2025타경11139 (2)
유찰 6회지분매각| 소재지 | 서울특별시 강서구 양천로65길 32 (염창동, 삼성펠리체) [도로명] (염창동, 삼성펠리체) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 264㎡ (79.9평) | 건물면적 | 29.91㎡ (9.0평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 218,000,000원 | 최저가격 | (33%)71,434,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)7,143,400원 | 청구금액 | 230,000,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.07 | (100%)218,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.05.19 | (80%)174,400,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.11.18 | (33%)71,434,000원 | 진행 |
물건 사진 (46장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 강서구 양천로65길 32 (염창동, 삼성펠리체) | 대 (준공업지역) | 264㎡ (79.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 4,465,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 강서구 양천로65길 32 (염창동, 삼성펠리체) ((염창동, 삼성펠리체)) | 철근콘크리트구조 | 29.91㎡ (9.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 264㎡ (79.9평) 건물: 29.91㎡ (9.0평) | 218,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제6층 제603호로서, (사용승인일: 2013.11.27) 외벽: 석재붙임 등 마감, 내벽: -, 창호: 샤시창 등임. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 제1층 제101호로서, (사용승인일: 2008.02.19) 외벽: 치장벽돌,석재붙임 등 마감, 내벽: -
대상물건은 서울특별시 양천구 목동 소재 '서울양화초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임. 대상물건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 '염경중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(9호선 염창역)이 소재하여 대중교통여건은 양호한 편임. 대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(9호선 증미역)이 소재하여 대중교통여건은 보통임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 성OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2022-07-25 확정: 2022-06-07 배당: 2025-07-22 | 보: 2억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 2억 3,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2014-05-28 | 소유권 | 전OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-11-09 | 가압류 | (OOOOOO | 43,712,928원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-01-09 | 임차권설정 | 성OO | 230,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-07-29 | 강제경매 | 성OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 강서구 양천로65길 32 (염창동, 삼성펠리체) | 대지면적 | 264㎡ (79.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 29.91㎡ (9.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 11.3% |
| 주용도 | 다세대 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강서구 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강서구세무서 | 강서구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 양천로65길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 강서구 양천로65길 32 (염창동, 삼성펠리체) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 1,800만원 | 1억 7,876만원 | 82% | 6.2명 | 1억 7,876만원 |
| 최근 3개월 | 2억 1,800만원 | 1억 7,658만원 | 81% | 5.8명 | 1억 7,658만원 |
| 최근 6개월 | 2억 1,800만원 | 1억 7,440만원 | 80% | 5.4명 | 1억 7,440만원 |
| 최근 12개월 | 2억 1,800만원 | 1억 7,222만원 | 79% | 5.1명 | 1억 7,222만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,571만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,450만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4,628만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,970만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5,386만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,791만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 70장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 67.2% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (18건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026타경3059 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 양천로65길 32 (염창동, 삼성펠리체) | 2026.08.05 | 2억 4,700만원 | 2억 3,000만원 | 93.1% | 매각 |
| 2025타경12401 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 양천로 603-11 (염창동, 명주빌하모니) | 2026.10.06 | 2억 6,128만원 | 1억 2,200만원 | 46.7% | 매각 |
| 2025타경13071 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 화곡로68길 136-2 (등촌동, 라움 팰리스) | 2026.09.02 | 2억 7,100만원 | 2억 399만원 | 75.3% | 매각 |
| 2025타경12295 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 화곡로68길 136-2 (등촌동, 라움 팰리스) | 2026.06.10 | 2억 7,000만원 | 2억 2,136만원 | 82% | 매각 |
| 2025타경9105 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 양천로 665 (염창동, 더에스에스타운) | 2026.08.07 | 4억 7,100만원 | 2억 7,176만원 | 57.7% | 변경 |
| 2025타경9613 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 양천로 665 (염창동, 더에스에스타운) | 2026.04.28 | 5억 1,600만원 | 2억 8,888만원 | 56% | 매각 |
| 2025타경11381 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 양천로 665 (염창동, 더에스에스타운) | 2026.11.11 | 4억 6,700만원 | 2억 6,995만원 | 57.8% | ?? |
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