2024타경4213
유찰 10회지분매각| 소재지 | 전라남도 여수시 도원로 233 (학동) [도로명] 전라남도 여수시 도원로 233(학동) (학동,스위트엠학동) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 2,852.9㎡ (863.0평) | 건물면적 | 26.37㎡ (8.0평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 179,000,000원 | 최저가격 | (15%)26,277,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)2,627,700원 | 낙찰가격 | 41,200,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 10회 | 2026.05.18 | (23%)41,058,000원 | 매각 |
| 11회 | 2026.08.18 | (23%)41,058,000원 | 유찰 |
| 12회 | 2026.10.12 | (18%)32,846,000원 | 유찰 |
| 13회 | 2026.11.23 | (15%)26,277,000원 | 진행 |
물건 사진 (15장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 여수시 도원로 233 (학동) | 대 (준주거지역) | 2,852.9㎡ (863.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,464,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 여수시 도원로 233 (학동) (전라남도 여수시 도원로 233(학동) (학동,스위트엠학동)) | 철근콘크리트구조 | 26.37㎡ (8.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 2,852.9㎡ (863.0평) 건물: 26.37㎡ (8.0평) | 179,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 슬래브지붕 16층건 내 제8층 제814호로서 외벽: 석재 붙임, 모르타르 위 페인팅 등 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 창호: 새시창호 등 마감임. 오피스텔임. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음. 부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설건물의 부지로 이용중임. 남측으로 왕복 6차선, 북측으로 왕복 2차선 상당의 포장도로에 접함. 제1종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로2류(폭 30m-35m)(2020-07-01) (접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구
본건은 전라남도 여수시 학동 소재 여수시청 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 상가, 후면의 단독주택 등이 형성된 지역임. 본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 양호한 편임. 2020.12월 사용승인된
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2022-02-03 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-02-03 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 전유부분의건물전부 | 전입: 2022-02-03 확정: 2022-02-03 배당: 2024-10-04 | 보: 1억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 1억 3,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-12-30 | 소유권 | (OOOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-12-20 | 가압류 | 주OO | 240,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-06-20 | 가압류 | 한OO | 300,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-08-02 | 전세권 | 김OO | 130,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-09-12 | 강제경매 | 김OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 여수시 도원로 233 (학동) | 대지면적 | 2,852.9㎡ (863.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 26.37㎡ (8.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.9% |
| 주용도 | 오피스텔 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 여수시 관할 등기소 (순천지원) | 순천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 여수시세무서 | 여수시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 도원로 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 여수시 도원로 233 (학동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 7,900만원 | 1억 4,678만원 | 82% | 6.2명 | 1억 4,678만원 |
| 최근 3개월 | 1억 7,900만원 | 1억 4,499만원 | 81% | 5.8명 | 1억 4,499만원 |
| 최근 6개월 | 1억 7,900만원 | 1억 4,320만원 | 80% | 5.4명 | 1억 4,320만원 |
| 최근 12개월 | 1억 7,900만원 | 1억 4,141만원 | 79% | 5.1명 | 1억 4,141만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 85.3%입니다.
유찰 횟수가 10회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,313만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,142만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,702만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,966만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,981만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,900만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 15장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 85.3% 하락, 유찰 10회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 85.3%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 10회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (11건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경51997 | 오피스텔 | 전라남도 여수시 도원로 233 (학동) | 2026.08.24 | 3억 5,500만원 | 1억 9,880만원 | 56% | 매각 |
| 2025타경582 | 오피스텔 | 전라남도 여수시 도원로 233 (학동) | 2026.08.10 | 3억 9,200만원 | 1억 2,340만원 | 31.5% | 매각 |
| 2025타경51113 | 오피스텔 | 전라남도 여수시 도원로 233 (학동) | 2026.07.20 | 3억 9,200만원 | 1억 1,239만원 | 28.7% | 매각 |
| 2025타경52186 | 오피스텔 | 전라남도 여수시 도원로 233 (학동) | 2026.05.11 | 1억 2,800만원 | 1억 3,000만원 | 101.6% | 매각 |
| 2025타경317 | 오피스텔 | 전라남도 여수시 도원로 233 (학동) | 2026.04.20 | 1억 2,600만원 | 6,377만원 | 50.6% | 매각 |
| 2025타경50220 | 오피스텔 | 전라남도 여수시 도원로 233 (학동) | 2026.04.20 | 4억원 | 1억 2,200만원 | 30.5% | 매각 |
| 2025타경630 | 오피스텔 | 전라남도 여수시 웅천로 371 (웅천동) | 2026.09.28 | 3억 2,100만원 | 1억 3,690만원 | 42.6% | 매각 |
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