2025타경388
유찰 3회지분매각| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 용원서로31번길 17 (용원동) [도로명] 경상남도 창원시 진해구 용원서로31번길 17 (용원동,코아상가) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린상가 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 숙박시설로 영업중단 상태임. 현황조사 당시(2025.03.19.) 관리비가 약 33,580,430원이 미납인 것으로 조사됨(입찰 전 관리사무소에 관리비 확인 요함). |
| 토지면적 | 2,524.8㎡ (763.8평) | 건물면적 | 441.98㎡ (133.7평) | 소유자 | 이OO |
| 감정가격 | 1,512,000,000원 | 최저가격 | (34%)518,616,000원 | 채무자 | 이OO |
| 입찰보증금 | (10%)51,861,600원 | 낙찰가격 | 850,000,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.02.25 | (49%)740,880,000원 | 변경 |
| 4회 | 2026.05.06 | (49%)740,880,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.07.15 | (49%)740,880,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.11 | (34%)518,616,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 창원시 진해구 용원서로31번길 17 (용원동) | 대 (일반상업지역) | 2,524.8㎡ (763.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,950,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 창원시 진해구 용원서로31번길 17 (용원동) (경상남도 창원시 진해구 용원서로31번길 17 (용원동,코아상가)) | 철근콘크리트구조 · (위락시설) | 441.98㎡ (133.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각. 숙박시설로 영업중단 상태임. 현황조사 당시(2025.03.19.) 관리비가 약 33,580,430원이 미납인 것으로 조사됨(입찰 전 관리사무소에 관리비 확인 요함). |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 2,524.8㎡ (763.8평) 건물: 441.98㎡ (133.7평) | 1,512,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 및 지상9층 건내 7층 701호, 8층 801호로서 외벽: 화강석, 타일등 마감. 내벽: 벽지등 마감. 천정: 벽지등 마감. 창호: 샤시창호임. 공히 숙박시설(궁모텔)로 이용중이나, 기준시점 현재 영업치 않은 상태임. 건물내 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등이 되어있음. 정방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임. 북측으로 중로2류, 동측으로 소로1류가 소재함. 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 중로2류(폭15M~20M)(접함), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 국가산업단지(2023-12-05)<산업입지 및 개발에 관한법률> - - 1) 임대
본건은 경상남도 창원시 진해구 용원동소재 코아상가 7층 701호 및 8층 801호로서 부근은 아파트, 근린시설, 및 상업시설, 단독주택 등이 혼재함. 대체적인 대중교통사정 보통시됨.
일괄매각. 숙박시설로 영업중단 상태임. 현황조사 당시(2025.03.19.) 관리비가 약 33,580,430원이 미납인 것으로 조사됨(입찰 전 관리사무소에 관리비 확인 요함).
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2014-01-08 | 근저당권 | 수OOOOOOOOO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 1,024,800,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 숙박시설로 영업중단 상태임. 현황조사 당시(2025.03.19.) 관리비가 약 33,580,430원이 미납인 것으로 조사됨(입찰 전 관리사무소에 관리비 확인 요함).
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 이OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 이OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 17 (용원동)
| 단지명 | 17 (용원동) | 총 세대수 | 25세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 9층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 창원시 진해구 용원서로31번길 17 (용원동) | 대지면적 | 2,524.8㎡ (763.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 441.98㎡ (133.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 17.5% |
| 주용도 | 위락시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2006-05-02 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 창원시 관할 등기소 (창원지방법원 밀양지원) | 경상남도 밀양시 밀양대로 2049 (상남면 예림리) 등기국(과) | 055-350-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 창원시세무서 | 창원시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 진해구 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 창원시 진해구 용원서로31번길 17 (용원동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 15억 1,200만원 | 12억 3,984만원 | 82% | 6.2명 | 12억 3,984만원 |
| 최근 3개월 | 15억 1,200만원 | 12억 2,472만원 | 81% | 5.8명 | 12억 2,472만원 |
| 최근 6개월 | 15억 1,200만원 | 12억 960만원 | 80% | 5.4명 | 12억 960만원 |
| 최근 12개월 | 15억 1,200만원 | 11억 9,448만원 | 79% | 5.1명 | 11억 9,448만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2억 5,930만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 7,301만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 3억 3,606만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 3,820만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 3억 9,103만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 2,517만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (8건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경6270 | 근린상가 | 경상남도 창원시 진해구 용원서로39번길 23 (용원동) | 2026.11.11 | 18억 6,800만원 | 9억 3,000만원 | 49.8% | 진행중 |
| 2025타경515 | 근린상가 | 경상남도 창원시 진해구 안골로 344 (용원동) | 2026.06.17 | 2억 400만원 | 1억 1,080만원 | 54.3% | 매각 |
| 2025타경11568 | 근린상가 | 경상남도 창원시 진해구 안골로 162 (안골동) | 2026.07.08 | 15억 6,782만원 | 10억 9,801만원 | 70% | 매각 |
| 2025타경384 | 근린상가 | 경상남도 창원시 진해구 안골로 98 (안골동) | 2026.07.28 | 27억 5,137만원 | 16억원 | 58.2% | 매각 |
| 2024타경115471 | 오피스텔 | 경상남도 창원시 진해구 신항2로 114 (용원동) | 2026.06.23 | 1억 7,100만원 | 8,210만원 | 48% | 매각 |
| 2024타경116474 | 오피스텔 | 경상남도 창원시 진해구 신항2로 114 (용원동) | 2026.05.07 | 1억원 | 5,810만원 | 58.1% | 매각 |
| 2025타경343 | 오피스텔 | 경상남도 창원시 진해구 신항2로 114 (용원동) | 2026.05.13 | 1억 5,400만원 | 5,780만원 | 37.5% | 매각 |
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