2022타경1487
유찰 3회재매각지분매각| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현로76번길 2 (로얄캐슬) [도로명] 경기도 남양주시 묵현로76번길 2 (로얄캐슬 비) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대(빌라) | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 재매각임, 매수신청보증금 20% 2. 출입문(현관) 표시 102호가 매각 대상임 3. 집합건축물대장 건축물현황도와 현황 출입문(현관) 표시가 상이한 상태로, 건축물현황도상 101호가 출입문(현관)에는 102호로 표시되어 있음 |
| 토지면적 | 300㎡ (90.8평) | 건물면적 | 58.83㎡ (17.8평) | 소유자 | 최OO |
| 감정가격 | 148,000,000원 | 최저가격 | (34%)50,764,000원 | 채무자 | 최OO |
| 입찰보증금 | (10%)5,076,400원 | 낙찰가격 | 93,370,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.02.25 | (100%)148,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.04.01 | (70%)103,600,000원 | 매각 |
| 3회 | 2026.06.10 | (70%)103,600,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.07.15 | (49%)72,520,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.04 | (34%)50,764,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현로76번길 2 (로얄캐슬) | 대 · 잡종지 · 도로 · 답 (제1종일반주거지역) | 300㎡ (90.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 862,300원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현로76번길 2 (로얄캐슬) (경기도 남양주시 묵현로76번길 2 (로얄캐슬 비)) | 철근콘크리트구조 · (공동주택) | 58.83㎡ (17.8평) | 토지·건물 일괄평가 | 1. 재매각임, 매수신청보증금 20% 2. 출입문(현관) 표시 102호가 매각 대상임 3. 집합건축물대장 건축물현황도와 현황 출입문(현관) 표시가 상이한 상태로, 건축물현황도상 101호가 출입문(현관)에는 102호로 표시되어 있음 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 300㎡ (90.8평) 건물: 58.83㎡ (17.8평) | 148,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 101호로서 외벽 : 석재붙임 등 마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 샤시 창호 등임. 다세대주택(방, 주방, 거실, 욕실 등)으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조) 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 전기설비, 승강기설비 등이 되어 있음. 5필 일단의 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임. 본건 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함. 묵현리 217-4, 217-10, 217-16 :도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연
본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "남양주세무서" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 연립 및 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨. 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.
1. 재매각임, 매수신청보증금 20% 2. 출입문(현관) 표시 102호가 매각 대상임 3. 집합건축물대장 건축물현황도와 현황 출입문(현관) 표시가 상이한 상태로, 건축물현황도상 101호가 출입문(현관)에는 102호로 표시되어 있음
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2017-09-20 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 안OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2019-04-11 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2015-06-11 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 218,707,943원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
1. 재매각임, 매수신청보증금 20% 2. 출입문(현관) 표시 102호가 매각 대상임 3. 집합건축물대장 건축물현황도와 현황 출입문(현관) 표시가 상이한 상태로, 건축물현황도상 101호가 출입문(현관)에는 102호로 표시되어 있음
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 최OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 최OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 2 (로얄캐슬)
| 단지명 | 2 (로얄캐슬) | 총 세대수 | 8세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 4층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현로76번길 2 (로얄캐슬) | 대지면적 | 300㎡ (90.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 58.83㎡ (17.8평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 19.6% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2012-11-13 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남양주시 관할 등기소 (남양주지원) | 남양주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남양주시세무서 | 남양주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 화도읍 행정복지센터(주민센터) | 경기도 남양주시 화도읍 묵현로76번길 2 (로얄캐슬) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 4,800만원 | 1억 2,136만원 | 82% | 6.2명 | 1억 2,136만원 |
| 최근 3개월 | 1억 4,800만원 | 1억 1,988만원 | 81% | 5.8명 | 1억 1,988만원 |
| 최근 6개월 | 1억 4,800만원 | 1억 1,840만원 | 80% | 5.4명 | 1억 1,840만원 |
| 최근 12개월 | 1억 4,800만원 | 1억 1,692만원 | 79% | 5.1명 | 1억 1,692만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2,538만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,394만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 3,289만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,053만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 3,827만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,925만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경71475 | 다세대·연립 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현로 66-15 (세경빌리지 101동) | 2026.10.14 | 1억 5,000만원 | 6,859만원 | 45.7% | 매각 |
| 2025타경71280 | 다세대·연립 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현로76번길 34 | 2026.10.01 | 2억 5,100만원 | 8,809만원 | 35.1% | 매각 |
| 2025타경188 | 다세대·연립 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현로25번길 24-15 (삼양그린빌라) | 2026.05.20 | 1억 3,800만원 | 7,189만원 | 52.1% | 매각 |
| 2025타경72457 | 다세대·연립 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 299-10 지에스타운 3동 3층 305호 | 2026.07.21 | 1억 8,700만원 | 1억 1,000만원 | 58.8% | 매각 |
| 2025타경1839 | 다세대·연립 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 272-2 주산주택 나동 1층103호 | 2026.05.19 | 1억 3,700만원 | 9,590만원 | 70% | 매각 |
| 2024타경80163 | 다세대·연립 | 경기도 남양주시 화도읍 먹갓로28번길 77-118 (예송타운 ) | 2026.09.03 | 2억 1,000만원 | 1억 2,615만원 | 60.1% | 매각 |
| 2025타경71315 | 다세대·연립 | 경기도 남양주시 화도읍 경춘로1842번길 16-1 (비전힐하우스 102동) | 2026.07.30 | 1억 200만원 | 5,195만원 | 50.9% | 매각 |
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