2023타경37003
유찰 5회지분매각| 소재지 | 경상남도 진주시 사봉면 산366-2 [도로명] [토지 임야 17058㎡] | 경매구분 | 매각물건 토지지분매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -일괄매각, [목록2] 지분매각 -맹지임 -육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음) |
| 토지면적 | 17,058㎡ (5160.0평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 76,382,190원 | 최저가격 | (17%)12,838,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)1,283,800원 | 청구금액 | 36,099,517원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.08.10 | (34%)26,200,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.10 | (48%)36,289,000원 | 매각 |
| 5회 | 2026.09.21 | (24%)18,340,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.02 | (17%)12,838,000원 | 진행 |
물건 사진 (58장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 진주시 사봉면 산366-2 | 임야 (생산관리지역) | 17,058㎡ (5160.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,150원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 진주시 사봉면 산366-2 ([토지 임야 17058㎡]) | 임야 | - | 토지·건물 일괄평가 | -일괄매각, [목록2] 지분매각 -맹지임 -육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 17,058㎡ (5160.0평) 건물: - | 76,382,190원 | |||
기호(1,2) 본건은 경상남도 진주시 사봉면 부계리 소재 사봉부계보건진료소 북동측 인근에 위치하고 부근은 순수임야, 농경지 등으로 형성된 순수농촌지대임. 기호(3) 본건은 경상남도 진주시 사봉면 사곡리 소재 사봉면사부소 북동측 근거리에 위치하며 부근은 농경지, 순수임야 등으로 형성된 면소재지 인근의 농경지대임. 기호(4) 본건은 경상남도 진주시 장재동 소재 경남예술고등학교 남서측 근거리에 위치하고 부근은 경지정리된 농경지, 순수임야 등으로 형성된 도시근교 농촌지대임. 기호(5) 본건은 경상남도 진주시 하대동 소재 동진초등학교 서측 인근에 위치하고 부근은 다가구주택, 단독주택, 점포, 주상복합이 혼재하는 지역임. 기호(1,2) 본건 인접필지를 통하여 출입가능하고 관내 대중교통 사정은 보통정도임. 기호(3) 본건까지 중소형차량 출입이 가능하며, 면 소재지 인근 및 간선도로 인근에 위치하여 관내 대중교통 사정은 비교적 양호한 편임. 기호(4) 본건까지 소형차량 출입 가능하나 시 외곽에 위
-일괄매각, [목록2] 지분매각 -맹지임 -육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박OO 대항력 없음 | 주거 / 1층 | 전입: 2017-09-12 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 750,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 201호 | 전입: 2018-09-19 확정: - 배당: - | 보: 500만원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 하OO 대항력 없음 | 주거 / 202호 | 전입: 2021-10-14 확정: - 배당: - | 보: 500만원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 2,000만원 월: 1,750,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 1997-03-18 | 소유권 | 빈OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 1997-07-29 | 소유권 | 빈OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2014-02-20 | 근저당권 | 현OO | 100,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2014-02-20 | 지상권 | 현OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2017-09-15 | 근저당권 | 진OO | 624,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2022-05-30 | 가압류 | 김OO | 868,360,748원 | 소멸 | - |
| 4 | 2023-08-08 | 가압류 | 신OO | 540,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2023-08-16 | 가압류 | 신OO | 187,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2023-08-23 | 가압류 | 서OO | 200,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2023-08-31 | 가압류 | 강OO | 874,000,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2023-08-31 | 가압류 | 강OO | 874,000,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2023-09-25 | 강제경매 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2023-09-25 | 강제경매 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 9 | 2023-10-12 | 임의경매 | 에OO | - | 소멸 | - |
| 10 | 2023-11-07 | 가압류 | (OOOOOO | 194,076,540원 | 소멸 | - |
| 8 | 2023-11-07 | 가압류 | (OOOOOO | 194,076,540원 | 소멸 | - |
| 11 | 2023-12-08 | 가압류 | 김OO | 30,000,000원 | 소멸 | - |
| 9 | 2023-12-08 | 가압류 | 김OO | 30,000,000원 | 소멸 | - |
| 10 | 2023-12-13 | 가압류 | 진OO | 51,622,370원 | 소멸 | - |
| 12 | 2023-12-13 | 가압류 | 진OO | 51,622,370원 | 소멸 | - |
| 11 | 2024-01-12 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 13 | 2024-01-12 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 12 | 2025-06-24 | 임의경매 | 진OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각, [목록2] 지분매각 -맹지임 -육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음)
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 진주시 사봉면 산366-2 | 대지면적 | 17,058㎡ (5160.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 임야 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 진주시 관할 등기소 (진주지원) | 진주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 진주시세무서 | 진주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 사봉면 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 진주시 사봉면 산366-2 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 7,638만원 | 6,263만원 | 82% | 6.2명 | 6,263만원 |
| 최근 3개월 | 7,638만원 | 6,186만원 | 81% | 5.8명 | 6,186만원 |
| 최근 6개월 | 7,638만원 | 6,110만원 | 80% | 5.4명 | 6,110만원 |
| 최근 12개월 | 7,638만원 | 6,034만원 | 79% | 5.1명 | 6,034만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 23건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 641만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,456만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 831만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,369만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 967만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,337만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 23건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 16건 중 감정평가서 확인 신호 2건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 87장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 23건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (10건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023타경37003 | 토지·임야 | 경상남도 진주시 사봉면 부계리 661 | 2026.07.06 | 6,834만원 | 3,350만원 | 49% | 매각 |
| 2025타경672 | 토지·임야 | 경상남도 진주시 사봉면 부계리 1124 | 2026.07.27 | 1억 1,264만원 | 4,086만원 | 36.3% | 매각 |
| 2025타경30849 | 토지·임야 | 경상남도 진주시 사봉면 부계리 1183-6 | 2026.08.31 | 4,825만원 | 853만원 | 17.7% | 매각 |
| 2025타경31205 | 토지·임야 | 경상남도 진주시 사봉면 부계리 296 | 2026.08.31 | 4,482만원 | 1,837만원 | 41% | 매각 |
| 2025타경30849 | 토지·임야 | 경상남도 진주시 사봉면 부계리 293 | 2026.08.31 | 4,365만원 | 835만원 | 19.1% | 매각 |
| 2024타경3984 | 토지·임야 | 경상남도 진주시 일반성면 창촌리 456-2 | 2026.07.06 | 5억 2,509만원 | 1억 808만원 | 20.6% | 매각 |
| 2025타경30641 | 토지·임야 | 경상남도 진주시 사봉면 사곡리 산54 | 2026.10.26 | 1,332만원 | 200만원 | 15% | 매각 |
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