2025타경50119
유찰 4회지분매각| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 490-2 에코타운 [도로명] 경기도 광주시 능평로30번길 53-20 (능평동,에코타운) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 본건 집합건축물대장상 건축물현황도 및 실지조사를 통해 조사된 바와 같이 다락이 소재하며 감정에 포함하여 평가함(감정평가서 참조) |
| 토지면적 | 582㎡ (176.1평) | 건물면적 | 66.19㎡ (20.0평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 280,000,000원 | 최저가격 | (34%)96,040,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)9,604,000원 | 청구금액 | 280,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.07.13 | (100%)280,000,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.08.14 | (70%)196,000,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.09.21 | (49%)137,200,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.10.26 | (34%)96,040,000원 | 진행 |
물건 사진 (26장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 광주시 능평동 490-2 에코타운 | 대 | 582㎡ (176.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 광주시 능평동 490-2 에코타운 (경기도 광주시 능평로30번길 53-20 (능평동,에코타운)) | 철근콘크리트구조 · 지상4층 | 66.19㎡ (20.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 본건 집합건축물대장상 건축물현황도 및 실지조사를 통해 조사된 바와 같이 다락이 소재하며 감정에 포함하여 평가함(감정평가서 참조) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 582㎡ (176.1평) 건물: 66.19㎡ (20.0평) | 280,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 2012.05.04) 외 벽 : 치장벽돌쌓기, 석재붙임 등 마감, 내 벽 : 벽지붙임, 타일붙임 등 마감, 창 호 : 하이샤시 이중창호 등임. 다세대주택으로 이용 중임.(후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조) 기본적 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재경보설비, 주차장설비 등이 되어 있음. 인접도로 대비 북동측하향 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중임. 본건 북서측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접함. 계획관
본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평4리 마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 임야 등이 혼재하는 지대로 인근에 각종 근린생활시설이 소재하는 등 주거지로서 제반 입지여건은 보통인 편임. 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편임.
본건 집합건축물대장상 건축물현황도 및 실지조사를 통해 조사된 바와 같이 다락이 소재하며 감정에 포함하여 평가함(감정평가서 참조)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-04-30 확정: 2021-03-23 배당: 2023-06-09 | 보: 2억 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 있음 | 401호전부 | 전입: 2021-04-30 확정: 2021-03-23 배당: - | 보: 2억 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 401호전부 | 전입: 2021-04-30 확정: 2021-03-23 배당: 2025-01-02 | 보: 2억 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주택도시보증공사 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-04-30 확정: 2021-03-23 배당: 2025-01-02 | 보: 2억 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인5 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 25억 6,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (5건) | - | 보: 36억 8,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-05-21 | 소유권 | 최OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-10-26 | 가압류 | 한OO | 37,200,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2022-04-14 | 압류 | 유OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2023-02-22 | 가압류 | 서OO | 10,669,197원 | 소멸 | - |
| 5 | 2023-06-09 | 임차권설정 | 조OO | 280,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2023-09-04 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-01-03 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-11-19 | 압류 | 유OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
본건 집합건축물대장상 건축물현황도 및 실지조사를 통해 조사된 바와 같이 다락이 소재하며 감정에 포함하여 평가함(감정평가서 참조)
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 광주시 능평동 490-2 에코타운 | 대지면적 | 582㎡ (176.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 66.19㎡ (20.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 11.4% |
| 주용도 | 연립주택,다세대,빌라 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 광주시 관할 등기소 (성남지원) | 성남지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 광주시세무서 | 광주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 능평동 행정복지센터(주민센터) | 경기도 광주시 능평동 490-2 에코타운 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 8,000만원 | 2억 2,960만원 | 82% | 6.2명 | 2억 2,960만원 |
| 최근 3개월 | 2억 8,000만원 | 2억 2,680만원 | 81% | 5.8명 | 2억 2,680만원 |
| 최근 6개월 | 2억 8,000만원 | 2억 2,400만원 | 80% | 5.4명 | 2억 2,400만원 |
| 최근 12개월 | 2억 8,000만원 | 2억 2,120만원 | 79% | 5.1명 | 2억 2,120만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 81점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4,802만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,707만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 6,223만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,063만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 7,241만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,821만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 5건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 26장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경3984 | 단독·다가구 | 경기도 광주시 수레실길 92-6 (능평동) | 2026.09.28 | 19억 2,258만원 | 4억 6,424만원 | 24.1% | 매각 |
| 2024타경72259 | 단독·다가구 | 경기도 광주시 대명대길11번길 49 (능평동) | 2026.08.24 | 10억 5,079만원 | 4억 1,000만원 | 39% | 매각 |
| 2024타경59973 | 단독·다가구 | 경기도 광주시 창뜰윗길6번길 42-3 (능평동) | 2026.08.10 | 10억 2,624만원 | 3억 5,312만원 | 34.4% | 매각 |
| 2024타경66162 | 단독·다가구 | 경기도 광주시 머루숯길 47-51 (신현동) | 2026.08.03 | 15억 6,735만원 | 10억 2,100만원 | 65.1% | 매각 |
| 2024타경67677 | 단독·다가구 | 경기도 광주시 신현로 12-220 (신현동) | 2026.05.04 | 5억 5,506만원 | 3억 9,199만원 | 70.6% | 매각 |
| 2025타경52419 | 단독·다가구 | 경기도 광주시 문형산길47번길 25-1 (신현동) | 2026.08.14 | 18억 40만원 | 10억 2,304만원 | 56.8% | 매각 |
| 2022타경54646 | 단독·다가구 | 경기도 광주시 오포읍 855-55 | 2026.08.24 | 10억 692만원 | 6억 3,123만원 | 62.7% | 매각 |
YOU MAY ALSO LIKE
