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대한민국 법원경매정보 기반
제이옥션JAUCTION COURT DATA
관련물건번호 (1건)

2025타경30718

유찰 6회제시외건물포함
매각기일:2026.11.02 (제101호 법정)|담당계:진주지원 경매6계 ((055)760-3256(구내:256))|배당종기일:2025.06.18
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소재지
경상남도 진주시 명석면 진주대로1807번길 22-10
[도로명] 경상남도 진주시 진주대로1807번길 22-10
경매구분부동산임의경매
물건종류주택접수/개시결정2025.03.25매각물건-일괄매각 -감정서평가서상 제시외 건물 ‘ㄱ, ㄴ’ 매각 포함 -제시외 건물 ‘ㄱ, ㄴ’은 일부 타 지상(671번지, 산151번지)에 걸쳐 소재하는 것으로 확인됨.(감정평가서의 지적 및 건물개황도 참조) -목록 2 건물은 공부상 ‘명석면 우수리 670번지, 691-1번지’ 양 지상에 소재하나, 합병으로 현황 ‘우수리 670번지’에 소재함 -목록 2 건물은 공부상 ‘슬래브지붕’이나 현황 ‘슬래브 위 기와형 강판지붕’임
토지면적324㎡ (98.0평)건물면적83.94㎡ (25.4평) (제시외 건물 포함)소유자소유자 있음
감정가격148,606,900원최저가격
(18%)26,098,000원
채무자채무자 있음
입찰보증금
(10%)3,728,300원
낙찰가격38,600,000원 채권자채권자 있음
■

매각 물건 현황

감정기관 : 법원 지정 감정평가법인 · 개별공시지가(2026) : 85,800원/㎡ / 사용승인·보존 : 1997-02-18
목록소재지 · 지번용도 · 구조 · 내역면적감정가 · 단가비고
토지 1경상남도 진주시 명석면 진주대로1807번길 22-10대 (보전녹지지역)324㎡ (98.0평)토지·건물 일괄평가공시지가 85,800원/㎡매각포함
건물 2경상남도 진주시 명석면 진주대로1807번길 22-10 (경상남도 진주시 진주대로1807번길 22-10)벽돌구조 · (단독주택)83.94㎡ (25.4평)일괄평가 (대장연면적 118.26㎡)-일괄매각 -감정서평가서상 제시외 건물 ‘ㄱ, ㄴ’ 매각 포함 -제시외 건물 ‘ㄱ, ㄴ’은 일부 타 지상(671번지, 산151번지)에 걸쳐 소재하는 것으로 확인됨.(감정평가서의 지적 및 건물개황도 참조) -목록 2 건물은 공부상 ‘명석면 우수리 670번지, 691-1번지’ 양 지상에 소재하나, 합병으로 현황 ‘우수리 670번지’에 소재함 -목록 2 건물은 공부상 ‘슬래브지붕’이나 현황 ‘슬래브 위 기와형 강판지붕’임
총 감정가격 합계토지: 324㎡ (98.0평)
건물: 83.94㎡ (25.4평)
148,606,900원
[현황 · 위치 및 주변환경]

대상물건은 경상남도 진주시 명석면 우수리 소재 &apos;우수리경로당&apos; 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등 농촌취락지대으로서, 주위환경은 보통입니다. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다. 대상물건 1)은 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 단독주택 부지입니다. 대상물건 3)은 도로로 이용 중입니다. 대상물건 1)은 북동측 및 동측으로 세로(가) 및 세로(불) 도로와 각각 접합니다. 대상물건 3)은 도로입니다. 대상물건 1),3) : 보전녹지지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(함박), 가축사육제한구.역(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다 없습니다. 없습니다. 임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다. 대상물건 2),2-1) 조적조 슬래브지붕 단층건으로서, (사용승인일 : 1997.02.18) 외 벽 : 몰탈위 페인팅, 벽돌 등 마감, 바 닥 : 장판 등 마감, 창 호 : 샷시창 구조입니다. 대상물건 2),

[참고사항]

-일괄매각 -감정서평가서상 제시외 건물 ‘ㄱ, ㄴ’ 매각 포함 -제시외 건물 ‘ㄱ, ㄴ’은 일부 타 지상(671번지, 산151번지)에 걸쳐 소재하는 것으로 확인됨.(감정평가서의 지적 및 건물개황도 참조) -목록 2 건물은 공부상 ‘명석면 우수리 670번지, 691-1번지’ 양 지상에 소재하나, 합병으로 현황 ‘우수리 670번지’에 소재함 -목록 2 건물은 공부상 ‘슬래브지붕’이나 현황 ‘슬래브 위 기와형 강판지붕’임

■

임차인 현황

말소기준일(소액) : 2013-01-11|배당요구종기일 : 2025.06.18
임차인 / 대항력점유부분 / 기간전입 / 확정 / 배당보증금 / 차임권리분석비고
조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정)
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)

말소기준권리 : -2013.01.11.[근저당권]|청구/채권금액 : 4,471,510원
순번접수일자등기목적 / 권리종류권리자 (채권자)채권금액소멸여부비고
12012-12-31소유권이OO-소멸-
22013-01-11근저당권진OO65,000,000원소멸기준-
32019-10-11근저당권진OO15,400,000원소멸-
42019-10-21근저당권진OO21,600,000원소멸-
52023-07-14근저당권김OO39,000,000원소멸-
62024-09-27가압류신OO93,600,000원소멸-
72024-10-21가압류경OO25,500,000원소멸-
82025-03-26임의경매진OO-소멸-
92025-05-23압류국OO-소멸-
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건

-일괄매각 -감정서평가서상 제시외 건물 ‘ㄱ, ㄴ’ 매각 포함 -제시외 건물 ‘ㄱ, ㄴ’은 일부 타 지상(671번지, 산151번지)에 걸쳐 소재하는 것으로 확인됨.(감정평가서의 지적 및 건물개황도 참조) -목록 2 건물은 공부상 ‘명석면 우수리 670번지, 691-1번지’ 양 지상에 소재하나, 합병으로 현황 ‘우수리 670번지’에 소재함 -목록 2 건물은 공부상 ‘슬래브지붕’이나 현황 ‘슬래브 위 기와형 강판지붕’임

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당사자 내역

채권자채권자 있음채무자채무자 있음
소유자소유자 있음관련사건대법원 나의사건검색 ↗
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국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)

국토교통부 실거래가 원문 ↗
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
계약년월건수최저가평균가최고가
동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
계약년월건수최저가평균가최고가
동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)
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체납 내역 (관리비 등)

조사일자체납금액비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부)
경매개시 이후 조사체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인)공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)

대지위치경상남도 진주시 명석면 진주대로1807번길 22-10대지면적267.39㎡ (80.9평)
연면적118.26㎡ (35.8평)건축면적121.76㎡ (36.8평)건폐율 / 용적률45.5% / 44.2%
주용도단독주택주구조 / 층수벽돌구조사용승인일자1997-02-18
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관할 행정기관 안내

기관구분기관명소재지 주소대표전화관할구역/바로가기
등기소진주시 관할 등기소 (진주지원)진주지원 경매집행관실 등기국(과)법원 안내 대표전화홈페이지 ↗
지방국세청경상남도 관할 지방국세청경상남도 지방국세청 청사국번없이 126홈페이지 ↗
관할세무서진주시세무서진주시 관내 세무서국번없이 126 (국세상담센터)홈페이지 ↗
행정복지센터명석면 행정복지센터(주민센터)경상남도 진주시 명석면 진주대로1807번길 22-10관할 시·군·구 대표전화홈페이지 ↗
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법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가

집계기간평균감정가평균매각가평균매각가율평균입찰자수예상매각가 (추정)
최근 1개월1억 4,860만원1억 2,185만원82%6.2명1억 2,185만원
최근 3개월1억 4,860만원1억 2,037만원81%5.8명1억 2,037만원
최근 6개월1억 4,860만원1억 1,888만원80%5.4명1억 1,888만원
최근 12개월1억 4,860만원1억 1,739만원79%5.1명1억 1,739만원

■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측

신뢰도: 보통 (65%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
4,072만원
최저매각가 대비 +344만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
109.2%
단독/다가구주택 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수39.46점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수61점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수42.585점
가격 매력도 및 안정성 종합
모델: taxonomy_median_baseline유사 표본: 341건 학습
* AI 분석은 참고용 통계 지표이며 법적 보증을 하지 않습니다.

■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석

법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표
R3중점 확인 필요

위험도 점수: 45점 / 100점

가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.

핵심 주의 요인 (4건)

입찰 전 우선 소명 대상
등기 항목 다수확인

등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.

감정평가서 확인 필요확인

법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.

큰 가격 할인확인

감정가 대비 최저가 하락률이 약 82.4%입니다.

유찰 반복확인

유찰 횟수가 6회입니다.

입찰가 및 필요 자금 시나리오

대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금
보수 시나리오
2,609만원
예상 대출액
1,304만원
필요 현금(실투자)
2,133만원
가정 조건
LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
2,818만원
예상 대출액
1,691만원
필요 현금(실투자)
1,958만원
가정 조건
LTV 60%
공격 시나리오
3,027만원
예상 대출액
1,967만원
필요 현금(실투자)
1,892만원
가정 조건
LTV 65%

6대 실사 점검표 (Due Diligence)

입찰 전 필수 체크리스트
권리확인 필요

등기 요약 9건 기준입니다.

→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인

점유준비 완료

임차·점유 데이터 0건 기준입니다.

→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조

원문확인 필요

연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.

→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보

현장준비 완료

사진 14장, 위반건축물 신호 없음

→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인

가격확인 필요

감정가 대비 82.4% 하락, 유찰 6회

→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인

자금준비 완료

보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.

→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정

전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토

가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.

  • 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
  • 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
  • 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.

입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)

전문가 검토 권장
  1. 1

    등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.

    근거: 등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.

  2. 2

    감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.

    근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.

  3. 3

    가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.

    근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 82.4%입니다.

  4. 4

    반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.

    근거: 유찰 횟수가 6회입니다.

■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석

인근 반경 5km 분석

인근 법원 경매 낙찰가율 추이

동일 용도 최근 낙찰 사례 분석
인근 매각표본 1건 분석
평균 낙찰가율 36.49%
최고 36.5% · 최저 36.5%
50%100%평균37%09/28
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선

인근 유사 물건 낙찰 사례 (1건)

최근 매각 일자순
사건번호물건용도소재지매각일자감정가낙찰가낙찰가율결과
2025타경780단독·다가구경상남도 진주시 상봉대룡길5번길 12-4 (상봉동)2026.09.284억 7,996만원1억 7,512만원36.5%매각

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