2025타경13048
유찰 3회제시외건물포함지분매각| 소재지 | (도봉동,신일아트빌) [도로명] 서울특별시 도봉구 도당로27길 78-4 (도봉동,신일아트빌) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | 2025.08.04 | 매각물건 | 제시외 건물 포함 1. 제시외 건물 포함 2. 감정평가서에 의하면, 본건은 집합건축물대장 상 용도가 '사무소'로 등재되었으나 현황은 '주거용'으로 이용중임. |
| 토지면적 | 182.2㎡ (55.1평) | 건물면적 | 30.6㎡ (9.3평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 98,808,000원 | 최저가격 | (64%)63,237,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)6,323,700원 | 청구금액 | 80,000,000원 | 채권자 | 송OO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.10.27 | (64%)63,237,000원 | 진행중 |
물건 사진 (11장)
사진 01
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사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | (도봉동,신일아트빌) | 대 | 182.2㎡ (55.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | (도봉동,신일아트빌) (서울특별시 도봉구 도당로27길 78-4 (도봉동,신일아트빌)) | 철근콘크리트구조 · 지상5층 | 30.6㎡ (9.3평) | 토지·건물 일괄평가 | 제시외 건물 포함 1. 제시외 건물 포함 2. 감정평가서에 의하면, 본건은 집합건축물대장 상 용도가 '사무소'로 등재되었으나 현황은 '주거용'으로 이용중임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 182.2㎡ (55.1평) 건물: 30.6㎡ (9.3평) | 98,808,000원 | |||
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 1층 101호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등. 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등. 창호: 샷시창임. 본건은 공부상 '사무소'로 등재되어있으나, 현황'주거용'으로 이용중임. (후면 '내부구조도' 참조) 가스보일러에 의한 난방시설, 위생설비, 급·배수시설 등이 구비되어있음. 본건 소재 토지는 장방형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 부지로 이용중임. 본건 소재 토지는 북측으로 노폭 약 5미터의 도로에 접하며, 도로상태 보통임. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(
본건은 서울특별시 도봉구 도봉동 소재 '서울오봉초등학교' 남동측 인근에 위치하고, 부근 은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임. 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철1호선(방학역)이 소재하는 등 대중교통여건은 보통임.
제시외 건물 포함 1. 제시외 건물 포함 2. 감정평가서에 의하면, 본건은 집합건축물대장 상 용도가 '사무소'로 등재되었으나 현황은 '주거용'으로 이용중임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-12-12 | 가압류 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-08-04 | 경매개시결정(신청채권) | 송OO | 80,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
제시외 건물 포함 1. 제시외 건물 포함 2. 감정평가서에 의하면, 본건은 집합건축물대장 상 용도가 '사무소'로 등재되었으나 현황은 '주거용'으로 이용중임.
당사자 내역
| 채권자 | 송OO | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | (도봉동,신일아트빌) | 대지면적 | 182.2㎡ (55.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 30.6㎡ (9.3평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 16.8% |
| 주용도 | 다세대 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 해당 시/군/구 관할 등기소 (서울북부지방법원) | 서울특별시 도봉구 마들로 749 (도봉동) 등기국(과) | 02-910-3114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | (도봉동,신일아트빌) 관할 지방국세청 | (도봉동,신일아트빌) 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 해당 시/군/구세무서 | 해당 시/군/구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 해당 읍/면/동 행정복지센터(주민센터) | (도봉동,신일아트빌) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 9,880만원 | 8,102만원 | 82% | 6.2명 | 8,102만원 |
| 최근 3개월 | 9,880만원 | 8,003만원 | 81% | 5.8명 | 8,003만원 |
| 최근 6개월 | 9,880만원 | 7,904만원 | 80% | 5.4명 | 7,904만원 |
| 최근 12개월 | 9,880만원 | 7,805만원 | 79% | 5.1명 | 7,805만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 43점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,161만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,031만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4,097만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,606만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 4,768만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,448만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 11장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 36.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (6건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2021타경59019 | 다세대·연립 | 경기도 광주시 도곡길 00055-00039 | 2026.10.19 | 1억 5,600만원 | 1억 1,044만원 | 70.8% | 유찰 |
| 2025타경51921 | 다세대·연립 | (길동,베네시티) | 2026.09.21 | 2억 6,600만원 | 3억 6,200만원 | 136.1% | 매각 |
| 2024타경72625 | 다세대·연립 | 경기도 포천시 호국로 00918-00037 | 2026.08.06 | 1억 7,100만원 | 1억 2,350만원 | 72.2% | 매각 |
| 2024타경51674 | 다세대·연립 | 서울특별시 송파구 백제고분로39길 00003-00007 | 2026.07.20 | 4억 3,000만원 | 3억 2,607만원 | 75.8% | 매각 |
| 2025타경4650 | 다세대·연립 | (호원동,담린) | 2026.07.15 | 2억 5,800만원 | 1억 8,570만원 | 72% | 매각 |
| 2024타경8309 | 다세대·연립 | 경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 00017-00006 | 2026.07.10 | 1억 2,600만원 | 8,100만원 | 64.3% | 매각 |
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