2025타경868
유찰 3회| 소재지 | 인천광역시 중구 덕교동 650 [도로명] [토지 임야 121㎡] | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 목록1 내지 6은 건축허가(2022-건축허가과-신축허가-61) 득한 상태로 목록6은 일부는 건축하가를 득하였고 일부는 제외지임(상세내용은 감정평가서 참조) |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 4,676,598,000원 | 최저가격 | (49%)2,291,533,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)229,153,300원 | 청구금액 | 3,008,659,840원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.29 | (80%)3,759,950,000원 | 변경 |
| 2회 | 2026.07.08 | (100%)4,676,598,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.08.07 | (70%)3,273,619,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.09.10 | (49%)2,291,533,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.22 | (34%)1,604,073,000원 | 유찰 |
물건 사진 (16장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 인천광역시 중구 덕교동 650 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 인천광역시 중구 덕교동 650 ([토지 임야 121㎡]) | 임야 | - | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각. 목록1 내지 6은 건축허가(2022-건축허가과-신축허가-61) 득한 상태로 목록6은 일부는 건축하가를 득하였고 일부는 제외지임(상세내용은 감정평가서 참조) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: - | 4,676,598,000원 | |||
본건은 인천광역시 중구 덕교동 소재 "옹달말" 남서측 인근에 위치하며 주위는 임야 및 농경지, 농가주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 해안 야산지대로서 제반 주위환경은 보 통시됨. 본건까지 제반차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의 도는 보통임. 기호(1): 인접필지 대비 북측 하향 완경사의 사다리형 토지로서 건축허가를 득하고 기초 토목공사 중단된 상태임. 기호(2): 인접필지 대비 북측 하향 완경사의 부정형 토지로서 건축허가를 득하고 일부 벌목 되었으나 대부분 자연림상태임. 기호(3): 인접필지 대비 북측 하향 완경사의 사다리형 토지로서, 건축허가를 득하고 기초 토목공사 중단된 상태임. 기호(4): 인접필지 대비 북측 하향 완경사의 사다리형 토지로서, 건축허가를 득하고 기초 토목공사 중단된 상태임. 기호(5): 인접필지 대비 북측 하향 완경사의 부정형 토지로서 건축허가를 득하고 일부 벌목 되었으나 대부분 자연림상태임. 기호(6): 인
일괄매각. 목록1 내지 6은 건축허가(2022-건축허가과-신축허가-61) 득한 상태로 목록6은 일부는 건축하가를 득하였고 일부는 제외지임(상세내용은 감정평가서 참조)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-02-06 | 소유권 | 피OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-02-06 | 근저당권 | 청OO | 3,510,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-02-06 | 지상권 | 청OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2023-11-03 | 근저당권 | 김OO | 700,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2023-11-22 | 압류 | 중OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2023-12-04 | 압류 | 중OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-03-13 | 임의경매 | 청OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-12-10 | 강제경매 | 김OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 목록1 내지 6은 건축허가(2022-건축허가과-신축허가-61) 득한 상태로 목록6은 일부는 건축하가를 득하였고 일부는 제외지임(상세내용은 감정평가서 참조)
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 인천광역시 중구 덕교동 650 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 임야 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 중구 관할 등기소 (인천지방법원) | 인천광역시 미추홀구 소성로 163 (학익동) 등기국(과) | 032-860-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 인천광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 중구세무서 | 중구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 덕교동 행정복지센터(주민센터) | 인천광역시 중구 덕교동 650 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 46억 7,659만원 | 38억 3,481만원 | 82% | 6.2명 | 38억 3,481만원 |
| 최근 3개월 | 46억 7,659만원 | 37억 8,804만원 | 81% | 5.8명 | 37억 8,804만원 |
| 최근 6개월 | 46억 7,659만원 | 37억 4,127만원 | 80% | 5.4명 | 37억 4,127만원 |
| 최근 12개월 | 46억 7,659만원 | 36억 9,451만원 | 79% | 5.1명 | 36억 9,451만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 33점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 11억 4,576만원
- 필요 현금(실투자)
- 11억 7,897만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 14억 8,491만원
- 필요 현금(실투자)
- 10억 2,516만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 17억 2,781만원
- 필요 현금(실투자)
- 9억 6,760만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 16장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (8건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경507873 | 토지·임야 | 인천광역시 중구 덕교동 638 | 2026.05.11 | 8,737만원 | 3,155만원 | 36.1% | 매각 |
| 2025타경503484 | 토지·임야 | 인천광역시 영종구 용유로21번길 41-10 (덕교동) | 2026.05.14 | 7억 3,659만원 | 3억 7,015만원 | 50.3% | 매각 |
| 2024타경544037 | 토지·임야 | 인천광역시 중구 남북동 573 | 2026.08.18 | 7억 1,631만원 | 2억 6,862만원 | 37.5% | 매각 |
| 2025타경1739 | 토지·임야 | 인천광역시 중구 을왕동 120-30 | 2026.04.22 | 3억 530만원 | 2억 2,000만원 | 72.1% | 매각 |
| 2025타경138 | 토지·임야 | 인천광역시 중구 을왕동 445 | 2026.06.15 | 5억 9,452만원 | 2억 400만원 | 34.3% | 매각 |
| 2025타경509892 | 토지·임야 | 인천광역시 중구 무의동 521 | 2026.08.12 | 1억 5,951만원 | 9,111만원 | 57.1% | 매각 |
| 2024타경16945 | 토지·임야 | 인천광역시 중구 을왕동 633-2 | 2026.09.02 | 6억 565만원 | 1억 6,300만원 | 26.9% | 매각 |
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