관련물건번호 (1건)

2025타경457

유찰 8회지분매각

매각기일:2026.11.13 (제112호법정)|담당계:서울남부지방법원 경매10계 ((02)2192-1340)|배당종기일:2025.06.25

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소재지	서울특별시 구로구 새말로 97 (구로동) [도로명] (구로동, 신도림테크노마트)			경매구분	매각물건 토지·건물 일괄매각
물건종류	근린시설	접수/개시결정	-	매각물건	환황조사 당시 공실로 조사됨
토지면적	22,711㎡ (6870.1평)	건물면적	135.34㎡ (40.9평)	소유자	소유자 있음
감정가격	1,250,000,000원	최저가격	(21%)262,144,000원	채무자	채무자 있음
입찰보증금	(10%)26,214,400원	청구금액	1,275,772,789원	채권자	채권자 있음

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입찰 진행 내용

입찰진행

회차	매각기일	최저매각가격 (율)	결과
7회	2026.08.06	(26%)327,680,000원	유찰
8회	2026.09.04	(21%)262,144,000원	유찰
8회	2026.11.13	(21%)262,144,000원	03
9회	2026.11.13	(17%)209,715,000원	진행

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물건 사진 (28장)

사진 01

사진 02

사진 03

사진 04

사진 05

사진 06

사진 07

사진 08

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매각 물건 현황

감정기관 : 법원 지정 감정평가법인 · 개별공시지가(2026) : 7,188,000원/㎡

목록	소재지 · 지번	용도 · 구조 · 내역	면적	감정가 · 단가	비고
토지 1	서울특별시 구로구 새말로 97 (구로동)	대 (제2종일반주거지역)	22,711㎡ (6870.1평)	토지·건물 일괄평가공시지가 7,188,000원/㎡	매각포함
건물 2	서울특별시 구로구 새말로 97 (구로동) ((구로동, 신도림테크노마트))	철골철근콘크리트구조 및 일반철골구조	135.34㎡ (40.9평)	토지·건물 일괄평가	환황조사 당시 공실로 조사됨
총 감정가격 합계			토지: 22,711㎡ (6870.1평) 건물: 135.34㎡ (40.9평)	1,250,000,000원

[공부와의 차이]

철근콘크리트구조 및 일반철골구조 철근콘크리트지붕 40층 건물 내 제10층 제011호로서(사용승인:2007.12.28.) 외벽: 석재붙임 및 복합판넬, 커튼월 등 마감 내벽: 내부인테리어 및 몰탈위페인팅 등 마감 바닥: 아스타일 등 마감 창호: 강화유리 창호임. 본건은 판매시설(일반음식점)로 이용중임. 급배수 및 위생설비, 중앙공급냉난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비 및 화재경보설비, 승강기, 에스컬레이터, 도시가스, 스프링클러 등 되어있음. 인접필지와 등고평탄한 세장형에 가까운 부정형 토지로서 판매시설, 업무시설, 문화및집회시설, 운동시설의 건부지로 이용중임. 남동측으로 새말로와 접함. 일반

[현황 · 위치 및 주변환경]

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 신도림역(지하철1, 2호선) 남서측 인근에 위치한 '신도림테크노마트' 내에 위치하고 주위에 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재함. 본건은 대로에 접하여 차량의 주정차가 용이하고 인근에 지하철역(신도림역 1, 2호선) 및 버스정류장이 소재함. 철골

[참고사항]

환황조사 당시 공실로 조사됨

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임차인 현황

말소기준일(소액) : 2023-12-29|배당요구종기일 : 2025.06.25

임차인 / 대항력	점유부분 / 기간	전입 / 확정 / 배당	보증금 / 차임	권리분석	비고
기OO 대항력 없음	기타사항 * 이 사건 부동산 현지방문 조사 당시 폐문부재로 아무도 만나지 못하여 3층의 관리사를 방문하여 직원(성명불상의 30대 남성)에게 문의한 바, 위 부동산	전입: - 확정: - 배당: -	보: 330원	매수인 인수사항 없음	-
계 (1건)	-		보: 330원	인수총액 0원	-

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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)

말소기준권리 : 2023.12.29. 근저당권|청구/채권금액 : 1,275,772,789원

순번	접수일자	등기목적 / 권리종류	권리자 (채권자)	채권금액	소멸여부	비고
1	2023-12-29	소유권	(OOOOOOOO	-	소멸	-
2	2023-12-29	근저당권	(OOOOOO	1,308,000,000원	소멸기준	-
3	2024-07-02	압류	국	-	소멸	-
4	2024-12-16	압류	구OO	-	소멸	-
5	2025-03-26	임의경매	(OOOOOOO	-	소멸	-

회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.

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주의사항 및 매각조건

환황조사 당시 공실로 조사됨

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당사자 내역

채권자	채권자 있음	채무자	채무자 있음
소유자	소유자 있음	관련사건	대법원 나의사건검색 ↗

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국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)

국토교통부 실거래가 원문 ↗

매매 실거래 요약 (단위: 만원)

계약년월	건수	최저가	평균가	최고가
동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)

전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)

계약년월	건수	최저가	평균가	최고가
동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)

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체납 내역 (관리비 등)

조사일자	체납금액	비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부)
경매개시 이후 조사	체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인)	공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수

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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)

대지위치	서울특별시 구로구 새말로 97 (구로동)			대지면적	22,711㎡ (6870.1평)
연면적	135.34㎡ (40.9평)	건축면적	-	건폐율 / 용적률	- / 0.6%
주용도	근린시설	주구조 / 층수	철골철근콘크리트구조 및 일반철골구조	사용승인일자	-

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관할 행정기관 안내

기관구분	기관명	소재지 주소	대표전화	관할구역/바로가기
등기소	구로구 관할 등기소 (서울남부지방법원)	서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과)	02-2192-1114	홈페이지 ↗
지방국세청	서울지방국세청	서울특별시 지방국세청 청사	국번없이 126	홈페이지 ↗
관할세무서	구로구세무서	구로구 관내 세무서	국번없이 126 (국세상담센터)	홈페이지 ↗
행정복지센터	새말로 행정복지센터(주민센터)	서울특별시 구로구 새말로 97 (구로동)	관할 시·군·구 대표전화	홈페이지 ↗

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법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가

집계기간	평균감정가	평균매각가	평균매각가율	평균입찰자수	예상매각가 (추정)
최근 1개월	12억 5,000만원	10억 2,500만원	82%	6.2명	10억 2,500만원
최근 3개월	12억 5,000만원	10억 1,250만원	81%	5.8명	10억 1,250만원
최근 6개월	12억 5,000만원	10억원	80%	5.4명	10억원
최근 12개월	12억 5,000만원	9억 8,750만원	79%	5.1명	9억 8,750만원

■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측

신뢰도: 보통 (64%)taxonomy_median_baseline

AI 예측 낙찰가

4억 2,480만원

최저매각가 대비 +1,520만원

예상 최저가 대비 낙찰가율

103.7%

상업/업무시설 기준 회귀 추정

AI 리스크 점수47.7점

낮을수록 권리·점유 안전

AI 유동성 지수57점

시장 거래 회전 및 환금성

종합 추천 점수54.033점

가격 매력도 및 안정성 종합

■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석

법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표

R2확인 후 검토

위험도 점수: 36점 / 100점

기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.

핵심 주의 요인 (3건)

입찰 전 우선 소명 대상

임차·점유 정보 확인 필요주의

임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.

큰 가격 할인확인

감정가 대비 최저가 하락률이 약 79.0%입니다.

유찰 반복확인

유찰 횟수가 8회입니다.

입찰가 및 필요 자금 시나리오

대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금

보수 시나리오

2억 6,214만원

예상 대출액: 1억 3,107만원
필요 현금(실투자): 1억 4,195만원
가정 조건: LTV 50%

기준 시나리오 (권장)

2억 8,311만원

예상 대출액: 1억 6,986만원
필요 현금(실투자): 1억 2,436만원
가정 조건: LTV 60%

공격 시나리오

3억 408만원

예상 대출액: 1억 9,765만원
필요 현금(실투자): 1억 1,777만원
가정 조건: LTV 65%

6대 실사 점검표 (Due Diligence)

입찰 전 필수 체크리스트

권리준비 완료

등기 요약 5건 기준입니다.

→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인

점유확인 필요

임차·점유 데이터 1건 기준입니다.

→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조

원문준비 완료

연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.

→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보

현장준비 완료

사진 50장, 위반건축물 신호 없음

→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인

가격확인 필요

감정가 대비 79.0% 하락, 유찰 8회

→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인

자금준비 완료

보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.

→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정

전략 권고: 선별 입찰

가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.

원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.

입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)

전문가 검토 권장

1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 79.0%입니다.
3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 8회입니다.

■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석

인근 반경 5km 분석

인근 법원 경매 낙찰가율 추이

동일 용도 최근 낙찰 사례 분석

인근 매각표본 9건 분석

평균 낙찰가율 45.4%

최고 98.3% · 최저 21.5%

100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선

인근 유사 물건 낙찰 사례 (9건)

최근 매각 일자순

사건번호	물건용도	소재지	매각일자	감정가	낙찰가	낙찰가율	결과
2025타경10012	근린상가	서울특별시 구로구 경인로 584 (신도림동, 신도림팰러티움)	2026.10.14	11억 8,800만원	4억 8,700만원	41%	매각
2025타경9586	근린상가	서울특별시 구로구 구로동 501 신구로자이 나인스에비뉴 제2층 제2다085호	2026.08.14	3,860만원	830만원	21.5%	매각
2025타경9586	근린상가	서울특별시 구로구 구로동 501 신구로자이 나인스에비뉴 제2층 제2가091호	2026.08.14	2,600만원	560만원	21.5%	매각
2025타경9586	근린상가	서울특별시 구로구 구로동 501 신구로자이 나인스에비뉴 제2층 제2가090호	2026.08.14	2,600만원	560만원	21.5%	매각
2025타경563	근린상가	서울특별시 영등포구 선유로3길 10 (문래동5가)	2026.07.29	2억 100만원	6,600만원	32.8%	매각
2025타경563	근린상가	서울특별시 영등포구 문래동5가 10 하우스디 비즈 제지하층 제비110호	2026.07.29	2억 100만원	6,600만원	32.8%	매각
2025타경9725	근린상가	서울특별시 영등포구 가마산로50길 9 (신길동, 빌라 드 제이앤에스 01)	2026.04.29	3억 4,200만원	1억 9,110만원	55.9%	매각

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