2025타경11928
유찰 4회지분매각| 소재지 | 서울특별시 양천구 남부순환로 323 (신월동) [도로명] 서울특별시 양천구 남부순환로 323 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 임차인 정영준의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 -특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 토지면적 | 498.9㎡ (150.9평) | 건물면적 | 27.81㎡ (8.4평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 306,000,000원 | 최저가격 | (41%)125,338,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)12,533,800원 | 낙찰가격 | 141,200,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.06.10 | (64%)195,840,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.07.28 | (51%)156,672,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.27 | (41%)125,338,000원 | 매각 |
| 6회 | 2026.11.05 | (41%)125,338,000원 | 매각 |
물건 사진 (34장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 양천구 남부순환로 323 (신월동) | 대 (제3종일반주거지역) | 498.9㎡ (150.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 4,535,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 양천구 남부순환로 323 (신월동) (서울특별시 양천구 남부순환로 323) | 철근콘크리트구조 | 27.81㎡ (8.4평) | 토지·건물 일괄평가 | - 임차인 정영준의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 -특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 498.9㎡ (150.9평) 건물: 27.81㎡ (8.4평) | 306,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상10층 건물내 제6층 제604호로서, (사용승인 : 2022.08.04.) - 외벽 : 석재붙임마감등, - 창호 : PVC 창호 등임. 폐문부재로 내부확인은 불가하였으나, 관련공부상의 용도는 오피스텔임. 도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 기계식 주차장 등이 설치된 것으로 탐문되며, 폐문부재로 내부 설비 등의 정상작동 여부의 확인은 불가하였으니 입찰시 유의하시기 바람. 인접토지 대비 평탄한 대체로 세장형의 토지로서 현황 '업무시설(오피스텔,다세대주택, 제2종근린생활시설(사무소))' 건부지로 이용중임. 본건 서측
본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '신월5동주민센터' 남서측에 위치하며, 주위는 오피스텔, 단독, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임. 본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.
- 임차인 정영준의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 -특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2023-11-13 확정: 2023-10-23 배당: 2025-09-03 | 보: 3억 200만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2023-11-13 확정: 2023-10-23 배당: - | 보: 3억 200만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2025-02-10 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-07-03 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2025-07-03 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (5건) | - | 보: 6억 400만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-11-13 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-11-13 | 약정/금지사항/환매특약 | - | - | 인수 | - |
| 3 | 2025-02-28 | 임차권설정 | 정OO | 302,000,000원 | 인수 | - |
| 4 | 2025-09-08 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸기준 | - |
주의사항 및 매각조건
- 임차인 정영준의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 -특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 양천구 남부순환로 323 (신월동) | 대지면적 | 498.9㎡ (150.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 27.81㎡ (8.4평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 5.6% |
| 주용도 | 오피스텔 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 양천구 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 양천구세무서 | 양천구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 남부순환로 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 양천구 남부순환로 323 (신월동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 600만원 | 2억 5,092만원 | 82% | 6.2명 | 2억 5,092만원 |
| 최근 3개월 | 3억 600만원 | 2억 4,786만원 | 81% | 5.8명 | 2억 4,786만원 |
| 최근 6개월 | 3억 600만원 | 2억 4,480만원 | 80% | 5.4명 | 2억 4,480만원 |
| 최근 12개월 | 3억 600만원 | 2억 4,174만원 | 79% | 5.1명 | 2억 4,174만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 59.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 6,266만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,204만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 8,121만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,363만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 9,450만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,048만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 5건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 51장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 59.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 59.0%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경11928 | 오피스텔 | 서울특별시 양천구 남부순환로 323 (신월동) | 2026.08.27 | 3억 600만원 | 1억 4,120만원 | 46.1% | 매각 |
| 2025타경10448 | 오피스텔 | 서울특별시 양천구 남부순환로 323 (신월동) | 2026.07.08 | 2억 6,200만원 | 1억 3,169만원 | 50.3% | 매각 |
| 2025타경11346 | 오피스텔 | 서울특별시 양천구 남부순환로 323 (신월동) | 2026.06.17 | 3억 2,000만원 | 2억 1,956만원 | 68.6% | 매각 |
| 2025타경11075 | 오피스텔 | 서울특별시 양천구 남부순환로 323 (신월동) | 2026.05.14 | 2억 4,800만원 | 1억 7,154만원 | 69.2% | 매각 |
| 2025타경10384 | 오피스텔 | 서울특별시 양천구 남부순환로 323 (신월동) | 2026.05.07 | 3억 4,200만원 | 2억 1,000만원 | 61.4% | 매각 |
| 2025타경11072 | 오피스텔 | 서울특별시 양천구 남부순환로 323 (신월동) | 2026.05.07 | 2억 5,900만원 | 1억 7,915만원 | 69.2% | 매각 |
| 2024타경145329 | 오피스텔 | 서울특별시 양천구 가로공원로 100 (신월동, 신월동 리버스타운) | 2026.09.08 | 2억 7,300만원 | 1억 7,635만원 | 64.6% | 매각 |
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