2025타경961
유찰 2회제시외건물포함| 소재지 | 경상남도 산청군 시천면 사리 693-2 | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 대지,임야,전답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -제시외수목[감정서상 ‘a’] 매각 포함. |
| 토지면적 | 204㎡ (61.7평) | 건물면적 | 0 (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 91,572,000원 | 최저가격 | (70%)64,100,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)6,410,000원 | 청구금액 | 20,444,728원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.27 | (100%)91,572,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.06.08 | (70%)64,100,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.20 | (49%)44,870,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.31 | (34%)31,409,000원 | 매각 |
물건 사진 (9장)
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사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 산청군 시천면 사리 693-2 | 대 | 204㎡ (61.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 산청군 시천면 사리 693-2 | 대지,임야,전답 | - | 토지·건물 일괄평가 | -제시외수목[감정서상 ‘a’] 매각 포함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 204㎡ (61.7평) 건물: - | 91,572,000원 | |||
본건은 경상남도 산청군 시천면 사리 소재 '한국선비문화연구원' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 노변의 근린생활시설 및 주택지대 등으로 형성되어 있음. 차량 접근이 가능하고, 제반 교통사정은 보통임. 부정형의 평지이며, 현황 과수원으로 이용중임. 북측으로 2차선 도로와 접함. 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2020-10-15)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>. 본건 지상에 제시외수목(a)(감나무)가 식재되어 있음. 1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 :
-제시외수목[감정서상 ‘a’] 매각 포함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2002-05-21 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2010-07-02 | 근저당권 | 산OO | 30,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2010-07-02 | 지상권 | 산OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2024-09-24 | 가압류 | 박OO | 55,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-08-20 | 가압류 | 진OO | 15,271,464원 | 소멸 | - |
| 6 | 2025-09-24 | 임의경매 | 산OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
-제시외수목[감정서상 ‘a’] 매각 포함.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 산청군 시천면 사리 693-2 | 대지면적 | 204㎡ (61.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 대지,임야,전답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 산청군 관할 등기소 (진주지원) | 진주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 산청군세무서 | 산청군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 시천면 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 산청군 시천면 사리 693-2 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 9,157만원 | 7,508만원 | 82% | 6.2명 | 7,508만원 |
| 최근 3개월 | 9,157만원 | 7,417만원 | 81% | 5.8명 | 7,417만원 |
| 최근 6개월 | 9,157만원 | 7,325만원 | 80% | 5.4명 | 7,325만원 |
| 최근 12개월 | 9,157만원 | 7,234만원 | 79% | 5.1명 | 7,234만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 0점 / 100점
수집 데이터 기준 중대한 자동 위험 신호는 적습니다.
핵심 주의 요인 (1건)
입찰 전 우선 소명 대상자동 위험 신호는 크지 않지만 원문 확인은 필요합니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,205만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,075만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4,153만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,645만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 4,833만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,484만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 9장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 검토 가능
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (2개)
전문가 검토 권장- 1
입찰 전 매각물건명세서와 현황조사서를 기준으로 최종 확인해 주세요.
근거: 자동 위험 신호는 크지 않지만 원문 확인은 필요합니다.
- 2
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (3건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경961 | 토지·임야 | 경상남도 산청군 시천면 사리 693-2 | 2026.08.31 | 9,157만원 | 3,527만원 | 38.5% | 매각 |
| 2025타경504 | 토지·임야 | 경상남도 산청군 단성면 자양리 561-11 | 2026.10.12 | 3억 5,421만원 | 4,354만원 | 12.3% | 매각 |
| 2025타경418 | 토지·임야 | 경상남도 산청군 단성면 자양리 249-1 | 2026.07.27 | 7,375만원 | 3,010만원 | 40.8% | 매각 |
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