2025타경54432
유찰 4회지분매각2026.08.25 (수원지방법원 101호 법정)||
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| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 동천로153번길 7 (동천동, 한빛마을 래미안 이스트팰리스 1단지) [도로명] 경기도 용인시 수지구 동천로153번길 7 (동천동,한빛마을래미안이스트팰리스1단지) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린상가 | 접수/개시결정 | 2025.02.12 | 매각물건 | 일괄매각 목록1.5.는 '공실'로 공부상 구분점포이나 하나의 통합점포로 이용중인 것으로 보임 |
| 토지면적 | 131,284㎡ (39713.4평) | 건물면적 | 68.12㎡ (20.6평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 358,000,000원 | 최저가격 | (24%)85,955,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)8,595,500원 | 낙찰가격 | 105,000,000원 | 채권자 | 종OOOOOOOO |
■
매각입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.03.30 | (100%)358,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.04.29 | (70%)250,600,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.06.08 | (49%)175,420,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.07.13 | (34%)122,794,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.25 | (24%)85,955,000원 | 진행 |
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물건 사진 (21장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 용인시 수지구 동천로153번길 7 (동천동, 한빛마을 래미안 이스트팰리스 1단지) | 대 (준주거지역) | 131,284㎡ (39713.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,965,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 용인시 수지구 동천로153번길 7 (동천동, 한빛마을 래미안 이스트팰리스 1단지) (경기도 용인시 수지구 동천로153번길 7 (동천동,한빛마을래미안이스트팰리스1단지)) | 철근콘크리트구조 | 68.12㎡ (20.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각 목록1.5.는 '공실'로 공부상 구분점포이나 하나의 통합점포로 이용중인 것으로 보임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 131,284㎡ (39713.4평) 건물: 68.12㎡ (20.6평) | 358,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층 지상1층 건 중 제1층 제1블록 -04호외 5개호로서 (사용승인일 : 2010.05.31.) 외벽 : 석재붙임, 타일붙임 마감 등 내벽 : 내부인테리어 마감 등 창호 : 하이샷시 프레임의 창호 등 바닥 : 타일깔기 마감 등 기호 (7) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 건 중 제지2층 제3블록-12호로서 (사용승인일 : 2010.05.31.) 외벽 : 석재붙임, 타일붙임 마감 등 내벽 : 내부인테리어 마감 등 창호 : 하이샷시 프레임의 창호 등. 기호(1)~(7) 공히 근린생활시설로 이용중이
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 경기도 용인시 수지구 동천동 소재 '한빛초등학교' 북측(기호1~6) 및 동측 (기호7)에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지 및 근린생활시설, 학교 등이 소재 하는 노선상가지대로서 제반 주위환경은 대체로 무난함. 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임. 기호(1)~(6) :
[참고사항]
일괄매각 목록1.5.는 '공실'로 공부상 구분점포이나 하나의 통합점포로 이용중인 것으로 보임
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2021-03-22|배당요구종기일 : 2025.05.07
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임OO 대항력 없음 | 점포 / 래미아이스트팰리스상가1동1블럭9호 | 전입: 2011-10-26 확정: - 배당: - | 보: 5,000만원 월: 2,420,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 그린리얼티 주식회사 (박OO) 대항력 없음 | 점포 / 한빛마을래미안이스트팰리스1단지아파트 제1블록 상가동 124.8500㎡ | 전입: 2016-01-20 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 2,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 그린리얼티주식회사,박OO 대항력 없음 | 점포 / 한빛마을 래미안 이스트팰리스 1단지 상가동 119호 | 전입: 2020-11-06 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 3,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 안OO 대항력 없음 | 점포 / 한빛마을 래미안 이스트팰리스 1단지 상가동 1층 1-1호 | 전입: 2020-11-10 확정: - 배당: - | 보: 1,000원 월: 1,200,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 안OO 대항력 있음 | 1블록-1호35.96㎡ | 전입: 2020-11-11 확정: - 배당: 2025-04-24 | 보: 1,000만원 월: 1,200,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 페트롤에비뉴 (노OO) 대항력 없음 | 점포 / 한빛마을 래미안 이스트팰리스 1단지 상가동 1층 1블럭-1 | 전입: 2021-07-13 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 1블록-1호18.0000㎡ | 전입: 2021-07-13 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (7건) | - | 보: 6,000만원 월: 9,820,000원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2021. 3. 22. 근저당권|청구/채권금액 : 2,198,189,100원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2015-02-10 | 소유권 | (OOOOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-03-22 | 근저당권 | 엠OO | 2,795,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-02-07 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 4 | 2025-02-13 | 임의경매 | 종OO | - | 소멸 | - |
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주의사항 및 매각조건
일괄매각 목록1.5.는 '공실'로 공부상 구분점포이나 하나의 통합점포로 이용중인 것으로 보임
■
당사자 내역
| 채권자 | 종OOOOOOOO | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 용인시 수지구 동천로153번길 7 (동천동, 한빛마을 래미안 이스트팰리스 1단지) | 대지면적 | 131,284㎡ (39713.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 68.12㎡ (20.6평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.1% |
| 주용도 | 근린상가 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 용인시 관할 등기소 (수원지방법원) | 경기도 수원시 영통구 법조로 105 (하동) 등기국(과) | 031-210-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 용인시세무서 | 용인시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 수지구 행정복지센터(주민센터) | 경기도 용인시 수지구 동천로153번길 7 (동천동, 한빛마을 래미안 이스트팰리스 1단지) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 5,800만원 | 2억 9,356만원 | 82% | 6.2명 | 2억 9,356만원 |
| 최근 3개월 | 3억 5,800만원 | 2억 8,998만원 | 81% | 5.8명 | 2억 8,998만원 |
| 최근 6개월 | 3억 5,800만원 | 2억 8,640만원 | 80% | 5.4명 | 2억 8,640만원 |
| 최근 12개월 | 3억 5,800만원 | 2억 8,282만원 | 79% | 5.1명 | 2억 8,282만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (64%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
1억 2,735만원
최저매각가 대비 +455만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
103.7%
상업/업무시설 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수30.7점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수52.6점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수44.495점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 48점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
감정평가서 확인 필요확인
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
8,595만원
- 예상 대출액
- 4,297만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,192만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
9,283만원
- 예상 대출액
- 5,569만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,615만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
9,970만원
- 예상 대출액
- 6,481만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,399만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 7건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문확인 필요
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 21장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 49.25%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (12건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경54432 | 근린상가 | 경기도 용인시 수지구 동천로153번길 7 (동천동, 한빛마을 래미안 이스트팰리스 1단지) | 2026.09.30 | 11억 8,800만원 | 2억 5,100만원 | 21.1% | 매각 |
| 2025타경54432 | 근린상가 | 경기도 용인시 수지구 동천로153번길 7 (동천동, 한빛마을 래미안 이스트팰리스 1단지) | 2026.08.25 | 4억 8,100만원 | 1억 4,379만원 | 29.9% | 매각 |
| 2025타경54432 | 근린상가 | 경기도 용인시 수지구 동천로153번길 7 (동천동, 한빛마을 래미안 이스트팰리스 1단지) | 2026.07.13 | 4억 8,100만원 | 1억 7,999만원 | 37.4% | 매각 |
| 2025타경54432 | 근린상가 | 경기도 용인시 수지구 동천로135번길 21 (동천동, 한빛마을 래미안 이스트팰리스 3단지) | 2026.04.29 | 4억 4,200만원 | 3억 1,789만원 | 71.9% | 매각 |
| 2025타경53329 | 근린상가 | 경기도 성남시 분당구 탄천상로151번길 20 (구미동) | 2026.07.20 | 6,200만원 | 3,049만원 | 49.2% | 매각 |
| 2025타경55574 | 근린상가 | 경기도 용인시 수지구 진산로 26 (상현동) | 2026.07.10 | 3억 3,100만원 | 2억 5,000만원 | 75.5% | 매각 |
| 2025타경1119 | 근린상가 | 경기도 용인시 수지구 현암로 107 (죽전동) | 2026.07.13 | 2억 3,000만원 | 1억 6,199만원 | 70.4% | 매각 |
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