2025타경52562
유찰 3회지분매각✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증
2026.11.19 (본관 1층 경매법정)||
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| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 수암1길 31 (수암동, 단원빌라) [도로명] 경기도 안산시 상록구 수암1길 31 (수암동,단원빌라) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 331.8㎡ (100.4평) | 건물면적 | 63.34㎡ (19.2평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 170,000,000원 | 최저가격 | (70%)119,000,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)11,900,000원 | 청구금액 | 208,538,364원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.09 | (49%)83,300,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.27 | (34%)58,310,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.08 | (100%)170,000,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.19 | (70%)119,000,000원 | 진행 |
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물건 사진 (20장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 안산시 상록구 수암1길 31 (수암동, 단원빌라) | 대 (제2종일반주거지역) | 331.8㎡ (100.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,218,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 안산시 상록구 수암1길 31 (수암동, 단원빌라) (경기도 안산시 상록구 수암1길 31 (수암동,단원빌라)) | 철근콘크리트구조 · 지상5층 | 63.34㎡ (19.2평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 331.8㎡ (100.4평) 건물: 63.34㎡ (19.2평) | 170,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 평지붕 5층 건내 5층 502호로서 외벽 : 석재타일 마감 등. 내벽 : 벽지 및 인테리어 등. 창호 : 샷시조 마감 등임. 공동주택임. 급.배수시설, 위생설비 및 난방설비 등을 갖추었음. 사다리형에 가까운 토지로서 공동주택의 부지로 이용중임. 본건과 연결된 인접공도 등을 이용하여 출입함. 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(7층이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역 <대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 경기도 안산시 상록구 수암동 소재 '안산초등학교' 남동측 인근에 위치하며 인근은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨. 본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 무난한 편임.
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2026-01-05|배당요구종기일 : 2025.08.25
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한OO 대항력 있음 | 전유부분의전부 | 전입: 2022-05-27 확정: 2022-05-16 배당: - | 보: 1억 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 한국주택금융공사(임차인 이OO) 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-05-27 확정: 2022-05-16 배당: 2025-06-04 | 보: 1억 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 한국주택금융공사(임차인 이OO) 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-05-27 확정: 2022-05-16 배당: 2025-06-04 | 보: 1억 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-05-27 확정: 2022-05-16 배당: 2024-05-30 | 보: 1억 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-05-27 확정: 2022-05-16 배당: 2024-05-30 | 보: 1억 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인6 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 23억 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (6건) | - | 보: 33억 3,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2025.06.05. (강제경매개시결정)|청구/채권금액 : 208,538,364원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-06-17 | 소유권 | 강OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-05-30 | 임차권설정 | 이OO | 190,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2025-06-05 | 강제경매 | 한OO | - | 소멸기준 | - |
| 4 | 2026-01-05 | 압류 | 안OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 안산시 상록구 수암1길 31 (수암동, 단원빌라) | 대지면적 | 331.8㎡ (100.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 63.34㎡ (19.2평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 19.1% |
| 주용도 | 다세대 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 | 사용승인일자 | - |
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관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 안산시 관할 등기소 (안산지원) | 안산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 안산시세무서 | 안산시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 상록구 행정복지센터(주민센터) | 경기도 안산시 상록구 수암1길 31 (수암동, 단원빌라) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
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법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 7,000만원 | 1억 3,940만원 | 82% | 6.2명 | 1억 3,940만원 |
| 최근 3개월 | 1억 7,000만원 | 1억 3,770만원 | 81% | 5.8명 | 1억 3,770만원 |
| 최근 6개월 | 1억 7,000만원 | 1억 3,600만원 | 80% | 5.4명 | 1억 3,600만원 |
| 최근 12개월 | 1억 7,000만원 | 1억 3,430만원 | 79% | 5.1명 | 1억 3,430만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 높음 (안정)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
1억 2,013만원
최저매각가 대비 +113만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
101.0%
연립/다세대/빌라 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수14.6점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수74.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수59.74점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 56점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 6건 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
1억 1,900만원
- 예상 대출액
- 5,950만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,880만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
1억 2,852만원
- 예상 대출액
- 7,711만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,082만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
1억 3,804만원
- 예상 대출액
- 8,972만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,783만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 6건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 30장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 6건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 62.14%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경52452 | 다세대·연립 | 경기도 안산시 상록구 원당골3길 7 (수암동) | 2026.08.13 | 1억 5,800만원 | 6,455만원 | 40.9% | 매각 |
| 2025타경101261 | 다세대·연립 | 경기도 안양시 만안구 창박로41번길 19-33 (안양동, 수리산그린빌) | 2026.09.15 | 1억 7,400만원 | 1억 698만원 | 61.5% | 매각 |
| 2025타경53400 | 다세대·연립 | 경기도 안산시 상록구 정재로 109 (부곡동, 하늘미소주택) | 2026.08.18 | 1억 7,400만원 | 1억 1,270만원 | 64.8% | 매각 |
| 2025타경52073 | 다세대·연립 | 경기도 안산시 상록구 성호로23길 5-1 (부곡동) | 2026.10.08 | 2억 1,900만원 | 1억 4,399만원 | 65.8% | 매각 |
| 2025타경548 | 다세대·연립 | 경기도 안산시 상록구 성호로23길 5-1 (부곡동) | 2026.06.30 | 2억 7,400만원 | 2억 2,274만원 | 81.3% | 매각 |
| 2024타경73086 | 다세대·연립 | 경기도 안산시 상록구 성호로23길 10-1 (부곡동) | 2026.01.29 | 1억 6,700만원 | 1억 513만원 | 63% | 매각 |
| 2024타경73086 | 다세대·연립 | 경기도 안산시 상록구 성호로23길 10-1 (부곡동) | 2026.04.23 | 1억 6,700만원 | 9,052만원 | 54.2% | 매각 |
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