2025타경1579
유찰 5회| 소재지 | 충청북도 음성군 금왕읍 진성로 1699 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 답 | 접수/개시결정 | 2025.07.15 | 매각물건 | -농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수, 해당 농지담당자 '전광수에 의하여 민간기타의 목적으로 2021. 10. 13.에 농지전용 되어 있으나 본 농지는 농지전용사업이 완료되지 않은 농지로 농지취득자격증명이 필요한 농지이며 경매에 의한 낙찰자가 농업경영 또는 전용 목적으로 취득시 취득목적 실현가능성을 검토 후 가능성이 있는 경우에만 발급함'을 회신함) -목록 1 지상의 판넬조 판넬지붕 단층 농막 약 15㎡(감정평가서상 ㉠ 매각 제외) |
| 토지면적 | 1,498㎡ (453.1평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 전OO |
| 감정가격 | 461,384,000원 | 최저가격 | (33%)151,186,000원 | 채무자 | 전OO |
| 입찰보증금 | (10%)15,118,600원 | 청구금액 | 275,740,557원 | 채권자 | 음OOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.20 | (100%)461,384,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.06.01 | (80%)369,107,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.06 | (64%)295,286,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.10 | (51%)236,229,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.26 | (33%)151,186,000원 | 진행 |
물건 사진 (14장)
사진 01
사진 02
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사진 05
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청북도 음성군 금왕읍 진성로 1699 | 답 (계획관리지역) | 1,498㎡ (453.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 31,500원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청북도 음성군 금왕읍 진성로 1699 | 답 | - | 토지·건물 일괄평가 | -농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수, 해당 농지담당자 '전광수에 의하여 민간기타의 목적으로 2021. 10. 13.에 농지전용 되어 있으나 본 농지는 농지전용사업이 완료되지 않은 농지로 농지취득자격증명이 필요한 농지이며 경매에 의한 낙찰자가 농업경영 또는 전용 목적으로 취득시 취득목적 실현가능성을 검토 후 가능성이 있는 경우에만 발급함'을 회신함) -목록 1 지상의 판넬조 판넬지붕 단층 농막 약 15㎡(감정평가서상 ㉠ 매각 제외) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,498㎡ (453.1평) 건물: - | 461,384,000원 | |||
본건은 충청북도 음성군 금왕읍 내송리 소재 '내송교차로' 남서측 인근에 위치하며 주위는 농경지 및 공장 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임. 본건까지 차량 접근이 가능하며 근거리에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임. 부정형, 평지로서 '전'으로 이용중임. 동측으로 왕복 4차선 아스콘 포장도로와 접함. 계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(2024-03-15)(복합형), 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(지원/헬기:2km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 접도구역(국도_진천IC~금왕2)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임. 후첨 '사진용지' 및 '지적개황도 및 건물개황도' 참고 바람. - 임대관계 미상임.
-농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수, 해당 농지담당자 '전광수에 의하여 민간기타의 목적으로 2021. 10. 13.에 농지전용 되어 있으나 본 농지는 농지전용사업이 완료되지 않은 농지로 농지취득자격증명이 필요한 농지이며 경매에 의한 낙찰자가 농업경영 또는 전용 목적으로 취득시 취득목적 실현가능성을 검토 후 가능성이 있는 경우에만 발급함'을 회신함) -목록 1 지상의 판넬조 판넬지붕 단층 농막 약 15㎡(감정평가서상 ㉠ 매각 제외)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-09-15 | 소유권 | 전OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2020-09-15 | 근저당권 | 음OO | 324,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2020-09-16 | 지상권 | 음OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2025-07-11 | 임의경매 | 음OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
-농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수, 해당 농지담당자 '전광수에 의하여 민간기타의 목적으로 2021. 10. 13.에 농지전용 되어 있으나 본 농지는 농지전용사업이 완료되지 않은 농지로 농지취득자격증명이 필요한 농지이며 경매에 의한 낙찰자가 농업경영 또는 전용 목적으로 취득시 취득목적 실현가능성을 검토 후 가능성이 있는 경우에만 발급함'을 회신함) -목록 1 지상의 판넬조 판넬지붕 단층 농막 약 15㎡(감정평가서상 ㉠ 매각 제외)
당사자 내역
| 채권자 | 음OOOOOO | 채무자 | 전OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 전OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청북도 음성군 금왕읍 진성로 1699 | 대지면적 | 1,498㎡ (453.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 음성군 관할 등기소 (충주지원) | 충주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청북도 관할 지방국세청 | 충청북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 음성군세무서 | 음성군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 금왕읍 행정복지센터(주민센터) | 충청북도 음성군 금왕읍 진성로 1699 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4억 6,138만원 | 3억 7,833만원 | 82% | 6.2명 | 3억 7,833만원 |
| 최근 3개월 | 4억 6,138만원 | 3억 7,372만원 | 81% | 5.8명 | 3억 7,372만원 |
| 최근 6개월 | 4억 6,138만원 | 3억 6,910만원 | 80% | 5.4명 | 3억 6,910만원 |
| 최근 12개월 | 4억 6,138만원 | 3억 6,449만원 | 79% | 5.1명 | 3억 6,449만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 30점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 7,559만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,525만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 9,796만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,510만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 1,399만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,131만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 14장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 67.2% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (8건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경30620 | 토지·임야 | 충청북도 음성군 금왕읍 내송리 70-1 | 2026.07.27 | 1억 4,911만원 | 6,399만원 | 42.9% | 매각 |
| 2025타경30448 | 토지·임야 | 충청북도 음성군 금왕읍 내송리 70-16 | 2026.06.22 | 2억 2,678만원 | 8,100만원 | 35.7% | 매각 |
| 2025타경637 | 토지·임야 | 충청북도 음성군 금왕읍 각회리 산104-8 | 2026.05.18 | 5억 3,022만원 | 1억 8,222만원 | 34.4% | 매각 |
| 2024타경1763 | 토지·임야 | 충청북도 음성군 대소면 성본리 284 | 2026.11.02 | 7,000만원 | 3,500만원 | 50% | 매각 |
| 2024타경1763 | 토지·임야 | 충청북도 음성군 대소면 성본리 483 | 2026.11.02 | 1억 3,654만원 | 7,500만원 | 54.9% | 진행중 |
| 2024타경1763 | 토지·임야 | 충청북도 음성군 대소면 성본리 577-2 | 2026.11.02 | 2억 2,793만원 | 1억 5,000만원 | 65.8% | 진행중 |
| 2023타경2653 | 토지·임야 | 충청북도 음성군 생극면 관성리 783-14 | 2026.06.15 | 4억 9,358만원 | 1억 2,001만원 | 24.3% | 매각 |
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