2025타경11405
유찰 1회제시외건물포함✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증
2026.11.12 (별관 제103호 입찰법정)||
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| 소재지 | 경상남도 김해시 분성로 536 (어방동) [도로명] [건물 철근콘크리트조및경량철골조 슬래브및경량철골조지붕 2층 근린생활시설및위락시설 1층 579.99㎡ 2층 543.99㎡] | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1 건물은 제시목록 상 소재지가 '김해시 어방동 1096-12, 1096-13'이나 토지대장상 1998.9.29.자로 합병되어 현황 '김해시 어방동 1096-12'임. 대항력 있는 임차인 있음. |
| 토지면적 | 1,090.9㎡ (330.0평) | 건물면적 | 579.99㎡ (175.4평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 5,907,476,300원 | 최저가격 | (24%)1,418,385,000원 | 채무자 | 소유자 있음 (채무자겸소유자) |
| 입찰보증금 | (10%)141,838,500원 | 청구금액 | 기일입찰 (보증금 10%) | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.23 | (100%)5,907,476,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.28 | (70%)4,135,233,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.09.09 | (49%)2,894,663,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.10.15 | (34%)2,026,264,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.12 | (24%)1,418,385,000원 | 진행 |
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물건 사진 (21장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 김해시 분성로 536 (어방동) | 대 (일반상업지역) | 1,090.9㎡ (330.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,269,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 김해시 분성로 536 (어방동) ([건물 철근콘크리트조및경량철골조 슬래브및경량철골조지붕 2층 근린생활시설및위락시설 1층 579.99㎡ 2층 543.99㎡]) | 철근콘크리트구조 · (위락시설) | 579.99㎡ (175.4평) | 일괄평가 (대장연면적 1123.98㎡) | 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1 건물은 제시목록 상 소재지가 '김해시 어방동 1096-12, 1096-13'이나 토지대장상 1998.9.29.자로 합병되어 현황 '김해시 어방동 1096-12'임. 대항력 있는 임차인 있음. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,090.9㎡ (330.0평) 건물: 579.99㎡ (175.4평) | 5,907,476,300원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트조 및 경량철골조 슬래브 및 경량철골조지붕 2층건으로서, 외벽:치장벽돌, 몰탈위 페인팅 및 일부 판넬 등 마감. 내벽:인테리어 및 벽지 등 마감. 창호:새시창 구조임. 일련번호(가):1층,2층-공히 근린생활시설로 이용중임. 위생설비 등이 구비되어 있음. 후첨 '지적 및 건물개황도'에서와 같이 기호(ㄱ
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 경상남도 김해시 어방동 소재 삼정중학교 북동측 인근에 위치하며, 부근은 각종 상업시설, 소규모 공장 및 주택 등으로 형성되어 있음. 본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 위치 및 관내 대중교통편 등을 고려할 때 제반교통 사정은 보통임. 사다리형의 평지로서 상업용 건부지로 이용중임. 동측 및 북측으로 폭 약 25미터의 아스팔트 포장도로와 접함. 도시지역, 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 일련번호(가):
[참고사항]
일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1 건물은 제시목록 상 소재지가 '김해시 어방동 1096-12, 1096-13'이나 토지대장상 1998.9.29.자로 합병되어 현황 '김해시 어방동 1096-12'임. 대항력 있는 임차인 있음.
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2020-04-29|배당요구종기일 : 2025.08.06
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 하OO 대항력 없음 | 점포 / 좌측부터 5번째 호실 | 전입: 2008-10-06 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 있음 | 1층 중74.16㎡ | 전입: 2011-09-01 확정: 2025-06-05 배당: 2025-06-11 | 보: 500원 월: 70원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 점포 / 좌측부터 1번째호실 | 전입: 2011-09-01 확정: - 배당: - | 보: 500만원 월: 600,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 1층 중 일부(102호)(67.5㎡) | 전입: 2013-04-09 확정: 2013-04-09 배당: 2025-05-27 | 보: 2,000원 월: 80원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점포 / 좌측부터 6번째호실 | 전입: 2013-04-09 확정: 2013-04-09 배당: - | 보: 2,000만원 월: 660,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 양OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2014-03-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 양OO 대항력 있음 | 미상 | 전입: 2014-03-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 2층 중87.1100㎡ | 전입: 2015-02-04 확정: 2025-06-10 배당: 2025-06-12 | 보: 1,000원 월: 120원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2015-02-04 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 1,200,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 있음 | 2층 좌측점포 | 전입: 2015-06-30 확정: - 배당: - | 보: 2,000원 월: 88원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 점포 / 2층 좌측점포 | 전입: 2015-06-30 확정: - 배당: - | 보: 2,000만원 월: 880,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 하OO 대항력 있음 | 1층 중 67.5㎡ | 전입: 2016-07-04 확정: 2025-06-09 배당: 2025-06-13 | 보: 1,000원 월: 80원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 있음 | 1층 중일부(약국)(174.9㎡) | 전입: 2019-04-23 확정: - 배당: 2025-07-28 | 보: 2원 월: 500원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 점포 / 좌측으로부터 7번호실 | 전입: 2019-04-23 확정: - 배당: - | 보: 1억원 월: 5,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 여OO 대항력 없음 | 점포 / 좌측으로부터 2번호실 | 전입: 2021-08-26 확정: - 배당: - | 보: 2,000만원 월: 800,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 여OO 대항력 없음 | 1층 중일부(67.5㎡) | 전입: 2022-07-05 확정: 2025-06-05 배당: 2025-07-22 | 보: 1,350원 월: 54원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2024-10-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-10-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (주)이오푸드,김OO 대항력 없음 | 점포 / 좌측으로부터 4번째호실 | 전입: 2024-12-03 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 900,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (OOO 대항력 없음 | 좌측으로부터3,4번째호실 | 전입: 2024-12-03 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 7,090원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (주)이오푸드,김OO 대항력 없음 | 점포 / 좌측으로부터 3번째호실 | 전입: 2024-12-03 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 700,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (21건) | - | 보: 2억 1,500만원 월: 11,048,082원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : (목록1) 전OO 지분 2020.4.29. 근저당권, 전OO 지분 2022.3.7. 근저당권, 전OO 지분 2022.3.7. 근저당권, 그 외 공유자 지분 2025. 4. 29. 임의경매개시결정 (목록2) 김OO 지분 2019.1.4. 근저당권, 전OO 지분 2020.4.29. 근저당권|청구/채권금액 : 원문 기준 확인
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-04-29 | 근저당권 전OO 지분 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2022-03-07 | 근저당권 전OO 지분 | 권리자 | - | 말소 | 말소기준 후보 권리 |
| 3 | 2022-03-07 | 근저당권 그 외 공유자 지분 | 권리자 | - | 말소 | 말소기준 후보 권리 |
| 4 | 2025-04-29 | 임의경매개시결정 (목록 | 권리자 | - | 말소 | 말소기준 후보 권리 |
| 5 | 2019-01-04 | 근저당권 전OO 지분 | 권리자 | - | 말소 | 말소기준 후보 권리 |
| 6 | 2020-04-29 | 근저당권 | 권리자 | - | 말소 | 말소기준 후보 권리 |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1 건물은 제시목록 상 소재지가 '김해시 어방동 1096-12, 1096-13'이나 토지대장상 1998.9.29.자로 합병되어 현황 '김해시 어방동 1096-12'임. 대항력 있는 임차인 있음.
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당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 소유자 있음 (채무자겸소유자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 김해시 분성로 536 (어방동) | 대지면적 | 1,090.63㎡ (329.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 1,123.98㎡ (340.0평) | 건축면적 | 579.99㎡ (175.4평) | 건폐율 / 용적률 | 53.2% / 103.1% |
| 주용도 | 위락시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 1994-03-01 |
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관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 김해시 관할 등기소 (창원지방법원 밀양지원) | 경상남도 밀양시 밀양대로 2049 (상남면 예림리) 등기국(과) | 055-350-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 김해시세무서 | 김해시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 분성로 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 김해시 분성로 536 (어방동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 59억 747만원 | 48억 4,413만원 | 82% | 6.2명 | 48억 4,413만원 |
| 최근 3개월 | 59억 747만원 | 47억 8,505만원 | 81% | 5.8명 | 47억 8,505만원 |
| 최근 6개월 | 59억 747만원 | 47억 2,598만원 | 80% | 5.4명 | 47억 2,598만원 |
| 최근 12개월 | 59억 747만원 | 46억 6,690만원 | 79% | 5.1명 | 46억 6,690만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (64%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
61억 2,672만원
최저매각가 대비 +2억 1,924만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
103.7%
상업/업무시설 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수12점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수58점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수51.6점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 60점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 부족주의
등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 21건 있습니다.
감정평가서 확인 필요확인
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
14억 1,838만원
- 예상 대출액
- 7억 919만원
- 필요 현금(실투자)
- 7억 3,279만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
15억 3,185만원
- 예상 대출액
- 9억 1,911만원
- 필요 현금(실투자)
- 6억 3,759만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
16억 4,532만원
- 예상 대출액
- 10억 6,946만원
- 필요 현금(실투자)
- 6억 196만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 21건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문확인 필요
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 20장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 1회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 21건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 27.42%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (15건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경339 | 근린상가 | 경상남도 김해시 인제로91번길 5 (어방동) | 2026.06.23 | 115억 3,623만원 | 54억원 | 46.8% | 매각 |
| 2024타경7525 | 근린상가 | 경상남도 김해시 분성로517번길 6-17 (어방동) | 2026.04.21 | 40억 4,562만원 | 16억 3,990만원 | 40.5% | 매각 |
| 2025타경10634 | 근린상가 | 경상남도 김해시 활천로267번길 3 (삼방동) | 2026.06.23 | 15억 5,719만원 | 6억 1,520만원 | 39.5% | 매각 |
| 2023타경8736 | 근린상가 | 경상남도 김해시 김해대로2400번길 96 (삼정동) | 2026.08.13 | 2억 9,700만원 | 2,865만원 | 9.6% | 매각 |
| 2023타경8736 | 근린상가 | 경상남도 김해시 김해대로2400번길 96 (삼정동) | 2026.07.09 | 7억 900만원 | 8,820만원 | 12.4% | 매각 |
| 2023타경8736 | 근린상가 | 경상남도 김해시 김해대로2400번길 96 (삼정동) | 2026.04.30 | 7억 5,200만원 | 2억 4,799만원 | 33% | 매각 |
| 2025타경10450 | 근린상가 | 경상남도 김해시 호계로 412 (부원동) | 2026.06.04 | 2억 5,300만원 | 9,235만원 | 36.5% | 매각 |
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