2025타경30976
유찰 3회제시외건물포함| 소재지 | 경상남도 진주시 진주대로891번길 46-1 (강남동) [도로명] 경상남도 진주시 진주대로891번길 46-1 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ~ㄹ') 매각 포함. -건물 기호 2-1, 2-2는 현황 멸실됨. -건물 기호 2-3은 공부상 37.62㎡이나 현황 57.5㎡로 상이함. |
| 토지면적 | 152㎡ (46.0평) | 건물면적 | 20.83㎡ (6.3평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 156,345,800원 | 최저가격 | (17%)26,277,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)2,627,700원 | 청구금액 | 70,312,436원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.06 | (49%)76,609,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.10 | (34%)53,626,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.21 | (24%)37,538,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.02 | (17%)26,277,000원 | 진행 |
물건 사진 (52장)
사진 01
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 진주시 진주대로891번길 46-1 (강남동) | 대 (일반상업지역) | 152㎡ (46.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 610,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 진주시 진주대로891번길 46-1 (강남동) (경상남도 진주시 진주대로891번길 46-1) | 블록구조 · (단독주택) | 20.83㎡ (6.3평) | 일괄평가 (대장연면적 88.32㎡) | -일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ~ㄹ') 매각 포함. -건물 기호 2-1, 2-2는 현황 멸실됨. -건물 기호 2-3은 공부상 37.62㎡이나 현황 57.5㎡로 상이함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 152㎡ (46.0평) 건물: 20.83㎡ (6.3평) | 156,345,800원 | |||
본건 토지는 경상남도 진주시 강남동 소재 `진주일동미라주아파트' 남측 인근에 위치하며, 주위는 기존주택지대로서, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음. 본건까지 차량의 출입은 불가능하며, 지역내 일반적인 교통사정은 보통시됨. 자체지면 대체로 평탄한 유사 정방형의 토지로서, 주거용 건물부지로 이용중임. 본건 토지는 지적도상 맹지이나, 서측으로 사유지를 통해 개설되어 있는 약1.2미터폭 내외의 막다른 골목도로가 있으며, 이는 장기간 통행하지 않아 잡풀 등이 무성한 상태이오니, 경매 시 유의하시기 바람. 기호(1) : 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2021-04-20)(경상대학교병원 옥상헬기장)<공항시설법>. 별첨 `개황도'상 도시된 기호(ㄱ,ㄴ,ㄹ)과 같이 소재하며, 구조, 규모, 이용상태 등으로 판단할 경우에 본건 토지의 사용수익에 영향을 미칠 것으로 사료되오니, 경매시 소유권
-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ~ㄹ') 매각 포함. -건물 기호 2-1, 2-2는 현황 멸실됨. -건물 기호 2-3은 공부상 37.62㎡이나 현황 57.5㎡로 상이함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 2015-05-26 | 근저당권 | 진OO | 63,600,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2015-11-30 | 근저당권 | 진OO | 19,200,000원 | 소멸 | - |
| 1 | 2021-04-13 | 소유권 | 한OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2023-09-01 | 근저당권 | 강OO | 50,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-06-30 | 임의경매 | 진OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ~ㄹ') 매각 포함. -건물 기호 2-1, 2-2는 현황 멸실됨. -건물 기호 2-3은 공부상 37.62㎡이나 현황 57.5㎡로 상이함.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 진주시 진주대로891번길 46-1 (강남동) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 88.32㎡ (26.7평) | 건축면적 | 88.32㎡ (26.7평) | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 블록구조 | 사용승인일자 | 1971-12-09 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 진주시 관할 등기소 (진주지원) | 진주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 진주시세무서 | 진주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 진주대로891번길 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 진주시 진주대로891번길 46-1 (강남동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 5,634만원 | 1억 2,820만원 | 82% | 6.2명 | 1억 2,820만원 |
| 최근 3개월 | 1억 5,634만원 | 1억 2,664만원 | 81% | 5.8명 | 1억 2,664만원 |
| 최근 6개월 | 1억 5,634만원 | 1억 2,507만원 | 80% | 5.4명 | 1억 2,507만원 |
| 최근 12개월 | 1억 5,634만원 | 1억 2,351만원 | 79% | 5.1명 | 1억 2,351만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 18점 / 100점
수집 데이터 기준 중대한 자동 위험 신호는 적습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,313만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,142만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,702만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,966만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,981만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,900만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 77장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 검토 가능
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 2
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경38966 | 단독·다가구 | 경상남도 진주시 진주대로 950-1 (칠암동) | 2026.05.04 | 3억 8,917만원 | 2억 1,000만원 | 54% | 매각 |
| 2025타경31433 | 단독·다가구 | 경상남도 진주시 망경남길24번길 15 (망경동) | 2026.08.31 | 2억 6,264만원 | 1억 8,330만원 | 69.8% | 매각 |
| 2026타경10 | 단독·다가구 | 경상남도 진주시 망경남길24번길 6 (망경동) | 2026.08.31 | 12억 1,739만원 | 7억 1,000만원 | 58.3% | 매각 |
| 2024타경37178 | 단독·다가구 | 경상남도 진주시 망경동 477-7 | 2026.06.22 | 11억 3,015만원 | 6억 5,111만원 | 57.6% | 매각 |
| 2025타경638 | 단독·다가구 | 경상남도 진주시 망진산길4번길 7-1 (망경동) | 2026.10.12 | 8,115만원 | 1,891만원 | 23.3% | 매각 |
| 2025타경30099 | 단독·다가구 | 경상남도 진주시 진주대로1032번길 16 (동성동) | 2026.07.20 | 11억 6,432만원 | 5억 7,100만원 | 49% | 매각 |
| 2025타경754 | 단독·다가구 | 경상남도 진주시 진양호로 604-7 (옥봉동) | 2026.09.14 | 15억 4,335만원 | 8억 2,110만원 | 53.2% | 매각 |
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