2025타경30574
유찰 2회2026.10.26 (제3호 법정)||
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| 소재지 | 충청북도 음성군 음성읍 약현길 81 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대(빌라) | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -일괄매각 -농지취득자격증명불요 -목록 1 북서측으로 왕복 2차선의 도로를 통해 진출입 가능, 목록 2 지적상 맹지 -목록 2 지상 타인(음성군청) 소유로 탐문조사되는 관정 소재(매각 제외) |
| 토지면적 | 927㎡ (280.4평) | 건물면적 | 1,143.9㎡ (346.0평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 2,776,000,000원 | 최저가격 | (64%)1,776,640,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)222,080,000원 | 청구금액 | 152,931,004원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.20 | (5%)127,000,000원 | 변경 |
| 2회 | 2026.06.01 | (100%)2,776,000,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.06 | (80%)2,220,800,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.10 | (64%)1,776,640,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.10.26 | (64%)1,776,640,000원 | 진행 |
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물건 사진 (37장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청북도 음성군 음성읍 약현길 81 | 대 (제1종일반주거지역) | 927㎡ (280.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 209,600원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청북도 음성군 음성읍 약현길 81 | 철근콘크리트구조 · (공동주택) | 1,143.9㎡ (346.0평) | 토지·건물 일괄평가 | -일괄매각 -농지취득자격증명불요 -목록 1 북서측으로 왕복 2차선의 도로를 통해 진출입 가능, 목록 2 지적상 맹지 -목록 2 지상 타인(음성군청) 소유로 탐문조사되는 관정 소재(매각 제외) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 927㎡ (280.4평) 건물: 1,143.9㎡ (346.0평) | 2,776,000,000원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건 기호(1,2)는 충청북도 음성군 음성읍 신천리 소재 'UN반기문기념광장' 북측 인근에 위 치하며, 주위는 근린생활시설 및 아파트 등으로 형성되어 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨. 본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 인근으로 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보 통시 됨. 기호(1,2) : 사다리형의 평지로서, 전으로 이용중임. 기호(1) : 본건 북서측으로 왕복 2차선의 도로를 통해 진출입이 가능함. 기호(2) : 본건은 지적상 맹지임. 기호(1) : 도시지역, 유통상업지역(1), 대로3류(폭 25m~30m)(2020-06-30)(대(주)3-7)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구 역),토지거래계약에관한허가구역(2024-07-29)임. 기호(2) : 도시지역, 유통상업지역(1), 가축사육제한구역(202
[참고사항]
-일괄매각 -농지취득자격증명불요 -목록 1 북서측으로 왕복 2차선의 도로를 통해 진출입 가능, 목록 2 지적상 맹지 -목록 2 지상 타인(음성군청) 소유로 탐문조사되는 관정 소재(매각 제외)
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2021-02-26|배당요구종기일 : 2025.09.08
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2023-09-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2023-09-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 304호전부 | 전입: 2023-09-26 확정: 2025-02-26 배당: - | 보: 2,000만원 월: 550,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 301호전체 | 전입: 2023-11-01 확정: 2023-11-01 배당: - | 보: 2,000만원 월: 450,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 안OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2024-03-08 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 안OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2024-03-08 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 없음 | 206호52.89㎡ | 전입: 2024-03-19 확정: 2024-03-19 배당: - | 보: 2,000만원 월: 550,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2024-03-19 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2024-06-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 205호전부 | 전입: 2024-06-07 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 600,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 오OO 대항력 없음 | 주거 / 목적물 전무 | 전입: 2024-07-29 확정: - 배당: - | 보: 2,000만원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 오OO 대항력 없음 | 406호전부 | 전입: 2024-07-29 확정: 2024-07-22 배당: 2025-08-04 | 보: 2,000만원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 오OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2024-07-29 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 303호전부 | 전입: 2024-07-31 확정: 2026-01-06 배당: - | 보: 2,500만원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2024-08-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2024-08-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 지OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2024-10-08 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2024-10-31 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 502호 | 전입: 2024-11-26 확정: 2024-11-26 배당: - | 보: 1,500만원 월: 400,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 없음 | 403호전체 | 전입: 2025-03-04 확정: 2025-03-13 배당: - | 보: 2,000만원 월: 400,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 401호전부 | 전입: 2025-03-06 확정: 2025-03-06 배당: - | 보: 2,000만원 월: 400,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 홍OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2025-09-19 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2025-10-21 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 주거용건물의전부 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 한OO 대항력 없음 | 303호전체 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 2,500만원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (25건) | - | 보: 2억 5,500만원 월: 5,350,000원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2021.2.26. 근저당권|청구/채권금액 : 152,931,004원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-06-14 | 소유권 | 경OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-06-14 | 근저당권 | 케OO | 1,980,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2022-08-01 | (1)근저당권설정 | 김OO | 1,000,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2022-08-01 | (2)근저당권설정 | 최OO | 200,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-05-29 | 임의경매 | 최OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-10-15 | 임의경매 | 새OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
-일괄매각 -농지취득자격증명불요 -목록 1 북서측으로 왕복 2차선의 도로를 통해 진출입 가능, 목록 2 지적상 맹지 -목록 2 지상 타인(음성군청) 소유로 탐문조사되는 관정 소재(매각 제외)
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
[N단지] 네이버부동산 단지 바로가기 ↗단지 정보 — 약현길 81
| 단지명 | 약현길 81 | 총 세대수 | 24세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 5층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청북도 음성군 음성읍 약현길 81 | 대지면적 | 927㎡ (280.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 1,143.9㎡ (346.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 123.4% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2021-06-01 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 음성군 관할 등기소 (충주지원) | 충주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청북도 관할 지방국세청 | 충청북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 음성군세무서 | 음성군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 음성읍 행정복지센터(주민센터) | 충청북도 음성군 음성읍 약현길 81 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 27억 7,600만원 | 22억 7,632만원 | 82% | 6.2명 | 22억 7,632만원 |
| 최근 3개월 | 27억 7,600만원 | 22억 4,856만원 | 81% | 5.8명 | 22억 4,856만원 |
| 최근 6개월 | 27억 7,600만원 | 22억 2,080만원 | 80% | 5.4명 | 22억 2,080만원 |
| 최근 12개월 | 27억 7,600만원 | 21억 9,304만원 | 79% | 5.1명 | 21억 9,304만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 높음 (안정)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
22억 4,201만원
최저매각가 대비 +2,121만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
101.0%
연립/다세대/빌라 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수15.7점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수74.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수59.465점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 30점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 25건 있습니다.
감정평가서 확인 필요확인
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
17억 7,664만원
- 예상 대출액
- 8억 8,832만원
- 필요 현금(실투자)
- 9억 1,586만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
19억 1,877만원
- 예상 대출액
- 11억 5,126만원
- 필요 현금(실투자)
- 7억 9,661만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
20억 6,090만원
- 예상 대출액
- 13억 3,958만원
- 필요 현금(실투자)
- 7억 5,198만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 25건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문확인 필요
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 38장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격준비 완료
감정가 대비 36.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 25건 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 22.16%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (1건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경30270 | 단독·다가구 | 충청북도 음성군 소이면 소이로41번길 9-32 | 2026.08.24 | 6,903만원 | 1,530만원 | 22.2% | 매각 |
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