2024타경137274
유찰 9회지분매각| 소재지 | 서울특별시 영등포구 도신로62길 28 (신길동, 신길 바른리움 104동) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -주택과-41763(2018.11.13.)호 의거 위반건축물 표기(내역: 6.9㎡ 주거용 판넬/판넬 무단증축) -건축과-35177, 40103(2018.12.20.)호 의거 위반건축물 표기(근린생활시설을 주택으로 무단용도변경) |
| 토지면적 | 489㎡ (147.9평) | 건물면적 | 49.81㎡ (15.1평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 265,000,000원 | 최저가격 | (13%)35,567,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)3,556,700원 | 청구금액 | 300,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 7회 | 2026.07.23 | (26%)69,468,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.08.26 | (21%)55,574,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.10.01 | (17%)44,459,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.11.04 | (13%)35,567,000원 | 진행 |
물건 사진 (8장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 영등포구 도신로62길 28 (신길동, 신길 바른리움 104동) | 대 (제2종일반주거지역) | 489㎡ (147.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 4,957,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 영등포구 도신로62길 28 (신길동, 신길 바른리움 104동) | 철근콘크리트구조 | 49.81㎡ (15.1평) | 토지·건물 일괄평가 | -주택과-41763(2018.11.13.)호 의거 위반건축물 표기(내역: 6.9㎡ 주거용 판넬/판넬 무단증축) -건축과-35177, 40103(2018.12.20.)호 의거 위반건축물 표기(근린생활시설을 주택으로 무단용도변경) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 489㎡ (147.9평) 건물: 49.81㎡ (15.1평) | 265,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물 내 제2층 제203호로서, (사용승인일: 2018.08.29) 외벽 : 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호임. 공부상 ‘사무소‘이며, 집합건축물대장 상 ’근린생활시설을 주택으로 무단용도변경‘ 사유로 위반건축물로 표기되어 있음.(건축과-35177,40103(2018.12.20.)) ※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람. 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어 있음. 본건은 인접토지 및 인접도로
본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "영신초등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임. 본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근으로 각종 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.
-주택과-41763(2018.11.13.)호 의거 위반건축물 표기(내역: 6.9㎡ 주거용 판넬/판넬 무단증축) -건축과-35177, 40103(2018.12.20.)호 의거 위반건축물 표기(근린생활시설을 주택으로 무단용도변경)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 있음 | 203호 | 전입: 2021-02-05 확정: 2021-02-05 배당: 2024-09-20 | 보: 3억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 3억원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2019-02-18 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-02-15 | 전세권 | 김OO | 300,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2022-06-10 | 압류 | 영OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2023-05-09 | 임차권설정 | 김OO | 300,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-02-15 | 압류 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2024-10-02 | 강제경매 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-01-21 | 압류 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-04-08 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
-주택과-41763(2018.11.13.)호 의거 위반건축물 표기(내역: 6.9㎡ 주거용 판넬/판넬 무단증축) -건축과-35177, 40103(2018.12.20.)호 의거 위반건축물 표기(근린생활시설을 주택으로 무단용도변경)
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 바른리움 104동)
| 단지명 | 바른리움 104동) | 총 세대수 | 16세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 1층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 영등포구 도신로62길 28 (신길동, 신길 바른리움 104동) | 대지면적 | 489㎡ (147.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 49.81㎡ (15.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 10.2% |
| 주용도 | 연립주택,다세대,빌라 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2018-08-29 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 영등포구 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 영등포구세무서 | 영등포구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 도신로62길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 영등포구 도신로62길 28 (신길동, 신길 바른리움 104동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 6,500만원 | 2억 1,730만원 | 82% | 6.2명 | 2억 1,730만원 |
| 최근 3개월 | 2억 6,500만원 | 2억 1,465만원 | 81% | 5.8명 | 2억 1,465만원 |
| 최근 6개월 | 2억 6,500만원 | 2억 1,200만원 | 80% | 5.4명 | 2억 1,200만원 |
| 최근 12개월 | 2억 6,500만원 | 2억 935만원 | 79% | 5.1명 | 2억 935만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 100점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
건축물 관련 위험 신호가 표시되어 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 86.6%입니다.
유찰 횟수가 9회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,778만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,617만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,304만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,378만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2,681만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,289만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 26장, 위반건축물 신호 있음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 86.6% 하락, 유찰 9회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
건축물대장과 현황이 일치하는지 확인해 주세요.
근거: 건축물 관련 위험 신호가 표시되어 있습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경103325 | 단독·다가구 | 서울특별시 영등포구 신길동 97-63 | 2026.04.21 | 23억 4,658만원 | 18억 1,111만원 | 77.2% | 매각 |
| 2025타경596 | 단독·다가구 | 서울특별시 영등포구 여의대방로59가길 1-1 (신길동) | 2026.08.06 | 4억 4,000만원 | 4억 1,111만원 | 93.4% | 매각 |
| 2025타경596 | 단독·다가구 | 서울특별시 영등포구 여의대방로59길 26-8 (신길동) | 2026.08.06 | 5억 3,528만원 | 4억 5,010만원 | 84.1% | 매각 |
| 2025타경596 | 단독·다가구 | 서울특별시 영등포구 여의대방로59길 40-2 (신길동) | 2026.09.04 | 11억 4,671만원 | 7억 7,200만원 | 67.3% | 매각 |
| 2024타경118390 | 단독·다가구 | 서울특별시 동작구 여의대방로36길 20-1 (대방동) | 2026.06.10 | 45억 5,282만원 | 29억 7,838만원 | 65.4% | 매각 |
| 2025타경9908 | 단독·다가구 | 서울특별시 영등포구 여의대방로61길 22 (신길동) | 2026.08.05 | 23억 1,123만원 | 15억 2,918만원 | 66.2% | 매각 |
| 2025타경14085 | 단독·다가구 | 서울특별시 영등포구 경인로114가길 14 (영등포동1가, 헤렌어반) | 2026.09.03 | 1억 1,600만원 | 1억 1,600만원 | 100% | 매각 |
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