2025타경32895
유찰 8회지분매각| 소재지 | 전남광주통합특별시 서구 시청로60번길 21-3 (치평동) [도로명] 광주광역시 서구 시청로60번길 21-3 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린상가 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 531.8㎡ (160.9평) | 건물면적 | 201.06㎡ (60.8평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 442,000,000원 | 최저가격 | (18%)81,108,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)8,110,800원 | 청구금액 | 329,670,231원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.05.12 | (45%)198,016,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.06.16 | (36%)158,413,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.07.28 | (29%)126,731,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.20 | (18%)81,108,000원 | 유찰 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 서구 시청로60번길 21-3 (치평동) | 대 | 531.8㎡ (160.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 서구 시청로60번길 21-3 (치평동) (광주광역시 서구 시청로60번길 21-3) | 철근콘크리트조 · (제2종근린생활시설) | 201.06㎡ (60.8평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 531.8㎡ (160.9평) 건물: 201.06㎡ (60.8평) | 442,000,000원 | |||
철근콘크리트조 철골철근콘크리트조 기타지붕(곡면유리) 지하1층~지상7층 건 중 제6층 일부(제601호)로서, 2002년 01월 29일 사용승인되었으며, 외벽: 인조석 및 방부목 붙임, 몰탈 위 페인팅, 곡면유리 마감 등 창호: 강화유리 창호 등임. 근린생활시설(사무실)임. 본건 상가 내 일반적인 위생 및 급배수설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 되어 있음. 인접필지 및 인접도로 대비 평탄한 세장형의 토지로서, 상업용 건부지임. 본건 동측으로 왕복2차선 포장도로, 서측으로 폭 약 10m내외의 보행자도로에 접함. 도시지역, 중심상업
본건은 광주광역시 서구 치평동 소재 '광주가정법원' 남동측 인근에 위치하는 '지구빌딩' 제6층 제601호(전유면적: 201.06㎡)로서, 주위는 각종 숙박시설 및 음식점, 근린생활시설 등이 혼재하는 성숙한 상업지대임. 본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 무난한 편임. 일련번호 1(가) :
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 대신건설케이,김OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2023-06-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2024-02-29 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 홍OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2024-09-26 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2024-09-27 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-06-23 | 근저당권 | 이OO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 329,670,231원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 21-3 (치평동)
| 단지명 | 21-3 (치평동) | 총 세대수 | 13세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 7층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 서구 시청로60번길 21-3 (치평동) | 대지면적 | 531.8㎡ (160.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 201.06㎡ (60.8평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 37.8% |
| 주용도 | 제2종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 | 사용승인일자 | 2002-01-29 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서구 관할 등기소 (광주지방법원) | 광주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서구세무서 | 서구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 시청로60번길 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 서구 시청로60번길 21-3 (치평동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4억 4,200만원 | 3억 6,244만원 | 82% | 6.2명 | 3억 6,244만원 |
| 최근 3개월 | 4억 4,200만원 | 3억 5,802만원 | 81% | 5.8명 | 3억 5,802만원 |
| 최근 6개월 | 4억 4,200만원 | 3억 5,360만원 | 80% | 5.4명 | 3억 5,360만원 |
| 최근 12개월 | 4억 4,200만원 | 3억 4,918만원 | 79% | 5.1명 | 3억 4,918만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 81.6%입니다.
유찰 횟수가 8회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4,055만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,944만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 5,255만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,400만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 6,115만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,196만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 81.6% 하락, 유찰 8회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 81.6%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (18건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경32891 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 서구 시청로60번길 21-3 (치평동) | 2026.08.20 | 2억 6,300만원 | 6,144만원 | 23.4% | 매각 |
| 2025타경1311 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 서구 상무연하로 60 (치평동) | 2026.08.27 | 110억 5,900만원 | 53억 99만원 | 47.9% | 매각 |
| 2025타경34312 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 서구 상무대로 928 (쌍촌동) | 2026.07.31 | 118억 2,162만원 | 72억 1,472만원 | 61% | 매각 |
| 2024타경85244 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 서구 상무대로 773 (치평동) | 2026.07.15 | 15억 4,700만원 | 3억 7,100만원 | 24% | 매각 |
| 2024타경85909 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 서구 상무오월로51번길 2 (쌍촌동, 신천힐탑맨션) | 2026.05.27 | 7,500만원 | 1,414만원 | 18.9% | 매각 |
| 2024타경75568 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 서구 유덕로27번길 20 (유촌동) | 2026.11.13 | 54억 528만원 | 32억 6,911만원 | 60.5% | 매각 |
| 2025타경32106 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 서구 내방로 247 (쌍촌동) | 2026.09.30 | 4억 1,900만원 | 1억 4,250만원 | 34% | 매각 |
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