2024타경102096
유찰 4회| 소재지 | 경기도 화성시 정남면 406 [도로명] [토지 답 688㎡] | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 대지,임야,전답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1.일부(263㎡)는 선하지로서 행정상 규제 정도 등을 감안하여 평가하였음 2.농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음) |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 300,656,000원 | 최저가격 | (24%)72,188,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)7,218,800원 | 청구금액 | 358,859,433원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.07 | (49%)147,321,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.19 | (34%)103,125,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.09.21 | (34%)103,125,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.30 | (24%)72,188,000원 | 진행 |
물건 사진 (28장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 화성시 정남면 406 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 화성시 정남면 406 ([토지 답 688㎡]) | 대지,임야,전답 | - | 토지·건물 일괄평가 | 1.일부(263㎡)는 선하지로서 행정상 규제 정도 등을 감안하여 평가하였음 2.농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: - | 300,656,000원 | |||
본건은 경기도 화성시 정남면 소재 "보통3리마을회관" 북서측 인근에 위치하고, 부근은 전, 답, 공장, 임야 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 근거리에 노선버스정류장이 소재하나 정류장과의 거리, 노선버스의 종류, 운행빈도 등을 고려할 때 대중교통사정은 다소 불편시됨. (1) : 인접지 대비 완경사의 사디리형 토지로서, 묵전 상태임. (2) : 인접지 대비 완경사의 부정형 토지로서, 묵전 상태임. 기호(1) 본건 남측, 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함. 기호(2) 본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함. 406 : 자연녹지지역 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 해당지번 중 263㎡ 전원개발사업구역(전원개발촉진법)「국가지리정보 보완관리규정」제10조제11조에 의거 전력·통신·가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간
1.일부(263㎡)는 선하지로서 행정상 규제 정도 등을 감안하여 평가하였음 2.농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 관련물건번호 ( 2 건) 대항력 없음 | 1 유찰 2 유찰 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 212원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 212원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 1995-12-04 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2011-03-28 | 지상권 | 한OO | - | 인수 | - |
| 3 | 2020-09-15 | 근저당권 | 농OO | 416,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 4 | 2022-07-20 | 근저당권 | 농OO | 39,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-12-13 | 임의경매 | 정OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
1.일부(263㎡)는 선하지로서 행정상 규제 정도 등을 감안하여 평가하였음 2.농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 화성시 정남면 406 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 대지,임야,전답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 화성시 관할 등기소 (수원지방법원) | 경기도 수원시 영통구 법조로 105 (하동) 등기국(과) | 031-210-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 화성시세무서 | 화성시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 정남면 행정복지센터(주민센터) | 경기도 화성시 정남면 406 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 65만원 | 2억 4,653만원 | 82% | 6.2명 | 2억 4,653만원 |
| 최근 3개월 | 3억 65만원 | 2억 4,353만원 | 81% | 5.8명 | 2억 4,353만원 |
| 최근 6개월 | 3억 65만원 | 2억 4,052만원 | 80% | 5.4명 | 2억 4,052만원 |
| 최근 12개월 | 3억 65만원 | 2억 3,751만원 | 79% | 5.1명 | 2억 3,751만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,609만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,488만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4,677만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,004만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5,442만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,822만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 28장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (9건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경102096 | 토지·임야 | 경기도 화성시 정남면 보통리 408 | 2026.07.07 | 7억 4,211만원 | 4억 1,550만원 | 56% | 매각 |
| 2025타경55286 | 토지·임야 | 경기도 화성시 봉담읍 와우리 171-5 | 2026.06.16 | 19억 3,253만원 | 6억 6,500만원 | 34.4% | 매각 |
| 2025타경57700 | 토지·임야 | 경기도 화성시 봉담읍 유리 299 | 2026.07.10 | 2억 468만원 | 1억 4,570만원 | 71.2% | 매각 |
| 2025타경58786 | 토지·임야 | 경기도 화성시 배양동 69-336 | 2026.07.08 | 2억 5,421만원 | 2억 800만원 | 81.8% | 매각 |
| 2025타경58786 | 토지·임야 | 경기도 화성시 배양동 69-333 | 2026.08.21 | 7억 2,913만원 | 4억 8,222만원 | 66.1% | 매각 |
| 2024타경66589 | 토지·임야 | 경기도 화성시 배양동 69-312 | 2026.05.11 | 56억 5,064만원 | 38억 6,599만원 | 68.4% | 매각 |
| 2025타경51201 | 토지·임야 | 경기도 화성시 봉담읍 상기리 산141 | 2026.06.24 | 435만원 | 90만원 | 20.7% | 매각 |
YOU MAY ALSO LIKE
