2025타경51817
유찰 4회제시외건물포함| 소재지 | 전라남도 순천시 서면 구상리 265-10 [도로명] 전라남도 순천시 구랑실재길 130 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 답 | 접수/개시결정 | 2025.07.21 | 매각물건 | 일괄매각(제시외 건물 및 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 포함), 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계기구 외 제시외 기계기구 및 집기, 비품은 매각 제외 1. 일괄매각(제시외 건물 포함) 2. 공장 및 광업재단저당법 제6조에 따른 별지 기계기구(기계기구 8~10 소재불명) 포함 3. 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계기구 외 기존 공장운영과 연관된 여타 기계기구 및 집기, 비품은 매각 제외 |
| 토지면적 | 173㎡ (52.3평) | 건물면적 | 341.58㎡ (103.3평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 21,279,000원 | 최저가격 | (36%)7,626,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)1,489,500원 | 청구금액 | 591,831,829원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.05.18 | (100%)21,279,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.06 | (70%)14,895,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.08.18 | (56%)11,916,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.10.12 | (45%)9,533,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.23 | (36%)7,626,000원 | 진행 |
물건 사진 (20장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 순천시 서면 구상리 265-10 | 대 (계획관리지역) | 173㎡ (52.3평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 순천시 서면 구상리 265-10 (전라남도 순천시 구랑실재길 130) | 경량철골구조 · (공장) | 341.58㎡ (103.3평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각(제시외 건물 및 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 포함), 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계기구 외 제시외 기계기구 및 집기, 비품은 매각 제외 1. 일괄매각(제시외 건물 포함) 2. 공장 및 광업재단저당법 제6조에 따른 별지 기계기구(기계기구 8~10 소재불명) 포함 3. 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계기구 외 기존 공장운영과 연관된 여타 기계기구 및 집기, 비품은 매각 제외 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 173㎡ (52.3평) 건물: 341.58㎡ (103.3평) | 21,279,000원 | |||
경량철골구조 판넬지붕 단층건으로서, 일반건축물대장상 1998년 12월 22일에 사용승인 후,
본건은 전라남도 순천시 서면 구상리 소재 '현대모비스 순천부품센타' 남서측 인근에 위치 하며, 부근은 중.소규모의 공업용부동산 및 농경지 등으로 형성되어 있음. 본건까지 제반 차량출입이 자유롭고 인근 간선도로변에 버스승강장이 위치하나, 시중심부 시외곽지역에 위치하는 등 일반적인 대중교통상황은 보통임. 일련번호(3,5)는 부정형의 토지로서 일단의 공업용건부지로 이용중이고, 일련번호(4)는 부정형의 공장부속토지로 이용중임. 일련번호(3∼5)의 북서측 및 일련번호(3)의 남측으로 차량통행 자유로운 포장도로와 접함. 일련번호(3∼5) 공히 용도지역은 계획관리지역이고, 가축사육제한구역(500m거리제한-소, 말을 제외한 전축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 후면 '건물감정평가요항표' 참조바람. 해당사항 후면 '건물감정평가요항표' 참조바람. 일련번호(1): 본건은 철골조 및
일괄매각(제시외 건물 및 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 포함), 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계기구 외 제시외 기계기구 및 집기, 비품은 매각 제외 1. 일괄매각(제시외 건물 포함) 2. 공장 및 광업재단저당법 제6조에 따른 별지 기계기구(기계기구 8~10 소재불명) 포함 3. 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계기구 외 기존 공장운영과 연관된 여타 기계기구 및 집기, 비품은 매각 제외
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 명선조경 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2023-01-30 확정: - 배당: - | 보: 1억원 월: 200,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2024-09-19 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 1억원 월: 200,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-03-11 | 근저당권 목록 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-07-08 | 근저당권 | 권리자 | - | 말소 | 말소기준 후보 권리 |
| 3 | 2025-07-21 | 경매개시결정(신청채권) | 순OOOOOOOOO | 591,831,829원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각(제시외 건물 및 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 포함), 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계기구 외 제시외 기계기구 및 집기, 비품은 매각 제외 1. 일괄매각(제시외 건물 포함) 2. 공장 및 광업재단저당법 제6조에 따른 별지 기계기구(기계기구 8~10 소재불명) 포함 3. 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계기구 외 기존 공장운영과 연관된 여타 기계기구 및 집기, 비품은 매각 제외
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 순천시 서면 구상리 265-10 | 대지면적 | 2,271㎡ (687.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 341.58㎡ (103.3평) | 건축면적 | 341.58㎡ (103.3평) | 건폐율 / 용적률 | 15.0% / 15.0% |
| 주용도 | 공장 | 주구조 / 층수 | 경량철골구조 | 사용승인일자 | 1998-12-22 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 순천시 관할 등기소 (순천지원) | 순천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 순천시세무서 | 순천시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 서면 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 순천시 서면 구상리 265-10 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2,127만원 | 1,744만원 | 82% | 6.2명 | 1,744만원 |
| 최근 3개월 | 2,127만원 | 1,723만원 | 81% | 5.8명 | 1,723만원 |
| 최근 6개월 | 2,127만원 | 1,702만원 | 80% | 5.4명 | 1,702만원 |
| 최근 12개월 | 2,127만원 | 1,681만원 | 79% | 5.1명 | 1,681만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 64.2%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 381만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,189만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 494만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,138만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 575만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,119만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 20장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 64.2% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 64.2%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (3건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경366 | 토지·임야 | 전라남도 순천시 용당동 55-1 | 2026.05.11 | 4억 9,138만원 | 2억 501만원 | 41.7% | 매각 |
| 2024타경4794 | 토지·임야 | 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 산222 | 2026.06.08 | 3,965만원 | 1,027만원 | 25.9% | 매각 |
| 2025타경543 | 토지·임야 | 전라남도 순천시 해룡면 복성리 산85-6 | 2026.08.24 | 4억 1,088만원 | 1억 4,810만원 | 36% | 매각 |
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