역시 북구 상안동 소재 '홈프러스 울산북구점' 서측 인근에 위치하며, 부근은 상가지대로 형성되어 있으며 북서측으로 인근에 대단위의 아파트단지가 소재합니다. 본건까지 차량출입 가능하며 일반대중교통편은 보통인 편입니다.
현황은 공실임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2018-07-01 확정: 2018-07-01 배당: 2018-07-01 | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2018-07-01 확정: 2018-07-01 배당: 2018-07-01 | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 314호 | 전입: 2018-07-02 확정: - 배당: - | 보: 3,000만원 월: 800,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 9,000만원 월: 800,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-03-07 | 소유권 | 천OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-03-07 | 근저당권 | (OOOOOO | 276,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-04-01 | 근저당권 | (OOOOOO | 24,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-08-13 | 가압류 | 이OO | 34,150,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-06-17 | 임의경매 | (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
현황은 공실임
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 울산광역시 북구 신답로 40 (상안동) | 대지면적 | 2,597㎡ (785.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 178.56㎡ (54.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 6.9% |
| 주용도 | 제2종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 일반철골구조 | 사용승인일자 | 2005-11-10 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 북구 관할 등기소 (울산지방법원) | 울산지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 울산광역시 관할 지방국세청 | 울산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 북구세무서 | 북구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 신답로 행정복지센터(주민센터) | 울산광역시 북구 신답로 40 (상안동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 1,000만원 | 2억 5,420만원 | 82% | 6.2명 | 2억 5,420만원 |
| 최근 3개월 | 3억 1,000만원 | 2억 5,110만원 | 81% | 5.8명 | 2억 5,110만원 |
| 최근 6개월 | 3억 1,000만원 | 2억 4,800만원 | 80% | 5.4명 | 2억 4,800만원 |
| 최근 12개월 | 3억 1,000만원 | 2억 4,490만원 | 79% | 5.1명 | 2억 4,490만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,823만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,663만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,363만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,418만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2,749만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,327만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 34장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (2건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2021타경112767 | 근린상가 | 울산광역시 북구 아진로 31 (상안동) | 2026.02.24 | 8억 4,700만원 | 2억 1,500만원 | 25.4% | 매각 |
| 2024타경119905 | 근린상가 | 울산광역시 북구 괴정1길 122 (매곡동) | 2026.10.08 | 45억 5,098만원 | 24억 5,000만원 | 53.8% | 매각 |
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