2025타경15760
유찰 2회제시외건물포함지분매각| 소재지 | 충청남도 보령시 신흑동 558-35 [도로명] 충청남도 보령시 통나무마을1길 83 (신흑동,주4동) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 일괄매각. 목록1 지상의 제시외구축물㉠(수영장), 목록1~4, 18 토지 지상의 제시외 수목(관상수) 매각 포함 - 목록 9~17은 지분매각임. 일괄매각이므로 공유자 우선매수권 행사할 수 없음. - 목록 13~16 공부상 지목은 '유원지'이나, 현황은 '주상용'이며, 일부 현황 '도로'로 이용중임 - 목록 19~22의 공부상 지번은 558외 7필지(558,558-14,558-15,558-16,558-17,558-18,558-35,558-40 |
| 토지면적 | 12,739㎡ (3853.5평) | 건물면적 | 88.54㎡ (26.8평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 6,037,872,510원 | 최저가격 | (49%)2,958,558,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)295,855,800원 | 청구금액 | 1,107,821,390원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.05.12 | (100%)6,037,872,510원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.06.16 | (70%)4,226,511,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.21 | (49%)2,958,558,000원 | 변경 |
| 4회 | 2026.11.03 | (49%)2,958,558,000원 | 진행 |
물건 사진 (120장)
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사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청남도 보령시 신흑동 558-35 | 유원지 (계획관리지역) | 12,739㎡ (3853.5평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 115,700원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청남도 보령시 신흑동 558-35 (충청남도 보령시 통나무마을1길 83 (신흑동,주4동)) | 철근콘크리트구조 및 일반목구조 · 지상2층 | 88.54㎡ (26.8평) | 토지·건물 일괄평가 | - 일괄매각. 목록1 지상의 제시외구축물㉠(수영장), 목록1~4, 18 토지 지상의 제시외 수목(관상수) 매각 포함 - 목록 9~17은 지분매각임. 일괄매각이므로 공유자 우선매수권 행사할 수 없음. - 목록 13~16 공부상 지목은 '유원지'이나, 현황은 '주상용'이며, 일부 현황 '도로'로 이용중임 - 목록 19~22의 공부상 지번은 558외 7필지(558,558-14,558-15,558-16,558-17,558-18,558-35,558-40 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 12,739㎡ (3853.5평) 건물: 88.54㎡ (26.8평) | 6,037,872,510원 | |||
본건은 충청남도 보령시 신흑동 소재 '신흑1통마을회관' 남측 인근에 위치하며, 주위는 대천항 인근에 형성된 대단위 숙박시설 '대천통나무펜션마을' 단지로서, 제반 주위환경은 보통시 됨. 본건 및 본건 인근까지 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨. 기호 1): 부정형의 완경사지로서, 현황 '주상용'로 이용 중임. 기호 2)~4): 부정형의 완경사지로서, 현황 '전기타'로 이용 중임. 기호 5): 부정형의 평지로서, 현황 '전기타'로 이용 중임. 기호 9)~12),17): 부정형의 완경사지로서, 현황 '도로'로 이용 중임. 기호 13)~16): 부정형의 완경사지로서, 현황 '주상용' 및 일부 '도로'로 이용 중임. 기호 18): 부정형의 완경사지로서, 현황 '자연림' 상태임. 기호 1): 본건 서측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로에 접함. 기호 2)~4): 노폭 6M내외의 단지내 도로를 이용하여, 본건 서측으로 노폭 약 6M
- 일괄매각. 목록1 지상의 제시외구축물㉠(수영장), 목록1~4, 18 토지 지상의 제시외 수목(관상수) 매각 포함 - 목록 9~17은 지분매각임. 일괄매각이므로 공유자 우선매수권 행사할 수 없음. - 목록 13~16 공부상 지목은 '유원지'이나, 현황은 '주상용'이며, 일부 현황 '도로'로 이용중임 - 목록 19~22의 공부상 지번은 558외 7필지(558,558-14,558-15,558-16,558-17,558-18,558-35,558-40
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 농OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2020-03-31 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 농업회사법인 주식회사 숲속애, 유OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2020-03-31 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2020-07-22 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-03-22 확정: - 배당: - | 보: 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-11-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 관련물건번호 ( 2 건) 대항력 없음 | 1 유찰 2 유찰 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 212원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (11건) | - | 보: 8,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2005-10-28 | 소유권이전 | 임OO | 200,510,281원 | 매매 | 2005.10.28 갑(1) 소유권이전 임OO 매매 |
| 1 | 2019-12-24 | 소유권일부이전 | 유OO | 201,912,242,551,199원 | 매매, 55/1199 | 2019.12.24 갑(2) 소유권일부이전 유OO 매매, 55/1199 |
| 2 | 2019-12-31 | (1)갑구2번유미영지분전부근저당권설정 | 보령시새마을금고 | 1,300,000,000원 | 말소기준등기 | 2019.12.31 을(11) (1)갑구2번유OO지분전부근저당권설정 보령시새마을금고 1,300,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 2 | 2019-12-31 | (1)갑구2번유미영지분전부근저당권설정 | 보령시새마을금고 | 1,300,000,000원 | 말소기준등기 | 2019.12.31 을(11) (1)갑구2번유OO지분전부근저당권설정 보령시새마을금고 1,300,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 3 | 2019-12-31 | (2)갑구2번유미영지분전부근저당권설정 | 홍주새마을금고 | 1,200,000,000원 | 말소 | 2019.12.31 을(11) (2)갑구2번유OO지분전부근저당권설정 홍주새마을금고 1,200,000,000 소멸 |
| 3 | 2019-12-31 | (2)갑구2번유미영지분전부근저당권설정 | 홍주새마을금고 | 1,200,000,000원 | 말소 | 2019.12.31 을(11) (2)갑구2번유OO지분전부근저당권설정 홍주새마을금고 1,200,000,000 소멸 |
| 4 | 2019-12-31 | (3)갑구2번유미영지분전부근저당권설정 | 신례원새마을금고 | 1,300,000,000원 | 말소 | 2019.12.31 을(11) (3)갑구2번유OO지분전부근저당권설정 신례원새마을금고 1,300,000,000 소멸 |
| 4 | 2019-12-31 | (3)갑구2번유미영지분전부근저당권설정 | 신례원새마을금고 | 1,300,000,000원 | 말소 | 2019.12.31 을(11) (3)갑구2번유OO지분전부근저당권설정 신례원새마을금고 1,300,000,000 소멸 |
| 5 | 2020-04-14 | 갑구2번유미영지분전부근저당권설정 | 박OO | 120,000,000원 | 말소 | 2020.04.14 을(16) 갑구2번유OO지분전부근저당권설정 박O 120,000,000 소멸 |
| 5 | 2020-04-14 | 갑구2번유미영지분전부근저당권설정 | 박OO | 120,000,000원 | 말소 | 2020.04.14 을(16) 갑구2번유OO지분전부근저당권설정 박O 120,000,000 소멸 |
| 6 | 2025-01-02 | 2번유미영지분압류 | 보령세무서장 | 2,025,010,232원 | 말소 | 2025.01.02 갑(3) 2번유OO지분압류 보령세무서장 소멸 |
| 7 | 2025-03-21 | 2번유미영지분가압류 | 충남신용보증재단 | 90,492,953원 | 2025카단5299 | 2025.03.21 갑(5) 2번유OO지분가압류 충남신용보증재단 90,492,953 2025카단5299 소멸 |
| 7 | 2025-03-21 | 2번유미영지분가압류 | 충남신용보증재단 | 90,492,953원 | 2025카단5299 | 2025.03.21 갑(5) 2번유OO지분가압류 충남신용보증재단 90,492,953 2025카단5299 소멸 |
| 8 | 2025-04-16 | 2번유미영지분압류 | 보OO | 2,025,041,672원 | 말소 | 2025.04.16 갑(7) 2번유OO지분압류 보령시 소멸 |
| 9 | 2025-05-30 | 2번유미영지분임의경매개시결정 | 보령시새마을금고 | 1,107,821,390원 | 2025타경15760 | 2025.05.30 갑(8) 2번유OO지분임의경매개시결정 보령시새마을금고 청구금액 1,107,821,390 2025타경15760 소멸 |
| 9 | 2025-05-30 | 2번유미영지분임의경매개시결정 | 보령시새마을금고 | 1,107,821,390원 | 2025타경15760 | 2025.05.30 갑(8) 2번유OO지분임의경매개시결정 보령시새마을금고 청구금액 1,107,821,390 2025타경15760 소멸 |
주의사항 및 매각조건
- 일괄매각. 목록1 지상의 제시외구축물㉠(수영장), 목록1~4, 18 토지 지상의 제시외 수목(관상수) 매각 포함 - 목록 9~17은 지분매각임. 일괄매각이므로 공유자 우선매수권 행사할 수 없음. - 목록 13~16 공부상 지목은 '유원지'이나, 현황은 '주상용'이며, 일부 현황 '도로'로 이용중임 - 목록 19~22의 공부상 지번은 558외 7필지(558,558-14,558-15,558-16,558-17,558-18,558-35,558-40
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청남도 보령시 신흑동 558-35 | 대지면적 | 12,739㎡ (3853.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 88.54㎡ (26.8평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.7% |
| 주용도 | 기타 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 및 일반목구조 · 지상 2층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 보령시 관할 등기소 (홍성지원) | 홍성지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청남도 관할 지방국세청 | 충청남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 보령시세무서 | 보령시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 신흑동 행정복지센터(주민센터) | 충청남도 보령시 신흑동 558-35 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 60억 3,787만원 | 49억 5,105만원 | 82% | 6.2명 | 49억 5,105만원 |
| 최근 3개월 | 60억 3,787만원 | 48억 9,067만원 | 81% | 5.8명 | 48억 9,067만원 |
| 최근 6개월 | 60억 3,787만원 | 48억 3,029만원 | 80% | 5.4명 | 48억 3,029만원 |
| 최근 12개월 | 60억 3,787만원 | 47억 6,991만원 | 79% | 5.1명 | 47억 6,991만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 85점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 16건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 11건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 14억 7,927만원
- 필요 현금(실투자)
- 15억 1,982만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 19억 1,714만원
- 필요 현금(실투자)
- 13억 2,124만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 22억 3,075만원
- 필요 현금(실투자)
- 12억 4,692만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 16건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 11건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 224장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 16건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 11건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.