2025타경34496
유찰 5회지분매각| 소재지 | 전남광주통합특별시 북구 삼정로66번길 66 (두암동) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전 | 접수/개시결정 | 2025.11.28 | 매각물건 | 지분매각, 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한). 본건 토지 지상에 연고자 미상의 분묘 3기가 소재함 본건 토지 일부 지상에 이동가능한 컨테이너 1동 매각 제외 |
| 토지면적 | 19㎡ (5.7평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 14,402,000원 | 최저가격 | (29%)4,131,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)806,600원 | 청구금액 | 92,221,025원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.02 | (56%)8,066,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.11 | (45%)6,453,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.22 | (36%)5,163,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.03 | (29%)4,131,000원 | 진행 |
물건 사진 (25장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 북구 삼정로66번길 66 (두암동) | 대 | 19㎡ (5.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 북구 삼정로66번길 66 (두암동) | 전 | - | 토지·건물 일괄평가 | 지분매각, 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한). 본건 토지 지상에 연고자 미상의 분묘 3기가 소재함 본건 토지 일부 지상에 이동가능한 컨테이너 1동 매각 제외 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 19㎡ (5.7평) 건물: - | 14,402,000원 | |||
일련번호 1) : 광주광역시 남구 덕남동 소재 "항등제" 서측 인근(일련번호 1)에 위치하며, 주변은 임야 등이 소재하는 순수임야지대임. 일련번호 2) : 광주광역시 북구 두암동 소재 두암무등파크맨션 동측 인근에 위치하며, 단독 주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주상복합지대임. 일련번호 1) : 본건까지 차량접근 가능하고 근거리에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있 어 일반적인 교통상황은 보통임. 일련번호 2) : 본건까지 차량접근 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통임. 일련번호 1) : 부정형 완경사지 및 급경사지로서 자연림임. 일련번호 2) : 부정형 평지로서 사찰(현 공실)로 이용중임. 일련번호 1) : 남동측으로 노폭 약 3m의 콘크리트포장도로에 접함. 일련번호 2) : 남측으로 노폭 약 3m의 콘크리트포장도로에 접함. 일련번호 1) : 자연녹지지역, 개발제한구역(2014-06-24)<개발제한구역의 지정 및 관리
지분매각, 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한). 본건 토지 지상에 연고자 미상의 분묘 3기가 소재함 본건 토지 일부 지상에 이동가능한 컨테이너 1동 매각 제외
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2011-09-27 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2011-09-27 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-03-04 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2022-03-04 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2022-05-02 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2022-08-01 | 압류 | 종OO | - | 소멸기준 | - |
| 6 | 2022-11-03 | 압류 | 중OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2022-12-15 | 가압류 | 한OO | 78,341,492원 | 소멸 | - |
| 8 | 2023-05-04 | 압류 | 의OO | - | 소멸 | - |
| 9 | 2023-07-28 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-02-28 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 10 | 2024-03-06 | 압류 | 은OO | - | 소멸 | - |
| 11 | 2024-05-30 | 압류 | 동OO | - | 소멸 | - |
| 12 | 2024-07-26 | 압류 | 강OO | - | 소멸 | - |
| 13 | 2025-11-27 | 강제경매 | 한OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
지분매각, 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한). 본건 토지 지상에 연고자 미상의 분묘 3기가 소재함 본건 토지 일부 지상에 이동가능한 컨테이너 1동 매각 제외
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 북구 삼정로66번길 66 (두암동) | 대지면적 | 19㎡ (5.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 전 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 북구 관할 등기소 (광주지방법원) | 광주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 북구세무서 | 북구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 삼정로66번길 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 북구 삼정로66번길 66 (두암동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1,440만원 | 1,180만원 | 82% | 6.2명 | 1,180만원 |
| 최근 3개월 | 1,440만원 | 1,166만원 | 81% | 5.8명 | 1,166만원 |
| 최근 6개월 | 1,440만원 | 1,152만원 | 80% | 5.4명 | 1,152만원 |
| 최근 12개월 | 1,440만원 | 1,137만원 | 79% | 5.1명 | 1,137만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 93점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 13건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 206만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,011만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 267만원
- 필요 현금(실투자)
- 983만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 311만원
- 필요 현금(실투자)
- 972만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 13건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 25장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 71.3% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 13건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경31060 | 토지·임야 | 광주광역시 북구 두암동 186 | 2026.08.21 | 3억 5,888만원 | 2억 145만원 | 56.1% | 매각 |
| 2025타경32230 | 토지·임야 | 전남광주통합특별시 북구 서암대로315번길 20-4 (우산동) | 2026.09.16 | 6억 66만원 | 2억 5,600만원 | 42.6% | 매각 |
| 2025타경33002 | 토지·임야 | 광주광역시 동구 지산동 25 | 2026.07.31 | 2억 8,804만원 | 2억 4,300만원 | 84.4% | 매각 |
| 2025타경2017 | 토지·임야 | 광주광역시 동구 지산동 52-19 | 2026.10.01 | 12억 9,038만원 | 6억 1,320만원 | 47.5% | 매각 |
| 2024타경84180 | 토지·임야 | 광주광역시 북구 중흥동 361-35 | 2026.05.29 | 774만원 | 555만원 | 71.8% | 매각 |
| 2024타경84180 | 토지·임야 | 광주광역시 북구 중흥동 361-38 | 2026.04.17 | 774만원 | 888만원 | 114.8% | 매각 |
| 2025타경33899 | 토지·임야 | 광주광역시 북구 문흥동 11-27 | 2026.09.11 | 1억 2,720만원 | 7,131만원 | 56.1% | 매각 |
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