2025타경51587
유찰 3회2026.10.26 (제101호 경매법정)||
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| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 용포리 275 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 맹지 타지번과 일단지로 이용 중 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 미반환) |
| 토지면적 | 1,203㎡ (363.9평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 119,097,000원 | 최저가격 | (45%)53,355,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)8,336,800원 | 청구금액 | 7,887,026원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.08 | (100%)119,097,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.20 | (70%)83,368,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.09.07 | (56%)66,694,000원 | 매각 |
| 4회 | 2026.10.26 | (45%)53,355,000원 | 진행 |
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물건 사진 (6장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 무안군 삼향읍 용포리 275 | 대 | 1,203㎡ (363.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 무안군 삼향읍 용포리 275 | 답 | - | 토지·건물 일괄평가 | 맹지 타지번과 일단지로 이용 중 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 미반환) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,203㎡ (363.9평) 건물: - | 119,097,000원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
본 건은 전라남도 무안군 삼향읍 용포리 소재 "이동마을" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 전, 답 등 농경지 등이 혼재하는 지대임. 본 건 인근까지 차량 접근이 가능하여 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임. 사다리형 평지로서, 답임. 맹지임. 계획관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. - - -
[참고사항]
맹지 타지번과 일단지로 이용 중 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 미반환)
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2001-09-10|배당요구종기일 : 2026.01.28
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2001.9.10.가압류(이OO 지분 1/6) 2025.10.28.강제경매개시결정(지분5/6)|청구/채권금액 : 7,887,026원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2001-09-10 | 가압류(이OO 지분 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-10-28 | 강제경매개시결정(지분 | 권리자 | - | 말소 | 말소기준 후보 권리 |
| 3 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 7,887,026원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
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■
주의사항 및 매각조건
맹지 타지번과 일단지로 이용 중 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 미반환)
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 무안군 삼향읍 용포리 275 | 대지면적 | 1,203㎡ (363.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 무안군 관할 등기소 (목포지원) | 목포지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 무안군세무서 | 무안군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 삼향읍 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 무안군 삼향읍 용포리 275 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 1,909만원 | 9,765만원 | 82% | 6.2명 | 9,765만원 |
| 최근 3개월 | 1억 1,909만원 | 9,646만원 | 81% | 5.8명 | 9,646만원 |
| 최근 6개월 | 1억 1,909만원 | 9,527만원 | 80% | 5.4명 | 9,527만원 |
| 최근 12개월 | 1억 1,909만원 | 9,408만원 | 79% | 5.1명 | 9,408만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 높음 (안정)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
9,449만원
최저매각가 대비 +1,112만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
113.3%
토지 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수23.46점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수43.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수41.075점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 부족주의
등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
감정평가서 확인 필요확인
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 55.2%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
5,335만원
- 예상 대출액
- 2,667만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,526만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
5,762만원
- 예상 대출액
- 3,457만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,168만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
6,189만원
- 예상 대출액
- 4,022만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,034만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유준비 완료
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문확인 필요
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 6장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 55.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 55.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 40.13%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (16건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경283 | 토지·임야 | 전라남도 무안군 삼향읍 임성리 산59-2 | 2026.05.11 | 5,463만원 | 1,302만원 | 23.8% | 매각 |
| 2024타경3849 | 토지·임야 | 전남광주통합특별시 무안군 삼향읍 삼일로 13-13 | 2026.06.15 | 4억 3,045만원 | 2억 6,200만원 | 60.9% | 매각 |
| 2025타경51266 | 토지·임야 | 전라남도 목포시 옥암동 8-1 | 2026.07.20 | 14억 2,638만원 | 6억 4,330만원 | 45.1% | 매각 |
| 2025타경51266 | 토지·임야 | 전라남도 목포시 옥암동 8-2 | 2026.06.08 | 1억 1,902만원 | 6,801만원 | 57.1% | 매각 |
| 2024타경2044 | 토지·임야 | 전라남도 무안군 삼향읍 435 | 2026.05.11 | 4,314만원 | 1,560만원 | 36.2% | 매각 |
| 2025타경51347 | 토지·임야 | 전남광주통합특별시 목포시 옥암마을길116번길 22-3 (옥암동) | 2026.07.20 | 3,907만원 | 1,815만원 | 46.5% | 매각 |
| 2025타경456 | 토지·임야 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2292 | 2026.07.27 | 13억 2,042만원 | 6억 7,200만원 | 50.9% | 매각 |
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