2024타경581975
유찰 1회| 소재지 | (오류동,유한빌딩) [도로명] 인천광역시 서구 대촌로25번길 7 (오류동,유한빌딩) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | 2024.12.19 | 매각물건 | - 일괄매각, 제시 외 건물 매각에 포함. - 본건 옥탑층에 소재하는 '계단실'은 연면적에서 제외된 부분이므로 제시 외 건물로 평가하였음(제시 외 건물 계단실 약 15.25㎡). - 건물의 3층 및 4층은 일반건축물 대장 도면상 4개호로 표기되어 있으나, 현재 3층 8개호, 4층(유리문 시건장치로 인한 미확인)으로 탐문되었음. (감정평가서 참조) |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 218.18㎡ (66.0평) | 소유자 | 최OO |
| 감정가격 | 2,104,056,100원 | 최저가격 | (100%)2,104,056,100원 | 채무자 | 최OO |
| 입찰보증금 | (10%)210,405,610원 | 청구금액 | 1,520,498,013원 | 채권자 | 인OOOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 2회 | 2026.09.17 | (100%)2,104,056,100원 | 진행중 |
물건 사진 (0장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | (오류동,유한빌딩) | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | (오류동,유한빌딩) (인천광역시 서구 대촌로25번길 7 (오류동,유한빌딩)) | 철근콘크리트구조 · 지상4층 | 218.18㎡ (66.0평) | 토지·건물 일괄평가 | - 일괄매각, 제시 외 건물 매각에 포함. - 본건 옥탑층에 소재하는 '계단실'은 연면적에서 제외된 부분이므로 제시 외 건물로 평가하였음(제시 외 건물 계단실 약 15.25㎡). - 건물의 3층 및 4층은 일반건축물 대장 도면상 4개호로 표기되어 있으나, 현재 3층 8개호, 4층(유리문 시건장치로 인한 미확인)으로 탐문되었음. (감정평가서 참조) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: 218.18㎡ (66.0평) | 2,104,056,100원 | |||
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층건물로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 몰탈위페인팅. 벽지도배, 타일 등 마감. 창호 : 새시 창호 등임. 본건은 공부상 제2종근린생활시설로 이용중임. 기본적인 위생설
본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 '단봉초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통시 됨. 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 인천2호선 '검단오류역' 및 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통상황은 보통시 됨. 본건은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임. 본건은 북측으로 노폭 약 12미터의 포장도로와 접함. 준주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임. 후첨 '건물감정평가요항표' 참고. - - 본건 기호 1)
- 일괄매각, 제시 외 건물 매각에 포함. - 본건 옥탑층에 소재하는 '계단실'은 연면적에서 제외된 부분이므로 제시 외 건물로 평가하였음(제시 외 건물 계단실 약 15.25㎡). - 건물의 3층 및 4층은 일반건축물 대장 도면상 4개호로 표기되어 있으나, 현재 3층 8개호, 4층(유리문 시건장치로 인한 미확인)으로 탐문되었음. (감정평가서 참조)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| ARIOS JULAN 대항력 없음 | 01 | 전입: 2019-04-12 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| BACLIG ALLYN JOB 대항력 없음 | 01 | 전입: 2019-04-12 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2020-12-03 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| HALAGAO RON JAY 대항력 없음 | 01 | 전입: 2023-04-21 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2023-05-31 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 양OO 대항력 없음 | 02 | 전입: 2024-07-08 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (6건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2017-09-19 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2024-12-19 | 경매개시결정(신청채권) | 인OOOOOOOO | 1,520,498,013원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
- 일괄매각, 제시 외 건물 매각에 포함. - 본건 옥탑층에 소재하는 '계단실'은 연면적에서 제외된 부분이므로 제시 외 건물로 평가하였음(제시 외 건물 계단실 약 15.25㎡). - 건물의 3층 및 4층은 일반건축물 대장 도면상 4개호로 표기되어 있으나, 현재 3층 8개호, 4층(유리문 시건장치로 인한 미확인)으로 탐문되었음. (감정평가서 참조)
당사자 내역
| 채권자 | 인OOOOOOOO | 채무자 | 최OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 최OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | (오류동,유한빌딩) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 218.18㎡ (66.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 해당 시/군/구 관할 등기소 (인천지방법원) | 인천광역시 미추홀구 소성로 163 (학익동) 등기국(과) | 032-860-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | (오류동,유한빌딩) 관할 지방국세청 | (오류동,유한빌딩) 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 해당 시/군/구세무서 | 해당 시/군/구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 해당 읍/면/동 행정복지센터(주민센터) | (오류동,유한빌딩) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 21억 405만원 | 17억 2,532만원 | 82% | 6.2명 | 17억 2,532만원 |
| 최근 3개월 | 21억 405만원 | 17억 428만원 | 81% | 5.8명 | 17억 428만원 |
| 최근 6개월 | 21억 405만원 | 16억 8,324만원 | 80% | 5.4명 | 16억 8,324만원 |
| 최근 12개월 | 21억 405만원 | 16억 6,220만원 | 79% | 5.1명 | 16억 6,220만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 61점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 6건 있습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
연결된 사진 자료가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 10억 5,202만원
- 필요 현금(실투자)
- 10억 8,317만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 13억 6,342만원
- 필요 현금(실투자)
- 9억 4,194만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 15억 8,645만원
- 필요 현금(실투자)
- 8억 8,909만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 6건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 0장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 0% 하락, 유찰 1회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 6건 있습니다.
- 3
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 4
현장 확인 또는 원천 사이트 사진 확인이 필요한지 검토해 주세요.
근거: 연결된 사진 자료가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (3건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경10749 | 근린상가 | 인천광역시 강화군 길상면 강화남로 23 | 2026.10.06 | 2억 4,305만원 | 2억 8,110만원 | 115.7% | 매각 |
| 2024타경3029 | 근린상가 | 서울특별시 강서구 양천로 00344-00000 | 2026.09.01 | 9억 8,800만원 | 7억 2,000만원 | 72.9% | 매각 |
| 2024타경506042 | 근린상가 | 인천광역시 서구 북항로 00030-00000 | 2026.07.10 | 2억 9,900만원 | 1억 4,000만원 | 46.8% | 매각 |