2025타경103187
유찰 5회지분매각| 소재지 | 서울특별시 관악구 난곡로35나길 10 (신림동, 프레미오725) [도로명] 서울특별시 관악구 난곡로35나길 10 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | 2025.06.17 | 매각물건 | 공부상 용도는 '사무소'이나 현황 '주택'으로 이용 중임 |
| 토지면적 | 205㎡ (62.0평) | 건물면적 | 59.33㎡ (17.9평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 242,000,000원 | 최저가격 | (33%)79,298,500원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)7,929,850원 | 청구금액 | 235,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.15 | (64%)154,880,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.19 | (51%)123,904,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.22 | (41%)99,123,200원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.28 | (33%)79,298,500원 | 진행 |
물건 사진 (18장)
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 관악구 난곡로35나길 10 (신림동, 프레미오725) | 대 (준주거지역) | 205㎡ (62.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 4,939,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 관악구 난곡로35나길 10 (신림동, 프레미오725) (서울특별시 관악구 난곡로35나길 10) | 철근콘크리트구조 · (공동주택) | 59.33㎡ (17.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 공부상 용도는 '사무소'이나 현황 '주택'으로 이용 중임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 205㎡ (62.0평) 건물: 59.33㎡ (17.9평) | 242,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 중 제2층 제201호로서, (사용승인일: 2016-8-24) 외벽: 돌붙임 마감 등 창호: 알루미늄 및 PVC새시 주택(방, 거실겸주방, 화장실, 세탁실)으로 이용 중임. 전기설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시가스), 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음. 가장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임. 남서측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있음. 도시지역 , 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역(난곡생활권중심(서울특별시 고시 제2023-567호(2023.12.21.))), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호
본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '서울난곡초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음. 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통임.
공부상 용도는 '사무소'이나 현황 '주택'으로 이용 중임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2019-12-18 확정: 2019-11-27 배당: 2025-06-17 | 보: 2억 3,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 201호 | 전입: 2019-12-18 확정: 2019-11-27 배당: 2025-06-17 | 보: 2억 3,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2019-12-18 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2019-12-18 확정: 2019-11-27 배당: 2025-06-17 | 보: 2억 3,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2019-12-18 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (5건) | - | 보: 7억 500만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-07-28 | 가압류 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-06-17 | 경매개시결정(신청채권) | 김OO | 235,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
공부상 용도는 '사무소'이나 현황 '주택'으로 이용 중임
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — (신림동, 프레미오725)
| 단지명 | (신림동, 프레미오725) | 총 세대수 | 10세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 7층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 관악구 난곡로35나길 10 (신림동, 프레미오725) | 대지면적 | 205㎡ (62.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 59.33㎡ (17.9평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 28.9% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2016-08-24 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 관악구 관할 등기소 (서울중앙지방법원) | 서울특별시 서초구 서초중앙로 157 (서초동) 등기국(과) | 02-530-1114 (경매계 대표) | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 관악구세무서 | 관악구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 난곡로35나길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 관악구 난곡로35나길 10 (신림동, 프레미오725) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 4,200만원 | 1억 9,844만원 | 82% | 6.2명 | 1억 9,844만원 |
| 최근 3개월 | 2억 4,200만원 | 1억 9,602만원 | 81% | 5.8명 | 1억 9,602만원 |
| 최근 6개월 | 2억 4,200만원 | 1억 9,360만원 | 80% | 5.4명 | 1억 9,360만원 |
| 최근 12개월 | 2억 4,200만원 | 1억 9,118만원 | 79% | 5.1명 | 1억 9,118만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,964만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,852만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 5,138만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,319만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5,979만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,120만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 5건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 27장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 67.2% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경472 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 남부순환로168길 63 (신림동) | 2026.05.26 | 20억 6,144만원 | 14억 5,700만원 | 70.7% | 매각 |
| 2025타경304 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 남부순환로168길 50 (신림동) | 2026.07.21 | 20억 7,292만원 | 13억 4,550만원 | 64.9% | 매각 |
| 2025타경10723 | 단독·다가구 | 서울특별시 금천구 문성로 32 (독산동, 현부스카이) | 2026.05.07 | 3억 300만원 | 2억 2,062만원 | 72.8% | 매각 |
| 2025타경103537 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 문성로38길 57-7 (신림동) | 2026.06.23 | 13억 1,436만원 | 7억 4,887만원 | 57% | 매각 |
| 2025타경102299 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 난향5길 26 (신림동) | 2026.04.21 | 6억 6,499만원 | 4억 3,836만원 | 65.9% | 매각 |
| 2024타경119676 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 남부순환로159길 48 (신림동) | 2026.07.15 | 24억 8,678만원 | 15억 8,700만원 | 63.8% | 매각 |
| 2025타경102182 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 남부순환로141가길 8-7 (신림동) | 2026.10.06 | 24억 2,005만원 | 16억원 | 66.1% | 매각 |
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