2025타경5242
유찰 4회지분매각| 소재지 | 전라남도 강진군 성전면 월평리 430-19 성전파크빌라 102동 301호 [도로명] 전라남도 강진군 별뫼로 342-5 (성전파크빌라) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대(빌라) | 접수/개시결정 | 2025.04.24 | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 652㎡ (197.2평) | 건물면적 | 75.73㎡ (22.9평) | 소유자 | 유OOOOOOOO |
| 감정가격 | 48,800,000원 | 최저가격 | (41%)19,989,000원 | 채무자 | 유OOOOOOOO |
| 입찰보증금 | (10%)1,998,900원 | 청구금액 | 30,000,000원 | 채권자 | 김OO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.20 | (100%)48,800,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.06.08 | (80%)39,040,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.27 | (64%)31,232,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.10.26 | (41%)19,989,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 강진군 성전면 월평리 430-19 성전파크빌라 102동 301호 | 전 | 652㎡ (197.2평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 강진군 성전면 월평리 430-19 성전파크빌라 102동 301호 (전라남도 강진군 별뫼로 342-5 (성전파크빌라)) | 철근콘크리트조 · 지상4층 | 75.73㎡ (22.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 652㎡ (197.2평) 건물: 75.73㎡ (22.9평) | 48,800,000원 | |||
철근콘크리트조 스라브지붕 지상1층 ~ 지상4층 건물 중, 성전파크빌라 제102동 제301호로서, -외 벽 : 몰탈 위 페인트마감 등 -창 호 : 샷시 창호 등으로 시공되었습니다. 기호1-(가)는 다세대주택으로 이용 중입니다. 상하수도시설에 의한 급,배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 전기설비 등을 갖추었습니다. 본건 토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 토지는 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다. 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(절대_가축사육제한구역 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선
본건은 전라남도 강진군 성전면 월평리 소재 '성전중학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 면소재지내 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다. 기호1-(가)까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다. 기호1-(가)는
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 전부 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 3,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2015-04-07 | 전세권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-04-24 | 경매개시결정(신청채권) | 김OO | 30,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 김OO | 채무자 | 유OOOOOOOO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 유OOOOOOOO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 강진군 성전면 월평리 430-19 성전파크빌라 102동 301호 | 대지면적 | 652㎡ (197.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 75.73㎡ (22.9평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 11.6% |
| 주용도 | 다세대(빌라) | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 · 지상 4층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강진군 관할 등기소 (장흥지원) | 장흥지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강진군세무서 | 강진군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 성전면 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 강진군 성전면 월평리 430-19 성전파크빌라 102동 301호 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4,880만원 | 4,001만원 | 82% | 6.2명 | 4,001만원 |
| 최근 3개월 | 4,880만원 | 3,952만원 | 81% | 5.8명 | 3,952만원 |
| 최근 6개월 | 4,880만원 | 3,904만원 | 80% | 5.4명 | 3,904만원 |
| 최근 12개월 | 4,880만원 | 3,855만원 | 79% | 5.1명 | 3,855만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 59.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 999만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,821만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,295만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,687만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,507만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,637만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 59.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 59.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 10km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (7건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경91 | 다세대·연립 | 전라남도 강진군 강진읍 연지길 45 (연지하늘채) | 2026.09.14 | 2억 3,900만원 | 1억 7,566만원 | 73.5% | 매각 |
| 2025타경5365 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 강진군 작천면 평리길 34 | 2026.09.14 | 453만원 | 310만원 | 68.3% | 매각 |
| 2025타경5241 | 단독·다가구 | 전라남도 강진군 강진읍 삼일로 76-16 | 2026.04.20 | 1억 1,085만원 | 1억 5,055만원 | 135.8% | 매각 |
| 2025타경5241 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 강진군 강진읍 삼일로 76-16 | 2026.04.20 | 1억 1,085만원 | 1억 5,055만원 | 135.8% | 매각 |
| 2025타경5230 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 강진군 강진읍 서성1길 9 | 2026.07.27 | 2억 3,133만원 | 1억 8,200만원 | 78.7% | 매각 |
| 2024타경6605 | 단독·다가구 | 전라남도 강진군 강진읍 초동안길 28-6 | 2026.04.20 | 2,884만원 | 1,010만원 | 35% | 매각 |
| 2025타경5104 | 단독·다가구 | 전라남도 강진군 강진읍 영랑로1길 37 | 2026.04.20 | 5억 7,329만원 | 3억 6,100만원 | 63% | 매각 |