2025타경58078
유찰 1회재매각지분매각| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 지삼로560번길 19 (삼가동, 해광맨션) [도로명] 경기도 용인시 처인구 지삼로560번길 19 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 서울보증보험(주)(양도전:임차인 한국토지주택공사)로부터 2026.01.28.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨 2. 재매각임, 매수보증금은 최저매각가격의 20%임 |
| 토지면적 | 692㎡ (209.3평) | 건물면적 | 59.22㎡ (17.9평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 111,000,000원 | 최저가격 | (100%)111,000,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)22,200,000원 | 청구금액 | 92,927,068원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.05.19 | (100%)111,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.06.23 | (70%)77,700,000원 | 매각 |
| 3회 | 2026.09.09 | (70%)77,700,000원 | 매각 |
물건 사진 (10장)
사진 01
사진 02
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 용인시 처인구 지삼로560번길 19 (삼가동, 해광맨션) | 대 (제1종일반주거지역) | 692㎡ (209.3평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,154,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 용인시 처인구 지삼로560번길 19 (삼가동, 해광맨션) (경기도 용인시 처인구 지삼로560번길 19) | 철근콘크리트조 · 지상4층 | 59.22㎡ (17.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 1. 서울보증보험(주)(양도전:임차인 한국토지주택공사)로부터 2026.01.28.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨 2. 재매각임, 매수보증금은 최저매각가격의 20%임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 692㎡ (209.3평) 건물: 59.22㎡ (17.9평) | 111,000,000원 | |||
철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 제1층 제102호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일붙임, 창호: 샷시 창호 등임. 다세대주택으로 이용중임. 위생 급·배수시설, 도시가스설비 등. 사다리형 평지로 주거용 건부지로 이용중임. 남측으로 포장도로에 접함. 제1종일반주거지역, 소로2류(저촉), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역임. 임대관계 미상이며, 기타
본건은 경기도 용인시 처인구 삼가동 '삼가역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역임. 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통임.
1. 서울보증보험(주)(양도전:임차인 한국토지주택공사)로부터 2026.01.28.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨 2. 재매각임, 매수보증금은 최저매각가격의 20%임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서OO 대항력 있음 | 102호전부 | 전입: 2021-12-21 확정: 2021-11-16 배당: 2025-09-24 | 보: 8,650만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 한OO 대항력 있음 | 전유부분전부 | 전입: 2021-12-21 확정: 2021-11-16 배당: - | 보: 8,650만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 1억 7,300만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-03-27 | 가압류 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 92,927,068원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
1. 서울보증보험(주)(양도전:임차인 한국토지주택공사)로부터 2026.01.28.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨 2. 재매각임, 매수보증금은 최저매각가격의 20%임
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 용인시 처인구 지삼로560번길 19 (삼가동, 해광맨션) | 대지면적 | 692㎡ (209.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 59.22㎡ (17.9평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 8.6% |
| 주용도 | 연립주택,다세대,빌라 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 · 지상 4층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 용인시 관할 등기소 (수원지방법원) | 경기도 수원시 영통구 법조로 105 (하동) 등기국(과) | 031-210-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 용인시세무서 | 용인시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 처인구 행정복지센터(주민센터) | 경기도 용인시 처인구 지삼로560번길 19 (삼가동, 해광맨션) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 1,100만원 | 9,102만원 | 82% | 6.2명 | 9,102만원 |
| 최근 3개월 | 1억 1,100만원 | 8,991만원 | 81% | 5.8명 | 8,991만원 |
| 최근 6개월 | 1억 1,100만원 | 8,880만원 | 80% | 5.4명 | 8,880만원 |
| 최근 12개월 | 1억 1,100만원 | 8,769만원 | 79% | 5.1명 | 8,769만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 5,550만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,472만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 7,192만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,727만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 8,369만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,448만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 10장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 0% 하락, 유찰 1회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (9건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경55982 | 단독·다가구 | 경기도 용인시 처인구 명지로60번길 23-11 (역북동) | 2026.06.23 | 20억 24만원 | 13억 2,878만원 | 66.4% | 매각 |
| 2024타경12315 | 단독·다가구 | 경기도 용인시 처인구 명지로116번길 24-3 (남동) | 2026.09.01 | 15억 8,654만원 | 10억 1,539만원 | 64% | 매각 |
| 2024타경10272 | 단독·다가구 | 경기도 용인시 처인구 금령로12번길 24-4 (김량장동) | 2026.08.21 | 27억 9,335만원 | 8억 1,187만원 | 29.1% | 매각 |
| 2025타경58078 | 다세대·연립 | 경기도 용인시 처인구 지삼로560번길 19 (삼가동, 해광맨션) | 2026.09.09 | 1억 1,100만원 | 1억 1,509만원 | 103.7% | 매각 |
| 2024타경93291 | 다세대·연립 | 경기도 용인시 처인구 삼가로 27-23 (삼가동) | 2026.04.28 | 1억 8,800만원 | 1억 4,160만원 | 75.3% | 매각 |
| 2025타경56627 | 다세대·연립 | 경기도 용인시 기흥구 동백중앙로 53-19 (중동) | 2026.04.22 | 1억 4,300만원 | 1억 3,000만원 | 90.9% | 매각 |
| 2025타경57500 | 다세대·연립 | 경기도 용인시 처인구 성산로 128-3 (역북동) | 2026.08.07 | 3억 2,700만원 | 1억 9,100만원 | 58.4% | 매각 |
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